Sự phỏt triển lành mạnh của thị trường bất động sản yờu cầu để thống nhất phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh xõy

để thống nhất phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng

Đối với bất kỳ một quốc gia nào, đặc biệt là cỏc nước đang phỏt triển thỡ vấn đề quản lý BĐS và hoàn thiợ̀n thị trường BĐS là hết sức quan trọng; bởi lẽ, thị trường BĐS phỏt triển khụng chỉ gúp phần cải thiện điều kiện sống cho người dõn mà cũn tạo điều kiện cho thị trường vốn mở rộng địa bàn cho vay đầu tư phỏt triển v.v. Ở cỏc nước tư bản phỏt triển, do cơ chế thị trường đã hình thành từ lõu, nờn thị trường BĐS cũng phỏt triển rất mạnh mẽ. Tại cỏc quốc gia này, thị trường BĐS tương đối minh bạch bởi nhiều nguyờn nhõn:

- Cú mụ̣t hệ thống phỏp luật về BĐS đầy đủ, đồng bộ và thống nhất;

- Cú hệ thống thụng tin về BĐS tương đối đầy đủ và luụn được cập nhật. Người dõn cú thể dễ dàng tiếp cận cỏc nguồn thụng tin cú liờn quan đến BĐS, vỡ vậy đó hạn chế được cỏc tranh chấp xảy ra;

- Cú một cơ quan chịu trỏch nhiệm quản lý thống nhất việc đăng ký quyền sở hữu và cung cấp cỏc thụng tin về BĐS;

- Cú hệ thống tài chớnh minh bạch, rừ ràng…

So với cỏc nước trờn thế giới, thị trường BĐS nước ta mới hỡnh thành và đang trong giai đoạn phỏt triển sơ khai nờn khụng trỏnh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế mà khiếm khuyết lớn nhất là tớnh minh bạch thấp; hệ thống phỏp luật chưa hoàn thiện và đồng bộ…Để từng bước khắc phục những yếu kộm này, Chớnh phủ đó giao Bộ XD phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ TN&MT,

Bộ Tài chớnh, Ngõn hàng Nhà nước…nghiờn cứu, xõy dựng Đề ỏn phỏt triển thị trường BĐS. Yờu cầu đặt ra là trong điều kiện nền KT chuyển đổi sang nền KT thị trường thỡ Nhà nước cần phải xõy dựng một hệ thống chớnh sỏch, phỏp luật đồng bộ, thống nhất để hướng dẫn thị trường BĐS phỏt triển lành mạnh, cụng khai và minh bạch. Muốn vậy, chỳng ta cần nhanh chúng hoàn thiợ̀n các cơ chờ́, chính sách liờn quan đờ́n thị trường BĐS như: Các quy định vờ̀ giao dịch, hợp đụ̀ng BĐS, hợ̀ thụ́ng tài chính - tín dụng; các quy định vờ̀ thuờ́, phí, lợ̀ phí; các cơ chờ́ ưu đãi của Nhà nước và đặc biợ̀t là hợ̀ thụ́ng các quy định vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu, quyờ̀n sử dụng BĐS. Đõy có thờ̉ được coi là “chìa khóa” đờ̉ mở “chụ́t” vướng mắc, tạo ra sự minh bạch trong hoạt đụ̣ng kinh doanh BĐS.

