Sau khi Nghị định số 95/2005/NĐ-CP được ban hành, chế độ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở được Nhà nước tỏi cụng nhận. Điểm mới trong Nghị định này là ngoài việc quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thỡ lần đầu tiờn phỏp luật cũng quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với cụng trỡnh XD. Kể từ thời điểm này, cỏc cụng trỡnh XD mới được Nhà nước cụng nhận về mặt giấy tờ phỏp lý, chủ sở hữu cụng trỡnh mới cú đầy đủ cơ sở phỏp lý để tham gia giao dịch trờn thị trường BĐS. Tuy nhiờn, điểm bất hợp lý của chớnh sỏch này là quy định một BĐS của cựng một chủ sở hữu phải cú hai loại giấy chứng nhận, bao gồm: (i) GCNQSDĐ; (ii) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Điều này đó dẫn đến những phiền hà trong quỏ trỡnh thực hiện, chủ sở hữu phải đến hai cơ quan khỏc nhau để thực hiện đăng ký một BĐS: Đối với đất thỡ đến cơ quan tài nguyờn và mụi trường (TN&MT), cũn đối với nhà thỡ đến cơ quan XD. Do hai cơ quan thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà, đất nờn vấn đề cung cấp thụng tin và quản lý BĐS gặp nhiều khú khăn. Đõy là một trong những nguyờn nhõn làm cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở, đất ở kộm hiệu quả. Chớnh sự bất hợp lý này mà nhiều địa phương đó khụng thực hiện quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Song, để đỏp ứng nguyện vọng của người dõn, một số tỉnh đó “phỏ rào”, thay vỡ ghi nhận nhà ở trờn GCNQSDĐ theo quy định của Luật đất đai năm 2003, chớnh quyền địa phương lại thực hiện cấp GCNQSDĐ và thực hiện cụng nhận quyền sở hữu nhà ở trong giấy chứng nhận này (một hỡnh thức tương tự như giấy chứng nhận cấp theo Nghị định số 60/CP năm 1994).
Trước những bức xỳc và đũi hỏi của người dõn, Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 thỏng 9 năm 2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đậy gọi chung là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) đó khẳng định thực hiện chớnh sỏch cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó được quy định từ năm 1994 (gọi là “Sổ hồng”). Tuy nhiờn, khỏc với Nghị định số 60/CP trước đõy, Luật Nhà ở năm 2005 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cả nhà ở tại đụ thị và nhà ở tại nụng thụn; đồng thời ỏp dụng hai mẫu giấy chứng
nhận quyền sở hữu cấp cho nhà ở. Theo đú, những trường hợp “chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở và chủ sở hữu căn hộ chung cư thỡ được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (gọi là giấy “2
quyền” ỏp dụng cho cả nhà và đất); cũn đối với “trường hợp chủ sở hữu nhà
khỏc với chủ sử dụng đất thỡ chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (gọi
là giấy “1 quyền” ỏp dụng cho nhà ở) như đất cho mượn, cho thuờ để xõy dựng nhà ở, trong trường hợp này đất cú nhà ở thỡ cấp GCNQSDĐ. Cú thể khẳng định rằng, đõy là văn bản phỏp lý cú hiệu lực cao nhất kể từ trước tới nay quy định về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Với quy định này, Nhà nước thực hiện đăng ký quyền sở hữu thụng qua việc cấp cho chủ sở hữu một Giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong đú ghi đầy đủ cỏc thụng tin cần thiết về đặc điểm và hiện trạng của nhà ở và đất ở. Giấy chứng nhận này là cơ sở để chủ sở hữu nhà ở được Nhà nước bảo vệ khi cú sự xõm phạm quyền sở hữu; đồng thời là cơ sở phỏp lý để cỏc chủ sở hữu thực hiện cỏc quyền liờn quan đến nhà ở như: thế chấp, tặng cho, mua bỏn nhà ở...
Một điểm đỏng chỳ ý nữa của Luật Nhà ở năm 2005, đú là chỉ quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo hỡnh thức tuỳ nghi (khụng bắt buộc), bởi vỡ Nhà nước thực hiện việc đăng ký khụng phải để xỏc lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu mà chỉ thực hiện cụng nhận một người nào đú đó cú quyền sở hữu nhà ở trờn thực tế. Mặt khỏc, cũng do Luật Nhà ở năm 2005 khụng cú quy định dừng việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất cú nhà ở theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nờn cũng đồng nghĩa với việc cỏc địa phương vẫn cú thể tiếp tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất cú nhà ở. Đõy là nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng khụng cú sự thống nhất trong việc thực thi phỏp luật. Trờn thực tế vẫn cú một số địa phương chỉ thực hiện quy định của phỏp luật về đất đai mà khụng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo phỏp luật về nhà ở, điển hỡnh như Thành phố Đà Nẵng, cỏc tỉnh: Lào Cai, Điện Biờn, Lai Chõu, Thanh Hoỏ...
Túm lại: Mặc dự vẫn cũn một số vấn đề đặt ra cần phải tiếp tục nghiờn cứu trong phỏp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh XD, nhưng cú thể khẳng định rằng, Luật nhà ở và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành là những cơ sở phỏp lý hết sức quan trọng để thực hiện đăng ký quyền sở hữu về tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện để cỏc chủ sở hữu và những người cú liờn quan yờn tõm khi tham gia cỏc giao dịch về BĐS.