dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phỏt triển lành mạnh
Xột dưới gúc độ quản lý, thẩm quyền quản lý cần được phõn định theo chuyờn ngành để thực hiện quản lý về mặt hành chớnh, kỹ thuật BĐS. Tuy nhiờn, nếu thực hiện phõn chia thẩm quyền để quản lý thụng tin về BĐS thỡ sẽ gõy bất lợi cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là khi giữa cỏc cơ quan khụng cú sự phối hợp chặt chẽ trong việc cung cấp thụng tin.
Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS là việc Nhà nước xõy dựng một “lý lịch tư phỏp” cho BĐS thụng qua cỏc biện phỏp kỹ thuật như đo đạc, lập bản đồ hiện trạng để ghi nhận những đặc điểm của BĐS (gồm diện tớch, quy mụ, hiện trạng, kết cấu, năm XD…). Ngoài việc đăng ký hiện trạng, Nhà nước cũn thực hiện cụng nhận về mặt phỏp lý BĐS, đú là cụng nhận một BĐS đó cú chủ sở hữu hợp phỏp, làm cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiợ̀n quyền định đoạt đối với BĐS. Mục tiờu đăng ký này vừa nhằm để bảo vệ lợi quyền lợi của cỏc bờn cú liờn quan đến BĐS, vừa đỏp ứng yờu cõ̀u vờ̀ quản lý nhà nước đối với BĐS. Do đú hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải được coi là cụng việc hành chớnh (bắt buộc thực hiện) để Nhà nước cú cơ sở thực hiện quản lý nhà nước về BĐS. Theo hệ thống phỏp luật về đăng ký BĐS, cú hai cơ quan tham gia quản lý thụng tin về BĐS, đú là cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan TN&MT. Mặc dự, phỏp luật đó quy định gộp vào một đầu mối cơ quan tiếp nhận và giải quyờ́t hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất, nhưng hiện nay Chính phủ lại chưa cú quy định về việc thống nhất một cơ quan cung cấp thụng tin về BĐS. Luật Nhà ở năm 2005, cỏc văn bản hướng dẫn
thi hành và phỏp luật về XD quy định cơ quan quản lý XD cú trỏch nhiệm cung cấp thụng tin về nhà ở, cụng trỡnh XD. Theo Luật đất đai năm 2003 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành, thỡ cơ quan TN&MT cú trỏch nhiệm cung cấp thụng tin về đất đai. Như vậy, trờn thực tế vẫn chưa cú hệ thống cung cấp thụng tin thống nhất về BĐS.
Thực trạng nờu trờn đã gõy khụng ít khó khăn cho người dõn và cơ quan chức năng khi tiếp cận các thụng tin vờ̀ BĐS. Theo quy định hiợ̀n hành, người dõn khi cú nhu cõ̀u tiếp cận thụng tin vờ̀ BĐS phải đến cơ quan tài TN&MT đờ̉ có thụng tin vờ̀ đṍt đai; đồng thời họ phải đến cơ quan quản lý XD đờ̉ có thụng tin vờ̀ nhà ở và cụng trình XD. Ví dụ: thụng tin vờ̀ thửa đṍt, sụ́ bản đụ̀, tờ bản đụ̀ nơi có BĐS thì do cơ quan TN&MT quản lý, cỏc thụng tin vờ̀ giṍy phép XD, vṍn đờ̀ quy hoạch, khu vực cṍm XD thì do cơ quan quản lý XD quản lý. Đờ̉ thúc đõ̉y thị trường BĐS phát triờ̉n thì cõ̀n thiờ́t phải thụ́ng nhṍt một đõ̀u mụ́i cơ quan có trách nhiợ̀m cung cṍp thụng tin vờ̀ BĐS. Có như vọ̃y các thụng tin này mới nhanh chóng đờ́n được với thị trường và bảo đảm tính minh bạch, chính xác cao.
Kấ́T LUẬN
1. Quá trình nghiờn cứu và phõn tích đã cho thṍy, bản chṍt của đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở và cụng trình XD là mụ̣t hoạt đụ̣ng thụ́ng nhṍt phải được thực hiện đụ̀ng thời với viợ̀c đăng ký QSDĐ. Nú được gọi là hoạt đụ̣ng đăng ký BĐS. Hoạt đụ̣ng đăng ký này có sự gắn kờ́t chặt chẽ và thụ́ng nhṍt của hoạt đụ̣ng đăng ký hiợ̀n trạng và đăng ký quyờ̀n của chủ sở hữu với mục đích xác lọ̃p hiợ̀n trạng, lý lịch vờ̀ nhà ở, cụng trình XD gắn liờ̀n với QSDĐ và cụng khai hoá các thụng tin đờ̉ phục vụ cho thị trường BĐS.
2. Thực trạng pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký BĐS hiợ̀n nay gõy ra nhiờ̀u khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiợ̀n, gõy khụng ít phiờ̀n hà cho người dõn, tạo ra những mõu thuõ̃n, bṍt cọ̃p và sự khụng đụ̀ng bụ̣ trong hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t. Đõy là những nguyờn nhõn chủ yếu làm giảm hiợ̀u lực và tính thực thi của hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t và tác đụ̣ng tiờu cực đờ́n các hoạt đụ̣ng quản lý nhà nước vờ̀ BĐS.