Phỏt triển thị trường BĐS cần chỳ trọng đến việc tạo lập đụ́i tượng hàng hoỏ BĐS, bảo đảm cho các chủ thờ̉ tham gia có đõ̀y đủ quyờ̀n sở hữu, các giao dịch được xác lọ̃p mụ̣t cách hợp pháp và XD hệ thống thụng tin về BĐS chớnh xỏc, đồng bộ và cụng chỳng dễ dàng tiếp cận, truy cập….Điều này chỉ cú thể thực hiện được khi Nhà nước XD được mụ̣t hợ̀ thụ́ng đăng ký quyờ̀n sở hữu BĐS thụ́ng nhṍt và minh bạch. Viợ̀c xác lọ̃p, ghi nhọ̃n các quyờ̀n năng pháp lý đụ́i với nhà ở và cụng trình XD thụng qua cơ chờ́ đăng ký quyờ̀n sở hữu là rṍt quan trọng. Hoạt đụ̣ng này khụng chỉ bảo đảm tính an toàn pháp lý cho bản thõn nhà ở và cụng trình XD mà còn bảo vợ̀ được quyờ̀n và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đụ́i với các tài sản này. Xột vờ̀ bản chṍt, thị trường BĐS là mụ̣t thị trường khụng hoàn hảo, vừa mang tính vùng, tớnh địa phương vừa có sự khụng thụ́ng nhṍt vờ̀ các thụng tin có liờn quan và khụng giụ́ng nhau vờ̀ cỏc yờ́u tụ́ cṍu thành. Mụ̃i nhà ở, cụng trình XD chỉ phản ánh bản chṍt vọ̃t lý của chúng mà khụng thờ̉ phản ánh đõ̀y đủ tính pháp lý có liờn quan như: vờ̀ chủ sở hữu, vờ̀ quyờ̀n của các chủ thờ̉… Do vọ̃y, cõ̀n phải thực hiợ̀n đăng ký theo mụ̣t hợ̀ thụ́ng thụ́ng nhṍt, làm cơ sở đờ̉ xác định đụ̀ng bụ̣ các thụng tin có liờn quan, nhằm hạn chờ́ các tiờu cực, rủi ro trong các giao dịch. Trờn cơ sở đó thị trường mới phát triờ̉n lành mạnh, khụng bị chi phụ́i bởi các yếu tố mang tính chủ quan xuṍt phát từ phớa các cơ quan nhà nước.

3.1.3. Yờu cõ̀u nõng cao hiợ̀u quả quản lý nhà nước đụ́i với nhà ở và cụng trình xõy dựng cụng trình xõy dựng

Mục tiờu đặt ra đụ́i với các cṍp chính quyờ̀n từ trung ương tới cơ sở là nõng cao hiợ̀u quả quản lý nhà nước trong các lĩnh vực của đời sụ́ng KT - XH. Lĩnh vực quản lý BĐS là mụ̣t lĩnh vực đặc biợ̀t, có liờn quan đờ́n nhiờ̀u lĩnh vực như y tờ́, vợ̀ sinh mụi trường, quy hoạch, mỹ quan đụ thị, kiờ́n trúc, giao thụng… Vì vọ̃y, đờ̉ nõng cao hiợ̀u quả quản lý nhà nước đụ́i với BĐS nói chung, nhà ở và cụng trình XD nói riờng thỡ cõ̀n thực hiợ̀n đụ̀ng bụ̣, tổng thể nhiờ̀u giải pháp khác nhau, dựa trờn sự phụ́i hợp chặt chẽ của các cơ quan chức năng. Ngoài yờu cõ̀u phải hoàn thiợ̀n hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t vờ̀ đõ̀u tư XD; vờ̀ quản lý, sử dụng; vờ̀ đăng ký sở hữu, chuyờ̉n dịch quyền, cũn cõ̀n phải quy định rừ trách nhiợ̀m của cơ quan đõ̀u mụ́i thực hiện việc phối hợp, chỉ đạo cụng tỏc quản lý BĐS. Trờn thực tờ́, chức năng này đang được giao cho ngành XD thực hiện. Điều này tạo thuận lợi cho cơ quan chức năng khi xử lý các cụng viợ̀c có liờn quan đờ́n nhà ở và cụng trình XD. Tuy nhiờn, giữa nhà ở, cụng trình XD và đṍt đai lại có mối quan hệ mật thiết với nhau khi chủ sở hữu thực hiợ̀n các quyờ̀n của mình đụ́i với những tài sản này.

Ở một khớa cạnh khỏc, BĐS muốn tham gia giao dịch trờn thị trường thỡ chủ sở hữu phải có các giṍy tờ pháp lý chứng minh viợ̀c tạo lọ̃p hợp pháp tài sản và phải có đõ̀y đủ cỏc quyờ̀n của chủ sở hữu đối với BĐS. Tuy nhiờn, do tính chất phức tạp trong các quy định vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở, cụng trình XD gắn liờ̀n với QSDĐ, nờn các chủ thờ̉ đã khụng tích cực thực hiợ̀n đăng ký quyờ̀n sở hữu và quyờ̀n sử dụng đờ̉ được Nhà nước cṍp giṍy tờ pháp lý vờ̀ BĐS. Do thiếu cỏc giấy tờ phỏp lý cần thiết nờn một bộ phận khụng nhỏ người dõn tỡm đến thị trường BĐS khụng chớnh thức để thực hiện cỏc giao dịch theo hỡnh thức “giấy tờ trao tay” đó làm cho cơ quan nhà nước khụng nắm được các thụng tin vờ̀ hiợ̀n trạng BĐS, sự chuyển dịch quyền đối với BĐS và khụng thu được cỏc khoản thuế về BĐS. Mặt khác, do thực hiện giao dịch tại thị trường BĐS khụng chớnh thức với sự cập nhật thụng tin về BĐS khụng đầy đủ hoặc thiếu chớnh xỏc

