Nghiờn cứu hệ thống phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho thấy: Mảng phỏp luật này được ban hành, sửa đổi, bổ sung theo xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn, quy định khỏ cụ thể, điều chỉnh cỏc vấn đề về đăng ký quyền sở hữu nhà ở như: điều kiện được đăng ký, trỡnh tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký, thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu... Trước khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo Nghị định số 60/CP của Chớnh phủ. Sau khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở tạm thời dừng lại do quy định: “Nhà nước thống nhất cấp một GCNQSDĐ đối với cỏc loại đất” (Điều 48). Tuy nhiờn, để đỏp ứng nhu cầu của người dõn về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, ngày 15 thỏng 7 năm 2005, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Theo Nghị định này, người tạo lập hợp phỏp nhà ở sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; đối với QSDĐ, họ sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của phỏp luật đất đai. Như vậy, một BĐS được cấp hai giấy chứng nhận (một giấy chứng nhận quyền sở hữu cấp cho nhà ở và một giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho đất ở). Mặc dự cũn một số nội dung chưa hợp lý, nhưng Nghị định này là cơ sở phỏp lý quan trọng lấp “khoảng trống” về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người dõn. Sau đú, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP bị thay thế bởi quy định của Luật Nhà ở năm 2005.
Luật Nhà ở được Quốc hội Khoỏ XI, kỳ họp lần thứ 8 thụng qua ngày 29 thỏng 11 năm 2005 và cú hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 thỏng 7 năm 2006. Luật Nhà ở năm 2005 là văn bản phỏp lý cú hiệu lực cao nhất từ trước đến nay quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo đú, đăng ký quyền sở hữu nhà ở được thực hiện thụng qua việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cỏc chủ sở hữu nhà ở. Tại thời điểm ban hành Luật này, cũng cú một số ý kiến cũn băn khoăn về quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; bởi vỡ theo Điều 48 Luật đất đai năm 2003, thỡ Nhà nước thực hiện cấp GCNQSDĐ cho mọi loại đất (bao gồm cả đất cú nhà ở). Cỏc tài sản trờn đất (bao gồm nhà ở và cụng trỡnh XD) sẽ được "ghi nhận" trong GCNQSDĐ. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trờn đất được thực hiện theo quy định của phỏp luật về đăng ký BĐS. Nếu Luật nhà ở quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thỡ sẽ mõu thuẫn với quy định của Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiờn, sau hơn 3 năm thực hiện, Luật Nhà ở đó chứng minh được sự cần thiết phải cú quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cỏc chủ sở hữu. Mặc dự vẫn cũn phải tiếp tục nghiờn cứu để cú những sửa đổi cho phự hợp với thực tế, nhưng cỏc quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở của Luật Nhà ở đó khụng chỉ xử lý được những bất hợp lý của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP mà cũn đỏp ứng được nguyện vọng của người dõn. Luật Nhà ở quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) như sau: “a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ SDĐ ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thỡ cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở; b) Trường hợp chủ sở hữu khụng đồng thời là chủ SDĐ ở thỡ cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (Điều 11). Để hướng dẫn nội dung nờu trờn,
Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Bộ Xõy dựng đó ban hành Thụng tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 thỏng 11 năm 2006; cụ thể là:
Thứ nhất, cú hai loại hỡnh đăng ký quyền sở hữu nhà ở: (i) Trường hợp
nhà ở và đất ở đều thuộc một chủ hoặc nhà ở và căn hộ chung cư thỡ thực hiện đăng ký luụn cả quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở (nhà ở và đất ở sẽ được cấp
chung một giấy chứng nhận); (ii) Những trường hợp nhà ở và đất ở khỏc chủ sở hữu (như cho mượn đất, cho thuờ đất để XD nhà ở), thỡ thực hiện đăng ký nhà riờng và đất riờng (đối với nhà ở sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; cũn người cú đất sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của phỏp luật về đất đai). Quy định này nhằm hạn chế những tranh chấp phỏt sinh giữa người cú quyền sở hữu nhà ở và người cú QSDĐ ở.
Thứ hai, về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Phỏp
luật về nhà ở quy định UBND cấp tỉnh thực hiện cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở của tổ chức (bao gồm cả tổ chức nước ngoài), nhà ở thuộc sở hữu chung của tổ chức và cỏ nhõn và nhà ở của cỏ nhõn nước ngoài. UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở của cỏ nhõn (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam).
Thứ ba, về trỡnh tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đối
với những trường hợp do UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận thỡ cơ quan đầu mối tiếp nhận và xử lý hồ sơ là Sở XD; đối với trường hợp do UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận thỡ do cơ quan cú chức năng quản lý nhà ở (tuỳ theo từng địa phương cú thể do Phũng Quản lý đụ thị, Phũng Cụng thương hoặc Phũng KT) đảm nhận việc xử lý hồ sơ và trỡnh ký giấy chứng nhận.
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (i) Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu quy định tại Thụng tư số 05/2006/TT- BXD của Bộ XD; (ii) Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp phỏp nhà ở (như hợp đồng mua bỏn, tặng cho, giấy phộp XD, văn bản thừa kế...); (iii) Bản vẽ sơ đồ nhà ở. Thời hạn cấp giấy chứng nhận là 30 ngày, kể từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Ngoài quy định về cấp mới lần đầu, phỏp luật về nhà ở cũng quy định cụ thể cỏc trường hợp cấp đổi do giấy chứng nhận bị rỏch nỏt, hư hỏng và cấp lại do bị mất giấy chứng nhận. Thời hạn cấp đổi là 15 ngày; thời hạn cấp lại là 90 ngày (kể cả thời gian thụng bỏo mất giấy chứng nhận).
