nghiờn cứu phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trờn thế giới
Nghiờn cứu phỏp luật của một số nước trờn thế giới cho thấy, đối với cỏc nước cú nền KT thị trường phỏt triển như Hàn Quốc, Nhật Bản hay Australia thỡ việc đăng ký quyền sở hữu tài sản chủ yếu để cụng khai cỏc quyền, cỏc thụng tin liờn quan đến BĐS, nhằm phục vụ cho cỏc hoạt động của thị trường BĐS và cỏc giao dịch cú liờn quan đến BĐS. Về đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu tài sản, chủ yếu là đất đai và cỏc tài sản gắn liền với đất như nhà ở, cụng trỡnh XD. Hiện nay, Hàn Quốc, Nhật Bản, Australia tập trung vào việc đăng ký quyền. Khi thực hiện việc đăng ký phải tuõn thủ cỏc quy định rất cụ thể và chặt chẽ về hiện trạng của BĐS. Đõy được coi là điều kiện cần thiết để thực hiện đăng ký quyền.
Trung Quốc cú mụ hỡnh đăng ký tương đối giống Việt Nam, phỏp luật xỏc định cú hai đối tượng đăng ký khỏc nhau, đú là QSDĐ và tài sản trờn đất. Người yờu cầu đăng ký được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và GCNQSDĐ. Mục đớch đăng ký là để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về BĐS và làm cơ sở cho việc thực hiện cỏc giao dịch BĐS.
Hệ thống cơ quan cú thẩm quyền đăng ký ở mỗi nước là khỏc nhau, tuỳ thuộc vào quan điểm nhỡn nhận vấn đề BĐS được quyền sở hữu tư hay sở hữu cụng và cơ cấu tổ chức của mỗi nước. Cú nước do ngành Tư phỏp, cú nước do cơ quan Toà ỏn, cú nước lại do cơ quan hành chớnh cú chức năng quản lý về BĐS thực hiện đăng ký.
Từ việc nghiờn cứu phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS của cỏc nước nờu trờn, cú thể rỳt ra một số bài học kinh nghiệm đối với nước ta trong quỏ trỡnh XD và hoàn thiện phỏp luật về đăng ký BĐS núi chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh XD núi riờng:
- Đăng ký quyền sở hữu BĐS cần thực hiện cả việc đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền của BĐS. Chỉ khi thực hiện được điều này, Nhà nước mới cú thể quản lý chặt chẽ cỏc thay đổi về BĐS và bảo đảm an toàn cho cỏc giao dịch về BĐS;
- Việc đăng ký quyền sở hữu BĐS chỉ nờn thực hiện tại một cơ quan nhà nước nhằm bảo đảm tớnh thống nhất và khụng gõy phiền hà cho người đăng ký. Nhõn viờn đăng ký phải được đào tạo, cú trỡnh độ chuyờn mụn sõu, am hiểu về BĐS để cú đủ năng lực kiểm tra và xỏc minh tớnh chớnh xỏc của cỏc thụng tin về BĐS;
- Đăng ký quyền sở hữu BĐS khụng phải nhằm xỏc lập quyền mà là cụng nhận về mặt phỏp lý người cú quyền sở hữu, đồng thời nhằm mục đớch đối khỏng với người thư ba. Đõy là cơ sở bảo đảm cho thị trường BĐS hoạt động cụng khai, minh bạch;
- Đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh XD trờn đất cần được thực hiện đồng thời với đăng ký QSDĐ; bởi vỡ, xột về bản chất, quyền của người sở hữu tài sản cũng tương đồng với quyền của người SDĐ;
- Sổ đăng ký quyền sở hữu BĐS phải ghi đầy đủ cỏc thụng tin về hiện trạng, về đặc điểm của nhà, đất và tờn người sở hữu và cần được lưu giữ tại cơ quan thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thống nhất quản lý;
- Đối với đất cú cụng trỡnh thỡ chỉ nờn cấp một mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và QSDĐ thống nhất, trong đú tuỳ từng trường hợp cụ thể mà cỏc thụng tin về tài sản sẽ được ghi cho phự hợp trong giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận này là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người cú
quyền, đồng thời là cơ sở phỏp lý để cỏc chủ sở hữu đưa cỏc tài sản này tham gia giao dịch trờn thị trường BĐS.
Chương 2
Thực trạng pháp luật việt nam về đăng ký