Mọi thực vật sinh tr−ởng và phát triển cần dựa vào đất đai, mọi sinh hoạt của con ng−ời hay động vật, thực vật đều phải dựa vào sức chịu tải của đất đai. Loại sức chịu tải này có thể tồn tại từ năm này qua năm khác, sử dụng liên tục không ngừng, không bị mất đi, không nhân tố nào có thể thay thế đ−ợc. Đặc tính này của đất đai đã đ−ợc C. Mác khẳng định:"Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải đ−ợc thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi nh− mất đi. Trái lại, đất mà đ−ợc sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn lên".
Một thửa đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích nông nghiệp, là ngành sản xuất có năng suất thấp; dó đó, lợi nhuận thu đ−ợc từ thửa đất này thấp, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất thấp và giá đất thấp. Nh−ng cũng thửa đất này nếu chuyển sang đất chuyên dùng hoặc đất đô thị (sản xuất công nghiệp, th−ơng mại, dịch vụ v.v.) có năng suất lao động cao hơn, lợi nhuận thu đ−ợc cao hơn, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất cao hơn và giá đất sẽ cao hơn. Nh− vậy, giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của đất nếu sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau và có xu h−ớng cao hơn nên giá đất cao hơn.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử dụng của từng vùng đất, từng khu vực cụ thể; làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnh h−ởng đến cung cầu về đất đai, tác động đến giá đất. Tr−ớc hết là thay đổi mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, việc chuyển mục đích sử dụng đất ở một vùng nào đó đang sản xuất nông nghiệp, nay qui hoạch thành Khu công nghiệp sẽ làm tăng
việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong khu qui hoạch và vùng vành đai, làm tăng giá trị của đất. Sau là, qui hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân c− nh− qui hoạch xây dựng khu đô thị mới, qui hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị v.v. sẽ làm tăng giá trị của đất ở các trung tâm đô thị, trung tâm th−ơng mại, dịch vụ, du lịch, trung tâm dân c−, các khu vui chơi gải trí; vì ở các trung tâm này cầu về đất đai phục vụ trực tiếp cho các hoạt động th−ơng mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở v.v. là rất lớn. Đất khu dân c− nông thôn, đất nông nghiệp đ−ợc qui hoạch thành các khu đô thị mới tức là thực hiện chuyển mục đích của đất một cách cơ bản làm tăng nhu cầu sử dụng đất, tăng khả năng sinh lợi của đất, dẫn đến giá đất tăng lên.