TCTD đối với thị tr−ờng bất động sản
a. Khi các TCTD mở rộng cho vay các dự án đầu t− phát triển, xây dựng và mua sắm nhà ở cao ốc, văn phòng cho thuê, thì tác động làm tăng cầu về đất đai.
Trên thực tế, ảnh h−ởng của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với thị tr−ờng quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền ngày càng rõ nét, thể hiện ở cả thị tr−ờng nhà ở, thị tr−ờng cao ốc và thị tr−ờng giao dịch quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật các TCTD, các TCTD không đ−ợc trực tiếp kinh doanh bất động sản, nh−ng chủ tr−ơng của Chính phủ và NHNN về cho vay vốn đối
với lĩnh vực bất động sản là phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay, việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân thủ đúng pháp luật, nhằm hạn chế rủi ro tín dụng mà các TCTD đã trả giá ở thời kỳ tr−ớc năm 1997. Theo số liệu báo cáo của Ngân hàng nhà n−ớc Việt Nam cho thấy:
- Khối l−ợng vốn cho vay xây dựng nhà ở của các TCTD tăng khá nhanh trong thời gian từ năm 1993 đến năm 2001: d− nợ cho vay cuối năm 1998/1993 bằng 41 lần, cuối năm 2001/1998 bằng 4,3 lần. Số vốn cho vay tăng với tốc độ nhanh trong 3 năm gần đây theo chủ tr−ơng kích cầu của Chính phủ, khoảng 70% số vốn cho vay xây dựng nhà ở địa bàn đô thị đối với hộ dân xây dựng mới, mua sắm, sửa chữa nhà t−; số vốn cho vay mua căn hộ, xây dựng chung c−
còn hạn chế do biến động về giá nhà tăng và thủ tục thế chấp khó thực hiện do việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ còn nhiều v−ớng mắc. Nhu cầu vay vốn trung, dài hạn để xây dựng nhà ở của hộ dân và xây dựng các khu chung c− cho thuê của các doanh nghiệp đã và đang phát sinh khá lớn, nh−ng thủ tục cho vay ch−a đầy đủ, một phần sợ rủi ro và thiếu nguồn vốn cho vay dài hạn, cho nên khả năng đáp ứng của các TCTD còn hạn chế.
- Khối l−ợng vốn cho vay xây dựng cao ốc, nhà x−ởng để cho thuê tăng khá trong 5 năm gần đây. Đến cuối năm 2002 tăng gấp 3,5 lần so với cuối năm 1998. Cho vay xây dựng cao ốc chủ yếu đối với các dự án liên doanh giữa các TCKT trong và ngoài n−ớc, tỷ lệ đáng kể là các dự án ở các thành phố lớn; cho vay nhà x−ởng để cho thuê tập trung ở các khu công nghiệp. Tuy nhiên, số vốn cho vay xây dựng cao ốc, nhà x−ởng để cho thuê so với cho vay xây dựng nhà ở mới chiếm tỷ trọng 25%, còn thấp so với nhu cầu của thị tr−ờng.
Từ năm 1998 đến nay, thực hiện theo Luật các TCTD, hoạt động tín dụng ngân hàng thực hiện theo điều kiện, nguyên tắc khá chặt chẽ, chất l−ợng tín dụng đ−ợc nâng cao, việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tuân thủ theo quy định của Chính phủ và NHNN. Chất l−ợng cho vay xây dựng nhà ở, cao ốc và nhà x−ởng đ−ợc bảo đảm, thể hiện ở tỷ lệ nợ quá hạn ở mức thấp
0,1%-0,6%. Với khối l−ợng vốn cho vay ch−a lớn so với nhu cầu của thị tr−ờng nh−ng cũng đã góp phần tăng cung bất động sản trên thị tr−ờng.
Theo số liệu thống kê nói trên, giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đã xiết nợ và có quyết định của Toà án nh−ng ch−a đ−ợc xử lý đến cuối năm 2002 là 2064 tỷ đồng, chủ yếu là tài sản tồn đọng ở các vụ án lớn (Epco Minh Phụng...). Hiện nay, Chính phủ đang chỉ đạo các Bộ, ngành có liên quan phối hợp xử lý dứt điểm để thu hồi vốn cho các TCTD.
b. Số diện tích đất đai, nhà cửa hợp pháp để có thể giao dịch ch−a nhiều; hoặc đã hợp pháp nh−ng phát sinh nhiều tranh chấp ch−a đảm bảo an toàn cho các TCTD tham gia thị tr−ờng bất động sản với t− cách là Nhà đầu t− vốn.
Các TCTD cho vay có bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất, trong điều kiện thị tr−ờng bất động sản, đầu cơ bất động sản gia tăng, tình hình giá cả bất động sản và thị tr−ờng địa ốc biến động tăng mạnh về giá cả, nếu xác định giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị tr−ờng thì nguy cơ tiềm ẩn rủi ro tín dụng lớn khi giá cả hạ, nếu phải xử lý tài sản giá trị quyền sử dụng đất thế chấp sẽ không thể thu hết nợ; vì vậy, các TCTD khá thận trọng khi nhận và định giá đất thế chấp, làm cho số vốn vay không đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay.
c. Việc mở rộng đầu t− cho lĩnh vực nhà ở và kinh doanh nhà ở có tỷ lệ rủi ro khá lớn
Do đất đai của nhiều chủ đầu t− ch−a hợp pháp, giá đất đai thị tr−ờng
biến động thất th−ờng, việc quản lý chất l−ợng xây dựng cơ bản của Nhà n−ớc còn lỏng lẻo, thời hạn hoàn vốn dài, trong khi nguồn vốn cho vay dài hạn của các TCTD ch−a huy động đ−ợc nhiều đủ để đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay. Thêm vào đó, chính sách, cơ chế của Nhà n−ớc đối với lĩnh vực bất động sản ch−a đ−ợc ban hành hoặc hay thay đổi, gây rủi ro cho cả chủ đầu t− và TCTD. Khi cho vay xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản, thông th−ờng các TCTD nhận tài sản bảo đảm, nh−ng còn v−ớng mắc về thủ tục nhận tài sản thế chấp (việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và v−ớng mắc về cơ chế xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.