nhà n−ớc; hộ gia đình ở nông thôn vay d−ới 20 triệu đồng.
Chất l−ợng tín dụng cho vay có thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản đã đ−ợc cải thiện đáng kể, thể hiện bằng tỷ lệ nợ quá hạn ở biểu nói trên từ 12,3%-14,5% vào năm 1998 (thị tr−ờng bất động sản đóng băng do
tác động của khủng hoảng tài chính châu á) đã đ−ợc giảm xuống 5,3%-6,8% vào cuối năm 2002. Nguyên nhân nợ vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản còn quá hạn là do việc chậm xử lý nợ tồn đọng có thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, ảnh h−ởng đến tình hình tài chính của tổ chức tín dụng.
5.2.2.2. Về các loại đất và tài sản gắn liền thế chấp để vay vốn tại các TCTD TCTD
Các loại đất th−ờng đ−ợc dùng thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn TCTD nh− sau:
a. Đất sản xuất nông nghiệp
Theo quy định hiện hành, hộ gia đình ở nông thôn đ−ợc vay vốn d−ới 20 triệu đồng không phải thế chấp, cầm cố tài sản nh−ng phải nộp cho TCTD giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy xác nhận của UBND xã ph−ờng, thị trấn về diện tích đất đang sử dụng là không có tranh chấp, quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn của hộ sản xuất nông, lâm, ng−, diêm nghiệp.
Thực tế hiện nay, có khoảng 92% diện tích đất nông nghiệp đã đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho các hộ sản xuất hàng hoá lớn thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trên mức 20 triệu
đồng. Tuy nhiên, việc thế chấp đất nông nghiệp đang có những tồn tại: xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp thấp hơn giá chuyển nh−ợng thực tế; thủ tục đăng ký thế chấp còn phức tạp; việc xử lý đất đai thế chấp ở các tỉnh phía Bắc gặp khó khăn do hộ dân có nhiều thửa đất và thị tr−ờng chuyển nh−ợng đất sản xuất nông nghiệp đúng mục đích ch−a phát triển.
b. Đất lâm nghiệp
Các tỉnh miền núi phía Bắc, miền Trung, Tây nguyên và một số tỉnh miền Đông Nam bộ có diện tích đất lâm nghiệp chiếm hơn 60% diện tích đất tự nhiên, nh−ng tỷ lệ đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đạt khoảng 35%. Nhiều doanh nghiệp và chủ trang trại đ−ợc thuê đất, chuyển nh−ợng đất hợp pháp nh−ng ch−a đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giá đất tính thế chấp để vay vốn còn thấp; việc quy hoạch làm còn chậm hoặc ch−a làm; tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra khá phổ biến. Vì thế, các hộ sản xuất, công nhân nông, lâm tr−ờng, chủ trang trại có nhu cầu vay vốn khá lớn để sản xuất kinh doanh, nh−ng việc cho vay của TCTD còn hạn chế do diện tích đất lâm nghiệp đủ điều kiện để thế chấp vay vốn còn ít.
c. Đất nuôi trồng thủy sản
Đất nuôi trồng thủy sản ở cả nội đồng và ven biển, phần lớn diện tích nuôi trồng thuỷ sản ven biển mới đ−ợc bồi đắp ch−a đ−ợc quy hoạch, cho nên có rất ít diện tích đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khâu quy hoạch và đầu t− cơ sở hạ tầng nuôi trồng thuỷ sản ở các địa ph−ơng ch−a đ−ợc chú trọng hoặc ch−a có điều kiện để làm; các TCKT, hộ dân, chủ trang trại có nhu cầu vay vốn lớn để sản xuất, nh−ng do đất đai ch−a đủ điều kiện thế chấp và mức độ rủi ro đầu t− khá lớn, cho nên số vốn cho vay của TCTD chỉ chiếm tỷ lệ d−ới 30% số vốn đầu t− của hộ sản xuất.
d. Đất ở nông thôn
Đối với những hộ sản xuất hàng hoá lớn, nếu đã đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, thì việc thế chấp vay vốn t−ơng đối thuận lợi. Tuy nhiên, mới có khoảng 49% đất ở nông thôn đ−ợc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị đất và nhà ở thấp, phát mại khó khăn, vì thế việc thế chấp đất ở nông thôn để vay vốn còn hạn chế.
đ. Đất ở đô thị
Đối với các hộ đã đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc thế chấp là t−ơng đối thuận lợi. Nh−ng mới có khoảng 33% số hộ gia đình ở đô thị đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, giá đất thị tr−ờng t−ơng đối cao, nh−ng giá tính thế chấp để cho vay theo giá ban hành của UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm thế chấp rất thấp so với giá đất thị tr−ờng; thủ tục xử lý tài sản gắn liền và giá trị quyền sử dụng đất khi ng−ời thế chấp không trả đ−ợc nợ rất phức tạp, phải qua nhiều khâu, mất nhiều thời gian và chi phí, TCTD không có quyền tự bán tài sản nhận thế chấp mà phải bán qua trung tâm đấu giá do Sở T− pháp thành lập. Vì thế, số vốn cho vay có thế chấp đất ở đô thị còn ở mức độ thấp so với nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân.
e. Đất giao, cho thuê đối với doanh nghiệp Nhà n−ớc
Đối với hầu hết các doanh nghiệp Nhà n−ớc (DNNN) , TCTD cho vay vốn không có bảo đảm bằng tài sản, việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn có rất ít tr−ờng hợp xảy ra, vì: mới có khoảng d−ới 30% DNNN đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; những đơn vị thuê đất thì th−ờng nộp tiền thuê đất hàng năm, nên không đủ điều kiện để thế chấp giá trị quyền sử dụng đất; theo quy định của Luật DNNN và Luật Đất đai, thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giao, đất thuê của DNNN khá phức tạp, phải đ−ợc sự đồng ý của cơ quan Nhà n−ớc quyết định thành lập doanh nghiệp; giá trị đất thế chấp tính theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định, nên số vốn cho vay ở mức thấp; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nh− nhà x−ởng, vật kiến trúc ch−a đ−ợc các DNNN quản lý chặt chẽ hoặc để thất thoát, cho nên không đủ điều kiện để thế chấp bất động sản.
Hiện nay, các DNNN đang đ−ợc cơ cấu và sắp xếp lại, rủi ro vốn cho vay có nguy cơ tăng lên, các TCTD đã yêu cầu các DNNN thực hiện việc thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác nh−ng hầu hết các DNNN không thực hiện đ−ợc.
g. Đất cho thuê đối với doanh nghiệp t− nhân và doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài
Diện tích đất của các doanh nghiệp t− nhân chủ yếu là đất thuê lại của các doanh nghiệp Nhà n−ớc hoặc đơn vị sự nghiệp, hoặc chuyển đổi mục đích từ đất ở sang, nh−ng ch−a đ−ợc pháp luật công nhận. Đất thuê của Nhà n−ớc, các doanh nghiệp t− nhân th−ờng trả tiền thuê đất hàng năm, hoặc ch−a đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho nên không đủ điều kiện để thế chấp; giá đất thế chấp tính để cho vay tính theo số tiền thuê đã nộp của thời hạn còn lại.
Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t− n−ớc ngoài, chủ yếu thuê đất trong khu công nghiệp và khu chế xuất, nếu doanh nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc thế chấp diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, số doanh nghiệp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ch−a nhiều là do có những khó khăn, v−ớng mắc về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhiều doanh nghiệp ch−a đ−ợc cấp giấy; phần lớn các doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm không đủ điều kiện thế chấp; việc công chứng các hợp đồng thế chấp còn gặp khó khăn.