nờn người dõn gặp nhiều rủi ro ảnh hưởng đến quyền và lợi ớch hợp phỏp của mỡnh; đồng thời tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp rất phức tạp và khú giải quyết. Đõy là nguyờn nhõn này dõ̃n đờ́n hoạt đụ̣ng quản lý nhà nước vờ̀ BĐS kém hiợ̀u quả.

Hiợ̀n nay, cựng với mức sống của người dõn được nõng lờn đỏng kể, nhu cầu XD mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở, cụng trình XD đang ngày càng tăng. Bờn cạnh đú, thị trường BĐS cũng phỏt triển nhanh chúng đỏp ứng nhu cầu SDĐ đai cho sinh hoạt và SX. Giỏ BĐS nhà, đất tăng cao (đặc biệt là ở cỏc khu đụ thị và khu vực được quy hoạch đụ thị) đó làm phỏt sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp; xuất hiện cỏc hiện tượng vi phạm phỏp luật trong lĩnh vực XD như: XD khụng phộp, lấn, chiếm cơi nới khụng gian cụng cộng v.v. Điều này đó tạo ra ỏp lực rất lớn cho cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền trong việc giải quyết cỏc tranh chấp, xung đột liờn quan đến quyền sở hữu nhà, đất. Trong nhiều trường hợp, việc giải quyết gặp rất nhiều khú khăn, bế tắc do cỏc tài liệu, thụng tin lưu trữ về nhà, đất khụng đầy đủ hoặc thiếu chớnh xỏc, khụng cập nhật kịp thời; thiếu cơ sở phỏp lý để xem xột, giải quyết…Để khắc phục những tụ̀n tại, yếm kộm này, Nhà nước cần phải nõng cao hiệu quả và hiệu lực trong quản lý về BĐS thụng qua cỏc biện phỏp chủ yếu sau: Một là, xõy dựng mụ̣t hợ̀ thụ́ng cơ sở dữ liệu hiện đại, đồng bộ về thụng tin về BĐS gúp phần tạo thuận lợi cho cụng tỏc đăng ký quyền sở hữu đối với BĐS; Hai là, quy định rừ một cơ quan thực hiện chức năng đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà, đất; Ba là, tuyờn truyền nõng cao nhận thức cho đội ngũ cỏn bộ quản lý nhà nước về BĐS thấy được tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS, từ đú xỏc định đỳng đắn động cơ, thỏi độ tiếp xỳc với người dõn, khụng cú cỏc biểu hiện nhũng nhiễu, tiờu cực, gõy khú khăn khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn v.v.

3.1.4. Yờu cõ̀u và xu hướng thụ́ng nhṍt trong hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t

Đờ̉ thúc đõ̉y các quan hợ̀ KT phát triờ̉n nhanh và bờ̀n vững trong khuụn khổ phỏp luật thỡ yờu cầu đặt ra là Nhà nước phải XD một hệ thống phỏp luật KT

thống nhất và đồng bộ. Yờu cõ̀u thụ́ng nhṍt pháp luọ̃t là mụ̣t tṍt yờ́u khách quan, đũi hỏi các nhà làm luọ̃t phải quỏn triệt sõu sắc khi soạn thảo cỏc đạo luật đỏp ứng cỏc đũi hỏi của thực tiễn. Tính thụ́ng nhṍt được thờ̉ hiợ̀n ở hai khía cạnh: (i)

