Giá đất tính đền bù là giá đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan. Giá đất tính đền bù đ−ợc xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất ở địa ph−ơng. Tr−ờng hợp giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất ở địa ph−ơng thì đ−ợc áp dụng giá đất này để tính đền bù thiệt hại.
a. Quy định nêu trên thể hiện các nguyên tắc sau
Thứ nhất, giá đất đền bù phải đảm bảo cho ng−ời đền bù tái tạo lại quỹ đất t−ơng đ−ơng với quỹ đất bị thu hồi.
Thứ hai, giá đất đền bù phải do UBND cấp tỉnh quyết định.
b. Xác định hệ số K
Hệ số K (theo h−ớng dẫn tại Thông t− số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính) là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ. Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và giá đất tính theo khả
năng sinh lợi hoặc giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa ph−ơng. Ph−ơng pháp xác định hệ số K cụ thể nh− sau:
• Khi xác định hệ số K theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản) đ−ợc thực hiện theo ba b−ớc.
B−ớc 1: Xác định giá trị sản l−ợng, chi phí và thu nhập trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong điều kiện sản xuất bình th−ờng và khả năng canh tác trung bình ở địa ph−ơng. Giá nông sản, lâm sản, thủy sản, giá các chi phí vật chất và chi phí lao động để xác định giá trị sản l−ợng, chi phí và thu nhập là giá trung bình của nông sản, lâm sản, thủy sản, các chi phí vật chất, lao động ở thị tr−ờng địa ph−ơng tại thời điểm xác định giá đất đền bù.
B−ớc 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi
Giá đất theo khả năng sinh lợi
=
Thu nhập
Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà n−ớc (%/năm) không kỳ hạn
B−ớc 3: Xác định hệ số K theo công thức sau:
Hệ số K =
Giá đất theo khả năng sinh lợi Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo
• Khi xác định hệ số K theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (áp dụng đối với đất ở, đất chuyên dùng và các loại đất không phải là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản) thực hiện theo hai b−ớc.
B−ớc 1: thực hiện thu thập thông tin, số liệu và xử lý các thông tin và số liệu thu thập đ−ợc về giá chuyển nh−ợng ở thị tr−ờng ở thị tr−ờng để tìm ra giá thật - giá phản ánh đúng giá đất thực tế. Giá này không chịu ảnh h−ởng của các yếu tố tâm lý, yếu tố ảo. Sau đó phải so sánh các yếu tố cấu thành giá đất nh−: điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị, vị trí đất, kích th−ớc, diện tích đất, hình dạng, khả năng sinh lợi.v.v... giữa khu đất đã có với đất bị thu hồi. Từ kết quả so sánh, phân tích đó mà tìm ra giá (định giá) đất của mảnh (thửa, khu) đất ch−a có giá - đất bị thu hồi.
B−ớc 2: tính hệ số K theo công thức:
Hệ số K =
Giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế ở địa ph−ơng
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định
• Hệ số K và giá đất tính đền bù trong một số tr−ờng hợp đặc biệt
Thứ nhất, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt
n−ớc nuôi trồng thủy sản ở những nơi mà việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất có thể xác định hệ số K bằng một trong hai ph−ơng pháp nêu trên, nh−ng giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất và giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó.
Thứ hai, đất ở những nơi mới đô thị hoá (tr−ớc năm 1993 còn là nông thôn) hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng, trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì đ−ợc đền bù theo mức diện tích đất ở đ−ợc cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại đ−ợc đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đ−ợc cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù đất nông nghiệp.
Thứ ba, đất nông nghiệp trong đô thị đ−ợc đền bù theo giá đất nông nghiệp và đ−ợc cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp. Tỉnh Gia Lai quy định mức cộng thêm là 30% phần chênh lệch. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu áp dụng chung mức cộng thêm 30% cho đất nông nghiệp ở tất cả các địa bàn, không phân biệt trong hay ngoài đô thị.
Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện thì việc xác định hệ số K là rất phức tạp và không cần thiết vì muốn xác định đ−ợc hệ số K thì phải xác định đ−ợc giá đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế - Đây chính là giá đất tính đền bù thiệt hại. Vì thế, ngày 4/9/1999, Bộ Tài chính đã ban hành Văn bản số 4448/TC-QLCS h−ớng dẫn xử lý nh− sau:
- Giá đất tính đền bù thiệt hại là giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt n−ớc nuôi trồng thủy sản và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế ở địa ph−ơng đối với các loại đất khác;
- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế ở địa ph−ơng thì đ−ợc áp dụng giá này để tính đền bù thiệt hại.
Tr−ờng hợp khi xác định giá đất tính đền bù thiệt hại không vận dụng đ−ợc hai ph−ơng pháp trên đây, thì phải xác định hệ số K để tính giá đất đền bù cho phù hợp.
Căn cứ vào các quy định trên đây, trong quá trình tổ chức thực hiện, các địa ph−ơng đã vận dụng việc xác định giá đất tính đền bù cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa ph−ơng d−ới các hình thức sau:
- Điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh đã ban hành theo quy định của Chính phủ cho phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa ph−ơng nh−: Đà Nẵng, Quảng Nam, Thanh Hoá, Gia Lai (đối với đất ở), Bắc Ninh, H−ng Yên, Hải D−ơng, Lào Cai…
- Thực hiện việc xác định hệ số K áp dụng cho từng dự án cụ thể cho phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa ph−ơng nh−: Cần Thơ, TP. HCM, Hà Nội, Thái Nguyên, Hải Phòng…
- Ban hành hệ số K đối với từng loại, hạng đất để áp dụng chung cho các dự án trên địa bàn nh−: Hà Nội (đối với đất nông nghiệp), Gia Lai (đối với đất nông nghiệp), Bà Rịa - Vũng Tàu v.v.