nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng
Cú thể khẳng định rằng, trong một thời gian dài tớnh đến trước ngày 01 thỏng 8 năm 2009, phỏp luật về đăng ký BĐS núi chung và phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh XD núi chung cũn thiếu nhất quỏn, giữa cỏc văn bản cú nhiều nội dung khụng thống nhất, thậm chớ cũn mõu thuẫn nhau.
Cựng là tài sản gắn liền với đất, nhưng phỏp luật lại quy định cú hai mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho hai loại nhà ở và cụng trỡnh XD khỏc nhau. Đối với nhà ở thỡ cấp giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất (thực hiện cụng nhận cả quyền sở hữu nhà và QSDĐ), nhưng đối với cụng trỡnh XD thỡ lại cấp riờng thành hai giấy (một giấy cấp quyền sở hữu cụng trỡnh XD, một giấy cấp cho QSDĐ), mặc dự trong nhiều trường hợp cụng trỡnh XD và QSDĐ đều thuộc một chủ sử dụng. Quy định này đó gõy khụng ớt khú khăn cho cỏc tổ chức tớn dụng khi làm thủ thủ tục thế chấp cho vay vốn, đặc biệt là khi thực hiện giao dịch mua bỏn, tặng cho, để thừa kế...
Về trỡnh tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và cụng trỡnh XD cũng cú những điểm chưa thống nhất. Đối với nhà ở tại nụng thụn thỡ cỏc cỏ nhõn phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, nếu do xa cỏch về địa lý thỡ được nộp tại tại UBND xó. Tuy nhiờn đối với cụng trỡnh XD thỡ lại bắt buộc phải nộp hồ sơ tại UBND xó, sau đú, UBND xó sẽ chuyển hồ sơ lờn UBND cấp huyện. Quy định về thời gian xem xột, cấp giấy cũng khỏc nhau (Thời hạn cấp giấy đối với cụng trỡnh XD là 45 ngày, cũn thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở là 30 ngày). Hiện nay, nhiều trường hợp chủ sở hữu XD cụng trỡnh cú mục đớch sử dụng hỗn hợp, vừa để ở, vừa làm văn phũng, nhà hàng, khỏch sạn đó khụng biết phải thực hiện theo quy định nào.
Ngay đối với nhà ở, phỏp luật quy định cũng cú sự khụng thống nhất. Vớ dụ: theo Luật Nhà ở năm 2005, cỏ nhõn trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài do UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận, nhưng theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 23 thỏng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thớ điểm cho tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thỡ UBND cấp tỉnh thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cỏ nhõn nước ngoài.
Điều tương tự cũng xảy ra đối với quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh XD. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho tổ chức. Trong khi đú, Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 thỏng 3 năm 2008 về khu cụng nghiệp, khu chế xuất và khu KT lại quy định Ban quản lý khu cụng nghiệp cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh XD cho tổ chức và thực hiện quản lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận này. Như vậy, trong cựng một địa phương nhưng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu cụng trỡnh XD cũng khụng nhất quỏn, dẫn đến việc quản lý nhà nước về cụng trỡnh XD bị phõn tỏn.
Hơn nữa, phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh XD quy định nhiều nội dung khỏc nhau về mẫu giấy chứng nhận; về cơ quan cấp giấy; về trỡnh tự, thủ tục lập hợp đồng; hồ sơ đề nghị cụng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đối với trường hợp nhà ở và đất ở khụng cựng một chủ sử dụng, người dõn phải đến hai cơ quan khỏc nhau để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo những quy trỡnh khụng giống nhau.
Một điểm khụng thống nhất nữa của phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà, đất, đú là quy định hợp đồng về QSDĐ chỉ cú hiệu lực khi đó đăng ký tại Văn phũng đăng ký QSDĐ. Trong khi đú, hợp đồng về nhà ở, phỏp luật hiện hành lại quy định cú hiệu lực sau khi được cụng chứng, chứng thực. Điều này đó dẫn đến nhiều trường hợp cựng một BĐS và cựng ký kết hợp đồng một thời điểm, khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chưa cú hiệu lực thỡ
việc mua bỏn nhà ở đó cú hiệu lực phỏp luật. Nếu cú tranh chấp xảy ra, cơ quan chức năng sẽ gặp rất nhiều khú khăn khi xử lý.
Khụng chỉ thiếu thống nhất, cỏc quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh XD cũn chưa đầy đủ. Vớ dụ: Chưa cú quy định về ghi nhận trờn giấy chứng nhận những trường hợp bị hạn chế quyền. Chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài bị hạn chế một số quyền so với tổ chức, cỏ nhõn trong nước, như: khụng được quyền cho thuờ nhà ở để sử dụng vào mục đớch khỏc, khụng được gúp vốn bằng nhà ở hoặc chỉ được thế chấp nhà ở tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam... Tuy nhiờn, phỏp luật lại khụng cú quy định phải ghi rừ chủ sở hữu nhà ở bị hạn chế một số quyền năng là cỏ nhõn trong nước hay cỏ nhõn nước ngoài trong giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vỡ vậy trờn thực tế vẫn xảy ra trường hợp chủ sở hữu thực hiện cỏc quyền mà phỏp luật quy định họ bị hạn chế khụng được làm. Ngoài ra, phỏp luật cho phộp người dõn được mua nhà theo hỡnh thức mua nhà trả chậm, trả dần. Theo đú trong thời gian chưa trả hết tiền thỡ người mua khụng được chuyển nhượng BĐS cho người khỏc, trừ trường hợp được bờn bỏn đồng ý. Song do khụng cú quy định ghi nội dung này vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, nờn cú thể dẫn đến rủi ro cho người bỏn; bởi vỡ người mua cú thể sẽ bỏn lại BĐS đó mua cho người khỏc trong thời gian chưa trả hết tiền, mà người bỏn và văn phũng cụng chứng khụng biết. Cơ quan nhà nước cũng khụng cú sở sở để dừng cỏc giao dịch này [43].