Nhật Bản khụng cú đạo luật riờng về BĐS hay luật chuyờn ngành về nhà ở, đất đai như ở Việt Nam mà cỏc tài sản là BĐS được điều chỉnh bởi BLDS và cỏc luật liờn quan. Theo phỏp luật Nhật Bản, đất đai, nhà ở, vật kiến trỳc trờn đất thuộc cỏc hỡnh thức sở hữu khỏc nhau: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhõn. Do vậy, người cú quyền sở hữu đất đai đồng thời cũng cú quyền sở hữu tài sản trờn đất. Tuy nhiờn, BLDS Nhật Bản khụng quy định bắt buộc chủ sở hữu khi chuyển nhượng tài sản, vật kiến trỳc trờn đất hoặc thiết lập quyền cầm cố phải tiến hành đồng thời với chuyển QSDĐ. Phỏp luật quy định khi xỏc lập hợp đồng mua bỏn đất đai và tài sản trờn đất, cỏc bờn khụng phải làm cỏc thủ tục cụng chứng; khụng cần cú sự phờ duyệt hay bỏo cỏo cơ quan cú thẩm quyền về việc chuyển dịch BĐS. Họ được quyền tự do quyết định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu BĐS.
- Về việc đăng ký quyền sở hữu BĐS: Luật đăng ký BĐS Nhật bản quy
định mục đớch đăng ký là để đối khỏng với người thứ ba và để cụng khai cỏc thụng tin, những thay đổi về quyền đối với BĐS đú. Theo quy định tại Điều 1 của Luật đăng ký BĐS: “Đăng ký là để cụng khai thụng tin về bất động sản và cỏc quyền liờn quan đến bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của nhõn dõn, từ đú tạo điều kiện để cỏc giao dịch được diễn ra một cỏch an toàn và thuận lợi”.
Mục đớch của việc đăng ký BĐS là nhằm thực hiện quản lý nhà nước đối với BĐS (để phục vụ cho việc thu thuế, ngăn ngừa cỏc giao dịch bất hợp phỏp,
khụng chớnh đỏng, để thực hiện quy hoạch đụ thị và quy chế XD, bảo vệ mụi trường), đồng thời để bảo đảm an toàn trong giao dịch tư;
- Về thẩm quyền đăng ký BĐS: Được thực hiện tại hệ thống cỏc cơ quan
trực thuộc Bộ Tư phỏp, bao gồm ba cấp: Cục phỏp vụ, cỏc Phũng phỏp vụ cấp huyện và cỏc Trạm đăng ký (Nhật Bản cú khoảng 800 Trạm đăng ký được thành lập trong cả nước). Việc đăng ký chủ yếu do Phũng đăng ký thực hiện (bố trớ theo đơn vị hành chớnh). Ở Nhật Bản, BĐS được đăng ký bao gồm đất và cụng trỡnh trờn đất. Cỏc cụng trỡnh này được coi là đối tượng độc lập và thực hiện đăng ký độc lập vào hai hệ thống Sổ: Sổ đăng ký đất đai để ghi cỏc thụng tin hiện trạng về đất và Sổ đăng ký cụng trỡnh để ghi cỏc thụng tin về cụng trỡnh.
Theo phỏp luật Nhật Bản, cỏc quyền liờn quan đến BĐS phải đăng ký bao gồm: quyền sở hữu, quyền trờn mặt đất, quyền thuờ đất chăn nuụi, canh tỏc, quyền địa dịch, quyền ưu tiờn, thế chấp, quyền khai thỏc. Khi cú thay đổi về quyền hoặc chuyển giao quyền thỡ cũng cần đăng ký; tuy nhiờn nếu khụng đăng ký thỡ việc chuyển giao quyền vẫn cú hiệu lực đối với hai bờn, nhưng khụng cú hiệu lực đối với người thứ ba;
- Về thủ tục đăng ký BĐS: Do phỏp luật khụng bắt buộc phải cụng chứng
hợp đồng chuyển dịch tài sản, nờn cả hai bờn liờn quan đến việc thay đổi quyền phải cựng tham gia đăng ký và cú đơn chung nộp trực tiếp cho cơ quan đăng ký (khụng được gửi qua bưu điện). Tuy nhiờn cũng cú trường hợp ngoại lệ, người đăng ký cú thể là người được hai bờn uỷ quyền.
- Về nhõn viờn đăng ký BĐS: Là người được bổ nhiệm từ những cỏn bộ
cụng tỏc tại Phũng đăng ký, thực hiện nhiệm vụ độc lập và phải chịu trỏch nhiệm về cụng việc của mỡnh. Nhõn viờn đăng ký phải thẩm tra đơn và khảo sỏt tại chỗ để xỏc định cú thay đổi quyền hoặc cú đỳng hiện trạng hay khụng. Nếu chấp nhận đăng ký thỡ tiến hành việc đăng ký vào Sổ đăng ký theo quy định của Luật đăng ký BĐS.
Đối với trường hợp đăng ký hiện trạng thỡ đặc điểm và cỏc vấn đề liờn quan đến BĐS đều phải được ghi vào phần mụ tả hiện trạng của tờ đăng ký. Trường hợp đăng ký quyền sở hữu thỡ việc mụ tả hiện trạng được ghi vào cột riờng biệt của tờ đăng ký. Sau khi hoàn thành việc đăng ký, nhõn viờn đăng ký
xỏc nhận, đúng dấu vào tờ đăng ký kốm theo đơn, đồng thời vào Sổ đăng ký và cấp cho người yờu cầu đăng ký.
Túm lại: Phỏp luật Nhật Bản khụng cú quy định riờng về đăng ký quyền
sở hữu nhà ở, cụng trỡnh XD. Việc đăng ký quyền sở hữu cỏc tài sản này được thực hiện đồng thời với đăng ký quyền sở hữu đất đai và được ghi vào một sổ riờng là Sổ đăng ký cụng trỡnh trờn đất. Tuy nhiờn, khi cấp giấy tờ đăng ký, cơ quan đăng ký cấp một loại giấy tờ đăng ký chung về quyền sở hữu đất và nhà ở, cụng trỡnh XD cho người yờu cầu đăng ký.