Sự thiờ́u thụ́ng nhṍt trong các quy định vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở, cụng trình XD và QSDĐ đã ảnh hưởng xṍu đờ́n sự phát triờ̉n lành mạnh của thị trường BĐS. Tính thiờ́u minh bạch trong các thụng tin pháp lý vờ̀ cung - cõ̀u BĐS đã làm gia tăng các giao dịch khụng chính thức trờn thị trường, gõy nhiờ̀u rủi ro cho các chủ thờ̉ khi tham gia thị trường và cản trở quá trình phát triờ̉n của thị trường BĐS. Thực tiờ̃n này đòi hỏi phải nghiờn cứu, xõy dựng mụ̣t hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t thụ́ng nhṍt vờ̀ đăng ký BĐS, giải quyờ́t triợ̀t đờ̉ các mõu thuõ̃n, sự khụng đụ̀ng bụ̣ của mảng pháp luọ̃t vờ̀ vṍn đờ̀ này, nhằm thúc đõ̉y sự phát triờ̉n lành mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng yờu cõ̀u vờ̀ quản lý nhà nước về BĐS trong xu thờ́ hụ̣i nhọ̃p và phỏt triển hiợ̀n nay.
3. Xuṍt phát từ thực tiờ̃n pháp luọ̃t Viợ̀t Nam và quá trình triờ̉n khai thực hiợ̀n pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở, quyờ̀n sở hữu cụng trình XD, cũng như kinh nghiợ̀m xõy dựng lọ̃p pháp tiờ́p thu được từ cỏc quụ́c gia trờn thờ́ giới thì giải pháp hoàn thiợ̀n hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký BĐS, bảo đảm sự
thụ́ng nhṍt trong hoạt đụ̣ng đăng ký quyờ̀n sở hữu nhà ở, quyờ̀n sở hữu cụng trình XD và QSDĐ cõ̀n phải xuṍt phát từ cơ sở lý luọ̃n và cơ sở thực tiờ̃n đờ̉ đáp ứng các yờu cõ̀u đặt ra. Đó là khụng chỉ xoá bỏ sự thiờ́u thụ́ng nhṍt trong hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t, sự phõn tán trong các quy định vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu, quyờ̀n sử dụng BĐS đang nằm rải rác ở nhiờ̀u văn bản pháp luọ̃t khác nhau; thụ́ng nhṍt mụ̣t đõ̀u mụ́i cơ quan xử lý và thủ tục vờ̀ đăng ký BĐS, mà còn phải xõy dựng mụ̣t hợ̀ thụ́ng pháp luọ̃t đụ̀ng bụ̣, điờ̀u chỉnh toàn diợ̀n các vṍn đờ̀ liờn quan đờ́n BĐS. Từ việc thụ́ng nhṍt các quy định vờ̀ đăng ký quyờ̀n sở hữu, quyờ̀n sử dụng BĐS với quy định vờ̀ soạn thảo hợp đụ̀ng, giao dịch vờ̀ BĐS; vờ̀ chuyờ̉n quyờ̀n sở hữu BĐS, thụ́ng nhṍt cơ quan có thõ̉m quyờ̀n tiờ́p nhọ̃n và xử lý hụ̀ sơ đăng ký BĐS, lưu giữ hụ̀ sơ vờ̀ BĐS đờ́n việc thụ́ng nhṍt cơ quan cung cṍp cỏc thụng tin pháp lý vờ̀ BĐS. Quy định vờ̀ đăng ký BĐS cõ̀n được điờ̀u chỉnh bởi mụ̣t đạo luọ̃t riờng, khụng gụ̣p chung vào các đạo luọ̃t chuyờn ngành, bảo đảm yờu cõ̀u các đạo luọ̃t chuyờn ngành chỉ điờ̀u chỉnh những nụ̣i dung mang tính chṍt đặc thù của từng loại tài sản khác nhau.
Yờu cõ̀u thụ́ng nhṍt pháp luọ̃t vờ̀ đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản vờ̀ thủ tục, nhanh chóng vờ̀ thời gian, dờ̃ làm, dờ̃ thực hiợ̀n, khụng gõy ra các mõu thuõ̃n, các khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình thực thi và khụng gõy phiờ̀n hà cho người dõn theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước vờ̀ cải cách hành chính hiợ̀n nay.
Danh mục tài liệu tham khảo ---
Các văn bản nghị quyết của đảng
1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ IX, NXB Chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ X, NXB Chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
3. Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết số 21/NQ-TW ngày 20 thỏng 01 năm 2008 của Hội nghị lần thứ sỏu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoỏ X về tiếp tục hoàn thiện thế chế kinh tế thị trường định hướng xó hội
chủ nghĩa, NXB Chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
Các văn bản pháp luật của nhà nớc
4. Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2003), Thụng tư Liờn tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trỡnh tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thụng tin về thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
5. Bộ Tài nguyờn và Mụi trường và Bộ Nội vụ (2004), Thụng tư Liờn tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất, Hà
Nội.
6. Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2005), Thụng tư Liờn tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
7. Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2006), Thụng tư Liờn tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thụng tư Liờn tịch số 05/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
8. Bộ Tư phỏp và Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (2006), Thụng tư Liờn tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc cụng chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà
Nội.
9. Bộ Xõy dựng (1993), Thụng tư số 05/BXD-TT ngày 09/02/1993 hướng dẫn
phương phỏp xỏc định diện tớch sử dụng và phõn cấp nhà ở, Hà Nội.
10. Bộ Xõy dựng (2005), Thụng tư số 13/BXD-TT ngày 05/8/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chớnh phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng, Hà
Nội.
11. Bộ Xõy dựng (2006), Thụng tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chớnh
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
12. Bộ Xõy dựng, Bộ Tư phỏp, Bộ Tài nguyờn và Mụi trường và Ngõn hàng Nhà nước (2007), Thụng tư Liờn tịch số 05/2007/TTLT-BXD-BTP-BTNMT-NHNN
ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà
Nội.
13. Bộ Xõy dựng (2009), Thụng tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định một số nội dung về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bỏn căn hộ nhà chung cư trong dự ỏn đầu tư xõy dựng
của tổ chức kinh doanh nhà ở. Hà Nội.
14. Chớnh phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị, Hà Nội.
15. Chớnh phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số
giải phỏp phỏt triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội.
16. Chớnh phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng
dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.
17. Chớnh phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng, Hà
18. Chớnh phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
19. Chớnh phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư, Hà Nội.
20. Chớnh phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội.
21. Chớnh phủ (2008), Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định
về khu cụng nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế, Hà Nội.
22. Chớnh phủ (2008), Nghị quyết số 22/2008/NQ-CP ngày 23/9/2008 ban hành chương trỡnh hành động của Chớnh phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ sỏu Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khoỏ X về tiếp tục hoàn thiện thế
chế kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa, Hà Nội.
23. Hội đồng Nhà nước (1991), Phỏp lệnh nhà ở, Hà Nội. 24. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
25. Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992), Hiến phỏp, Hà Nội. 26. Quốc hội (2005), Bộ Luật dõn sự, Hà Nội.
27. Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội. 28. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội.
29. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
30. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 07/2007/QH12 về phỏt triển kinh tế- xó hội
năm 2008, Hà Nội.
31. Quốc hội (2008), Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thớ điểm cho Tổ chức,
cỏ nhõn nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Hà Nội.
32. Quốc hội (2009), Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số Điều của
cỏc Luật liờn quan đến đầu tư xõy dựng cơ bản, Hà Nội.
Các tài liệu tham khảo khác
33. Ban soạn thảo Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu Hội thảo về phỏp
34. Hoàng Xuõn Liờm (1998), "Luật so sỏnh và vấn đề nhất thể hoỏ phỏp luật",
Nhà nước và phỏp luật, (7).
35. Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, NXB Tư phỏp, Hà Nội.
36. Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề xỏc lập, cụng nhận cỏc quyền liờn quan đến bất động sản", Kỷ yếu hội thảo phỏp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội.
37. Nguyễn Ngọc Điện (2008), "Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải phỏp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản", Kỷ yếu hội thảo khoa học bảo đảm sự thống nhất của phỏp luật về đăng ký bất động sản, 07/11, Hà Nội.
38. Ngụ Trọng Khang (2007), "Tỡnh hỡnh đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội", Kỷ yếu hội thảo phỏp luật về đăng ký bất động sản,
10/01, Hà Nội.
39. Đặng Trường Sơn (2007)," Phỏp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo
phỏp luật về đăng ký bất động sản,10/01, Hà Nội.
40. Giỏo sư Matshumoto, Đại học Hitotsubashi-Nhật Bản (2007), "Thuyết trỡnh về đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo Luật đăng ký bất động sản,11/01, Hà Nội.
41. Nguyễn Minh Tõm (2009), "Gụ̣p sụ̉ đỏ, sụ̉ hụ̀ng: Xoay quản lý ngược vờ̀ đúng chiờ̀u", Thị trường nhà và đṍt - Nguyợ̀t san Báo Xõy dựng, (23), 7/2009, Hà Nụ̣i.
42. Nguyễn Quang Tuyến (2008), "Bàn về đăng ký bất động sản và vai trũ của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất động sản tại Việt Nam", Trao đổi tại
Hội thảo xõy dựng Luật đăng ký bất động sản,26/3, Hà Nội.
43. Trần Ngọc Tỳ (2007), "Thống nhất phỏp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Trường Đại học quốc gia Hà Nội.
44. Tạp chớ Dõn chủ và Phỏp luật (2005), Thuật ngữ phỏp luật dõn sự, số chuyờn đề về Bộ Luật dõn sự, Hà Nội.
45. Tạp chớ Dõn chủ và Phỏp luật (2006), Số chuyờn đề về bất động sản, Hà Nội. 46. Thụng tin khoa học phỏp lý (2006), Chuyờn đề đăng ký bất động sản ở Việt