Mụ̣t là, thụ́ng nhṍt trong toàn bụ̣ hợ̀ thụ́ng. Điều này cú nghĩa là, giữa các ngành luọ̃t, các đạo luọ̃t khụng có sự mõu thuõ̃n, chụ̀ng chéo vờ̀ nụ̣i dung; (ii) Hai là,

phải xác định rõ đụ́i tượng và phạm vi điờ̀u chỉnh của mụ̃i ngành luọ̃t đờ̉ tránh sự chụ̀ng chéo, mõu thuẫn. Trong từng lĩnh vực, từng nhúm quan hệ XH cụ thờ̉ chỉ có mụ̣t đạo luật. Hay núi cỏch khỏc, sự thụ́ng nhṍt pháp luọ̃t cõ̀n được hiờ̉u theo hai phương diợ̀n [43]:

(i) Thụ́ng nhṍt vờ̀ hình thức, thờ̉ hiợ̀n ở viợ̀c thụ́ng nhṍt trong việc phõn chia ngành luọ̃t, thụ́ng nhṍt trong bụ́ cục nội dung cỏc chương, điều, khoản của từng đạo luật và thống nhất trong việc sử dụng cỏc thuật ngữ phỏp luật, trong việc sử dụng ngụn ngữ biểu đạt;

(ii) Thống nhṍt vờ̀ nụ̣i dung, thờ̉ hiợ̀n giữa các quy định khụng có sự mõu thuõ̃n, chụ̀ng chéo, loại trừ lõ̃n nhau mà phải tạo thành mụ̣t hợ̀ thụ́ng có tính hụ̃ trợ và bụ̉ sung cho nhau trong viợ̀c điờ̀u chỉnh các quan hợ̀ XH.

Xét vờ̀ tụ̉ng thờ̉, cõ̀n phải xõy dựng một hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t thụ́ng nhṍt cả vờ̀ nụ̣i dung lõ̃n hình thức nhằm loại bỏ sự chụ̀ng chéo, mõu thuõ̃n vờ̀ nụ̣i dung; đồng thời phỏp điển húa cỏc quy định cú liờn quan nằm rải rỏc ở nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau. Trong lĩnh vực đăng ký BĐS, yờu cõ̀u thụ́ng nhṍt pháp luọ̃t đờ̉ loại bỏ mõ̃u thuõ̃n và sự tản mạn tại nhiờ̀u văn bản pháp luọ̃t là hờ́t sức cõ̀n thiờ́t. Hơn nữa, trong bối cảnh Viợ̀t Nam đã trở thành thành viờn chính thức của Tụ̉ chức thương mại thờ́ giới (WTO) và đang tích cực tham gia nhiờ̀u thờ̉ chờ́ KT quốc tế song phương cũng như đa phương khác đòi hỏi hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t của nước ta phải có sự thống nhất và tương thớch với cỏc luật lệ của WTO và phỏp luật của cỏc nước trờn thế giới. Đặt trong mối quan hệ đú, pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở và cụng trình XD cũng cõ̀n được rà soát, sửa đụ̉i nhằm đảm bảo tớnh thống nhất.

Hài hòa chính sách, pháp luọ̃t nói chung và pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký BĐS nói riờng ở Viợ̀t Nam với luật phỏp của cỏc nước trong khu vực và trờn thờ́ giới là mụ̣t xu hướng khụng thờ̉ đảo ngược. Điờ̀u kiợ̀n KT - XH cũng như đòi hỏi của quá trình hụ̣i nhọ̃p và phát triờ̉n đã tạo tiờ̀n đờ̀ cho sự phát triờ̉n của pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở và cụng trình XD. Yờu cõ̀u đặt ra cho xu hướng thụ́ng nhṍt pháp luọ̃t vờ̀ lĩnh vực này là:

Thứ nhṍt, loại trừ các quy định chụ̀ng chéo, mõu thuõ̃n trong nụ̣i tại hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở, cụng trình XD, đụ̀ng thời, khẩn trương sửa đổi, bổ sung cỏc quy định mới nhằm “lṍp đõ̀y” những khoảng trụ́ng trong mảng phỏp luật này;

Thứ hai, đơn giản hóa và minh bạch húa viợ̀c tiờ́p cọ̃n pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở, cụng trình XD;

Thứ ba, tiờ́p thu cú chọn lọc những kinh nghiợ̀m lập phỏp và thực tiễn phỏp

lý về đăng ký quyền sở hữu BĐS của cỏc nước trờn thế giới và vận dụng sỏng tạo vào quỏ trỡnh XD và hoàn thiện pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở, cụng trình XD ở Viợ̀t Nam nhằm loại bỏ những khỏc biệt so với hệ thống phỏp luật quốc tế về đăng ký BĐS.