Một điểm khỏc biệt giữa quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cấp GCNQSDĐ ở, đú là khi sang tờn do mua bỏn, tặng cho, thừa kế... nhà ở gắn liền với QSDĐ ở, người nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới; cũn đối với GCNQSDĐ thỡ chỉ thực hiện ghi tờn vào trang 4 của giấy chứng nhận.
Theo Điều 9 của Luật Nhà ở năm 2005, Nhà nước chỉ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi chủ sở hữu cú yờu cầu. Quy định này thể hiện quan điểm coi việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở khụng phải để xỏc lập quyền sở hữu mà chỉ để Nhà nước cụng nhận một người nào đú cú quyền sở hữu trờn thực tế. Đõy là cơ sở phỏp lý để người tạo lập hợp phỏp nhà ở thực hiện cỏc quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở. Trong trường hợp chủ sở hữu khụng cú yờu cầu thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thỡ cũng khụng cú nghĩa là họ sẽ khụng được sở hữu nhà ở; bởi vỡ trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tổ chức, cỏ nhõn đó xỏc lập cho mỡnh quyền sở hữu thụng qua việc tạo lập hợp phỏp nhà ở bằng cỏc hỡnh thức như XD, nhận tặng cho, nhận thừa kế...;
Nghiờn cứu phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho thấy rằng, những vấn đề liờn quan đến nhà ở được điều chỉnh bởi cỏc văn bản phỏp luật do nhiều Bộ, ngành khỏc nhau ban hành. Cỏc quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, về cụng chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp nhà ở đang được triển khai thực hiện tại cỏc địa phương trong cả nước. Tuy nhiờn, vấn đề nhà ở núi chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở núi riờng liờn quan mật thiết đến cỏc quy định của Luật đất đai. Mặc dự, cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đó cú nhiều cố gắng trong việc rà soỏt, sửa đổi, bổ sung cỏc quy định nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa Luật nhà ở và Luật đất đai về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ; song kết quả đạt được chưa đỏp ứng yờu cầu của thực tiễn. Do vậy, ngày 20 thỏng 11 năm 2007, Quốc hội đó thụng qua Nghị quyết số 07/2007/ QH12 về kế hoạch phỏt triển KT - XH năm 2008, trong đú quy định: "Rà soỏt, sửa đổi những những vướng mắc trong Luật đất đai, Luật Nhà ở và cỏc luật cú
liờn quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; sửa đổi, bổ sung ngay những quy định chưa phự hợp trong cỏc văn bản hướng dẫn thi hành những luật này, bảo đảm tớnh thống nhất, rừ ràng, sỏt thực tế...Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cựng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất trờn cơ sở Luật đất đai, giao cho một cơ quan đầu mối thực hiện, đơn giản hoỏ hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp
giấy chứng nhận đối với tất cả cỏc loại đất trờn phạm vi toàn quốc". Tiếp đú,
ngày 09 thỏng 01 năm 2008, Chớnh phủ đó ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ- CP về những giải phỏp chủ yếu chỉ đạo, điều hành thực hiện kế hoạch phỏt triển KT - XH và dự toỏn ngõn sỏch Nhà nước năm 2008, trong đú giao Bộ TN&MT phối hợp với Bộ XD và cỏc cơ quan liờn quan nghiờn cứu xõy dựng Nghị định về cấp GCNQSDĐ và cỏc tài sản gắn liền với đất theo Nghị quyết của Quốc hội. Tuy nhiờn, tại thời điểm đú do vướng mắc về nguyờn tắc lập phỏp và yờu cầu phỏp chế xó hội chủ nghĩa, nờn quy định thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà ở và đất ở nờu trong Nghị quyết số 07/2007/QH12 đó khụng được thực hiện và Chớnh phủ cũng khụng thể ban hành Nghị định cấp chung một loại giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP.
Để xử lý bất cập nờu trờn, tại kỳ họp lần thứ năm, Quốc hội thứ XII, Quốc hội đó thụng qua Luật số 38/2009/QH12 về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của cỏc Luật liờn quan đến đầu tư xõy dựng cơ bản (Luật này cú hiệu lực từ ngày 01 thỏng 8 năm 2009). Trong đú cú nội dung sửa đổi Điều 48 của Luật đất đai năm 2003 theo hướng: quy định thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà và đất; đú là cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và cỏc tài sản khỏc gắn
liền với đất. Tuy nhiờn, đến thời điểm hiện nay Chớnh phủ vẫn chưa ban hành
Nghị định hướng dẫn thi hành về việc thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận, nờn Bộ TN&MT cũng chưa thể ban hành Thụng tư quy định mẫu giấy chứng nhận này. Trờn thực tế, để đỏp ứng yờu cầu giao dịch BĐS của cỏc chủ thể trong
XH, Thủ tướng Chớnh phủ đó cú ý kiến chỉ đạo cho phộp cỏc địa phương tiếp tục thực hiện cấp “sổ đỏ” và “sổ hồng” theo Luật đất đai năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 cho đến khi cú mẫu giấy chứng nhận mới do Bộ TN&MT phỏt hành. Như vậy, đến nay mặc dự đó cú quy định nhưng trờn thực tế cỏc địa phương vẫn chưa thể thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà và đất.