- Hiến pháp năm 1946 quy định đất đai có thể có nhiều hình thức sở hữu. - Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất có ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà nước, tập thể và sở hữu tư nhân của người lao động. Khi tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần được phát triển. Cho tới khi phong trào vào hợp tác xã nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập thể hoá đã chiếm tuyệt đại bộ phận trong tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hoá thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã.
- Trong khi vấn đề ruộng đất nông nghiệp đã có những chuyển biến to lớn qua cuộc cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu thập kỷ 1950; công cuộc tập thể hoá nông nghiệp vào những năm cuối thập kỷ 1950 đến những năm 1960, 1970 của thế kỷ trước thu được những kết quả to lớn, thì các loại đất khác, đặc biệt là đất ở ( đất thổ cư) tại các khu vực đô thị và nông thôn đều không được đề cập nhiều về mặt pháp luật cho đến năm 1980. Theo đó, nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì đất ở của ngôi nhà đó đương nhiên cũng thuộc sở hữu nhà nước; nếu nhà ở đó do cha ông để lại thì đất ở của ngôi nhà đó và nhà ở đương nhiên thuộc sở hữu của người thừa kế theo quy định của Luật Thừa kế. Đối với các tỉnh phía Nam, sau giải phóng năm 1975, không trải qua cải cách ruộng đất mà đi thẳng vào phong trào hợp tác
hoá nông nghiệp, trong đó tỷ lệ hộ nông dân gia nhập hợp tác xã thấp hơn nhiều so với tỷ lệ đó tại miền Bắc. Tình tình đó dẫn tới một thực trạng là ruộng đất tại các tỉnh phía Nam từ năm 1975 đến năm 1980 thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ, có chủ sở hữu là Nhà nước đối với đất công và đất mà chủ cũ chạy ra nước ngoài, có chủ là nông dân đối với đất mà họ có từ trước ngày giải phóng, hoặc được người có nhiều đất tự nguyện chia cho sau năm 1975, có chủ là hợp tác xã đối với đất nông dân góp vào hợp tác xã, hoặc đất được Nhà nước giao cho hợp tác xã...Đối với đất ở nông thôn, thành thị và đất vườn, Nhà nước chỉ thực hiện quyền sở hữu đối với những diện tích gắn với nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc nhà được tịch thu từ những người bỏ chạy ra nước ngoài.
Như vậy, cho tới năm 1979, đất đai ở nước ta có thể thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Ở miền Bắc, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể. Trong bối cảnh đó, khái niệm quyền sử dụng đất không có mấy ý nghĩa thực tiễn, đặc biệt là khi cơ chế kế hoạch hoá tập trung đang vận hành theo đó nhiều loại thị trường không hoạt động, kể cả thị trường quyền sử dụng đất.
- Hiến pháp 1980 ra đời đã đặt nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai. Theo Hiến pháp 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế XHCN, theo đó xoá bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xoá bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn liền với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng... như đã từng có trước năm 1980. Về mặt lý thuyết, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là điều kiện cơ bản, cần thiết để đảm bảo định hướng XHCN ở nước ta. Nhưng những quy định này vô tình đã biến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thành chế độ sở hữu mang tính hình thức. Việc pháp luật
không thừa nhận các giao dịch về đất đai, do đó không tồn tại một thị trường đất đai công khai, hợp pháp đã làm phát sinh các quan hệ giao dịch trái pháp luật, hình thành nên một thị trường ”ngầm” hoạt động lén lút, phát triển theo hướng tự phát. Việc phát triển thị trường ’ngầm’ đất đai đã gây ra những tác động xấu đến nền kinh tế- xã hội. Tính không công khai của thị trường đất đai đã làm cho thông tin về giá đất khó thu thập, độ tin cậy kém dẫn đến việc định thuế đất đai một cách tuỳ tiện không có cơ sở và xác định khung giá đất không chính xác khó khăn trong việc tính toán hiệu quả của nhà đầu tư.
- Luật đất đai năm 1987 được ban hành xuất phát từ nhu cầu thực tế của công cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước, nhằm cụ thể hoá quyền sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Hiến pháp năm 1980, đã được đặt ra từ Đại hội VI năm 1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam, vấn đề ruộng đất đã được ghi nhận: ” Ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu dài (các vấn đề khác như việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp... do Nhà nước quy định”
- Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã dẫn đến một quan niệm khác về thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc mở rộng các quyền năng cho người sử dụng. Nhà nước đã thừa nhận các thuộc tính hàng hoá của quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường, cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Chế độ sở hữu toàn dân được hiểu theo nghĩa tương đối của nó, đó là người đại diện cho sở hữu toàn dân là Nhà nước, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Như vậy trên cùng một mảnh đất có hai chủ, một là chủ sở hữu là toàn dân mà đại diện là Nhà nước và một chủ sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận tài sản hợp pháp của họ. Như vậy người sử dụng đất hợp pháp đã xác lập sự chiếm dụng, còn quyền định đoạt thuộc quyền chủ sở hữu là Nhà nước có quyền giao đất tức làm phát sinh một quan hệ pháp luật nhất định hoặc có thể làm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai nhất định thông qua quyết định thu hồi đất.
- Do các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng khẳng định giá trị trong đời sống kinh tế - xã hội: Đất đai vừa là tài sản quốc gia, đồng thời lại là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của mỗi hộ gia đình, cá nhân, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở lên cấp thiết, các quan hệ đất đai ngày càng phát triển, các tranh chấp về đất đai ngày càng gia tăng, diễn biến phức tạp. Trong bối cảnh đó, luật đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào năm 2001 và ngày 26/11/2003 Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 tiếp tục mở rộng các quyền năng cho người sử dụng thực sự, đã làm cho đất đai càng ngày càng được sử dụng hiệu quả hơn và trở thành một nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển sản xuất. Các quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất trở thành các quan hệ hàng hoá tiền tệ, góp phần hình thành và phát triển thị trường đất đai nói riêng, thị trường BĐS nói chung trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Các quyền của Nhà nước cũng được mở rộng và dần được hoàn thiện từ chỗ giới hạn quyền giao đất, thu hồi đất sang cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất và đấu giá các dự án có sử dụng đất. Các quyền năng này đã góp phần không nhỏ trong việc làm tăng ngân sách nhà nước, đồng thời cũng tạo nên tính minh bạch để phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh.