quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng
Phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh XD được ban hành và thực hiện qua nhiều giai đoạn khỏc nhau. Do tài sản trờn đất được phõn chia thành nhà ở và cụng trỡnh XD, nờn phỏp luật thiết kế hai hệ thống về đăng ký quyền sở hữu, cụ thể là:
Thứ nhất, đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Cú thể chia phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở thành ba giai đoạn khỏc nhau:
- Giai đoạn sau năm 1991 đến năm 2005: Đõy là thời kỳ thực hiện Phỏp
lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định số 60/CP của Chớnh phủ. Trong giai đoạn này, Nhà nước thống nhất đăng ký QSDĐ ở và quyền sở hữu nhà ở tại đụ thị tại cỏc Sở Địa chớnh hoặc Sở Địa chớnh - Nhà đất hoặc một tại Tổ chuyờn mụn trực thuộc UBND cấp tỉnh. Nhà ở và đất ở được đăng ký chung vào một mẫu giấy chứng nhận thống nhất. Tuy nhiờn, do cỏc quy định về trỡnh tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cũn rườm rà, mất nhiều thời gian, Nhà nước lại chỳ trọng đến việc thu tiền SDĐ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, nờn mặc dự phỏp luật quy định bắt buộc người cú nhà ở, đất ở phải đi đăng ký để được cấp giấy chứng nhận, nhưng kết quả thực hiện vẫn chưa cao.
Sau hơn 10 năm triển khai thực hiện Nghị định số 60/CP, tỉ lệ Giấy chứng nhận quyền sở nhà ở và QSDĐ ở tại đụ thị đạt thấp so với yờu cầu đề ra. Theo thống kờ của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, tớnh đến hết năm 2004, cả nước mới chỉ cú 40/60 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP, với tổng số giấy cấp được khoảng hơn 1.128.000 giấy (đạt khoảng hơn 45% tổng số nhà ở cần cấp giấy chứng nhận tại thời điểm năm 2004). Cú một số địa phương cấp được nhiều giấy chứng nhận như Thủ đụ Hà Nội đạt hơn 55% nhu cầu, TP. Hải Phũng đạt 45% nhu cầu, TP. Hồ Chớ Minh đạt hơn 60% nhu cầu, TP. Đà Nẵng đạt 95% nhu cầu; cỏc tỉnh Thanh Hoỏ, Bỡnh Định, An Giang, Tiền Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt khoảng 50% nhu cầu... Số liệu cụ thể tại một số địa phương như sau:
STT Tờn địa phương
Số giấy CN cấp theo diện hợp thức
hoỏ
Số giấy CN cấp theo diện mua nhà ở của Nhà nước 1 Tp Hà Nội 227.360 72.018 2 Tp Hải Phũng 3.500 2.500 3 Tp Đà Nẵng 71.637 2.117 4 Tp Hồ Chớ Minh 393.000 41.000 5 Thanh Hoỏ 10.819 31 4 An Giang 19.607 242
5 Tiền Giang 16.627 394
6 Ninh Bỡnh 9.500 -
7 Bà Rịa – Vũng Tàu 10.334 3.754
8 Đồng Nai 41.453 1.043
(Nguồn Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xõy dựng)
Nhỡn chung, chớnh sỏch này đó được đụng đảo nhõn dõn đồng tỡnh, ủng hộ. Chỉ đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời quy định cấp chung GCNQSDĐ cho mọi loại đất theo một mẫu giấy thống nhất do Bộ TN&MT phỏt hành, thỡ cỏc địa phương mới dừng triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 60/CP.
- Giai đoạn từ cuối năm 2005 đến giữa năm 2006: Sau khi Nghị định số
60/CP bị dừng thực hiện, một số địa phương đó triển khai cấp GCNQSDĐ và ghi nhận nhà ở trờn đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nhưng cú một số tỉnh đó tạm dừng cấp cả hai loại giấy chứng nhận và đề nghị Chớnh phủ cú quy định về cấp quyền sở hữu nhà ở cho người dõn. Thời điểm Chớnh phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thỡ cũng là lỳc Quốc hội đang xem xột để thụng qua Luật Nhà ở, nờn chỉ cú một số ớt địa phương thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo chớnh sỏch này, cũn lại đều chờ quy định của Luật Nhà ở.
Theo thống kờ của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, chỉ cú khoảng gần 10 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương triển khai cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và chủ yếu là cỏc địa phương phớa Nam như TP. Hồ Chớ Minh cấp được gần 300 giấy chứng nhận, cỏc tỉnh Tiền Giang, An Giang, Đồng Nai, Bỡnh Dương. Vĩnh Long... mỗi tỉnh cấp được gần 200 giấy chứng nhận. Tổng cộng cú khoảng hơn 1.000 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP.
- Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến nay: Đõy là giai đoạn thực hiện quy
định của phỏp luật về nhà ở. Mặc dự, Luật nhà ở cú hiệu lực từ ngày 01 thỏng 7 năm 2006, nhưng chỉ đến khi Chớnh phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở vào cuối năm 2006 thỡ nhiều địa phương mới tiến hành cấp giấy chứng nhận theo chớnh sỏch này. Cú một số địa phương do phải chờ UBND cấp tỉnh ban hành quy trỡnh cấp giấy và mức phớ cấp giấy, nờn đến đầu năm 2007 mới triển khai thực hiện. Tớnh đến nay, quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở mới thực hiện được 3 năm, nhiều địa phương do kiện toàn tổ chức và bố trớ cỏn bộ, nờn đến cuối năm 2008 mới ỏp dụng như thành phố Cần Thơ, cỏc tỉnh Lõm Đồng, Bỡnh Phước, Kon Tum, Hoà Bỡnh...
Theo thống kờ của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, đến nay mới cú 40/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo phỏp luật về nhà ở, với tổng số giấy đó cấp đạt khoảng 300.000 giấy, trong đú chủ yếu là cỏc tỉnh phớa Nam; cũn lại hơn 20 địa phương vẫn thực hiện cấp GCNQSDĐ theo phỏp luật về đất đai.
Nhỡn chung, cú rất nhiều lý do để cỏc địa phương trỡ hoón việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở. Nhưng lý do quan trọng nhất, đú là Luật nhà ở năm 2005 khụng quy định bắt buộc cỏc chủ sở hữu phải đăng ký cấp giấy chứng nhận như Nghị định số 60/CP trước đõy mà chỉ thực hiện cấp giấy khi cú nhu cầu. Mặt khỏc, Luật nhà ở năm 2005 cũng khụng quy định dừng cấp GCNQSDĐ ở theo Luật đất đai năm 2003, nờn cỏc địa phương vẫn cú thể cấp GCNQSDĐ thay vỡ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tớnh đến hết Quý 1 năm 2009, một số tỉnh, thành phố đó cấp được nhiều Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của phỏp luật nhà ở:
STT Tờn địa phương Số Giấy CN đó cấp
1 TP Hà Nội 10.000 2 Tp Hồ Chớ Minh 112.000 3 Tỉnh Tiền Giang 4.000 4 Tỉnh Vĩnh Long 2.200 5 Tỉnh An Giang 6.100 6 Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu 2.384 7 Tỉnh Bỡnh Dương 3.933 8 Tỉnh Bỡnh Thuận 2.237
9 Tỉnh Đồng Thỏp 6.995
(NguồnCục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xõy dựng)
Thứ hai, đối với phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh XD. Trước
năm 2005, Nhà nước khụng cú quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh XD, mà chỉ cấp GCNQSDĐ đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, một số địa phương đó thực hiện "ghi nhận" cụng trỡnh XD vào GCNQSDĐ. Khi Chớnh phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thỡ cú một số địa phương đó chuyển sang thực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định này. Theo thống kờ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, đến nay cả nước cú khoảng 28/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh XD, trong đú chủ yếu là cỏc tỉnh phớa Nam. Số lượng giấy chứng nhận đó cấp đạt khoảng 13.000 giấy. Dưới đõy là Bảng tổng hợp về tỡnh hỡnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh XD ở một số địa phương (số liệu tớnh đến hết Quý I năm 2009):
STT Tờn địa phương Số Giấy CN đó cấp
1 An Giang 118 2 Bỡnh Dương 547 3 Đồng Nai 118 4 Đồng Thỏp 1.484 5 Tõy Ninh 1.669 6 Tp Hồ Chớ Minh 1.541 7 Tiền Giang 5.700
(Nguồn Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xõy dựng )
Số lượng Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh XD đó cấp chưa đạt yờu cầu đề ra. Nguyờn nhõn do cỏc địa phương khụng triển khai thực hiện, cũng cú nguyờn nhõn do chủ sở hữu phải nộp quỏ nhiều tiền lệ phớ trước bạ nờn khụng muốn thực hiện cấp giấy chứng nhận. Vớ dụ: Một số trường hợp nhà xưởng tại tỉnh Quảng Nam hoặc thành phố Hồ Chớ Minh, chủ sở hữu phải nộp lệ phớ trước bạ lờn đến hàng tỷ đồng hoặc cao bằng mức quy định tối đa của Nhà nước là 500
triệu đồng. Ngoài ra, việc đo vẽ, kiểm tra thực tế hiện trạng cụng trỡnh XD cũng rất phức tạp và tốn nhiều thời gian, trong khi kinh phớ cấp giấy chứng nhận lại ớt, nờn nhiều địa phương khụng đủ kinh phớ để thực hiện...
Như vậy, tớnh đến hết quý I năm 2009, nếu tớnh cả số giấy chứng nhận đó cấp theo Nghị định số 60/CP, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2005, thỡ cả nước đó đăng ký cấp quyền sở hữu được khoảng 1.700.000 giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cả nhà ở và cụng trỡnh XD.