nhà ở, quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng đất
Cụng tỏc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cụng trỡnh XD gắn liền với QSDĐ được thực hiện theo quy định của nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau. Việc đăng ký QSDĐ thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2008/NĐ-CP và cỏc Thụng tư hướng dẫn của Bộ TN&MT. Trong khi đú, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị
định số 51/2009/NĐ-CP và cỏc Thụng tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh XD được thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Thụng tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc tồn tại cỏc văn bản phỏp luật khỏc nhau quy định về thủ tục, hồ sơ, thẩm quyền và trỡnh tự đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở, đất đai, cụng trỡnh XD đó gõy ra nhiều phiền hà cho người dõn khi cú nhu cầu đăng ký và làm cản trở sự phỏt triển lành mạnh của thị trường BĐS. Để khắc phục tồn tại này, ngày 19 thỏng 6 năm 2008, Quốc hội đó thụng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của cỏc Luật liờn quan đến đầu tư XD cơ bản, trong đú cú nội dung quy định thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận ỏp dụng chung cho cả QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất. Kể từ ngày 01 thỏng 8 năm 2009, cỏc quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở nờu trong Luật nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ và đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh XD đề cập trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ đó được thay thế bởi Điều 48 và Điờ̀u 52 của Luật đất đai năm 2003 sửa đổi. Nhà nước thống nhất cấp mụ̣t loại giṍy chứng nhọ̃n cho cả QSDĐ và các loại tài sản gắn liờ̀n với đṍt với tờn gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất. Điều này khắc phục được tỡnh trạng cựng một hoạt động đăng ký quyền sở hữu, sử dụng BĐS nhưng được quy định ở nhiều văn bản quy phạm phỏp luật khỏc nhau với cỏc nội dung khụng thống nhất.
Tuy nhiờn thực tế cho thấy, mặc dự đó cú quy định nờu trờn, nhưng xột trờn quan điểm tớnh thống nhất trong toàn bộ hệ thống phỏp luật thỡ việc sửa đổi này vẫn chưa bảo đảm tớnh thống nhất và đồng bộ. Việc gộp quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh XD vào hệ thống phỏp luật về đất đai chỉ là giải pháp tạm thời, chưa mang tính tụ̉ng thờ̉ và lõu dài, bởi lẽ Quụ́c hụ̣i chỉ gụ̣p quy định vờ̀ cṍp giṍy chứng nhọ̃n nờu tại hai đạo luọ̃t Luọ̃t Nhà ở năm 2005 và Luọ̃t Đṍt đai năm 2003. Trong khi tờn gọi của giṍy chứng nhọ̃n vờ̀ nhà, đṍt lại được quy định tại rṍt nhiờ̀u đạo luọ̃t khác nhau mà Luọ̃t sụ́ 38/2009/QH12 đã
khụng bãi bỏ hoặc thay thờ́ như Luọ̃t Kinh doanh BĐS, Luọ̃t trưng mua, trưng dụng tài sản, Luọ̃t thi hành án dõn sự. Do đó, hiợ̀n nay võ̃n có nhiờ̀u tờn gọi khác nhau vờ̀ giṍy tờ liờn quan đờ́n quyờ̀n sở hữu, quyờ̀n sử dụng BĐS... Xét vờ̀ nguyờn tắc, khi thực hiợ̀n cṍp giṍy chứng nhọ̃n quyờ̀n sở hữu BĐS cho chủ sở hữu, cơ quan có thõ̉m quyờ̀n phải căn cứ vào Luọ̃t sụ́ 38/2009/QH12 và Nghị định hướng dõ̃n của Chính phủ đờ̉ thực hiợ̀n, nhưng xét ở góc đụ̣ lý luọ̃n pháp lý thì quy định nờu trờn là chưa hợp lý. Mặt khác, viợ̀c gụ̣p quy định vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu tài sản vào Luọ̃t đṍt đai cũng khụng phù hợp, bởi vỡ phạm vi điều chỉnh của phỏp luật về đất đai là cỏc vấn đề về quản lý, SDĐ đai; trong đú cú quy định về đăng ký QSDĐ (một bộ phận của BĐS). Cũn hoạt động đăng ký quyền sở hữu cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất cú mối quan hệ với nhiều chế định phỏp luật khỏc như: chế định về hợp đồng, về quyền sở hữu BĐS, về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản....Việc gộp các quy định nờu trờn vào mụ̣t đạo Luọ̃t chuyờn ngành mà khụng phải là mụ̣t đạo luọ̃t quy định riờng vờ̀ đăng ký BĐS là chưa đỏp ứng được yờu cầu về thống nhất hệ thống phỏp luật. Đõy chỉ là một giải phỏp tạm thời nhằm đơn giản húa cỏc thủ tục hành chớnh trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS.
Để xõy dựng một hệ thống phỏp luật thống nhất về đăng ký BĐS thỡ cần thiết phải nghiờn cứu, trỡnh Quốc hội ban hành một đạo luật riờng, điều chỉnh tổng thể cỏc vấn đề liờn quan đến đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bãi bỏ các quy định tại các đạo luọ̃t khác liờn quan đờ́n vṍn đờ̀ này. Hướng xử lý này là phự hợp với xu thế chung về thụ́ng nhṍt pháp luọ̃t hiện nay.