KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hộ
4.2.1. Giai đoạn trƣớc năm
Trong giai đoạn trước năm 1980, thị trường bất động sản là thị trường tự phát, chưa có khung pháp luật cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản.
Kể từ khi Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ nghĩa Việt Nam ra đời năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Phú Thọ nói riêng.Cũng như cả nước, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất tại Phú Thọ cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 cho đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận.
Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng và phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ… trên địa bàn Phú Thọ ngày càng tăng, do đó phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai, bất động sản. Hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện. Hình thức giao dịch
phổ biến là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất. Về cơ sở pháp lý, ngày 29/12/1987 Luật Đất đai gồm 6 chương 57 điều đã được Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội. Nhiều vấn đề trước đây chưa có văn bản pháp quy nào đề cập một cách toàn diện và cụ thể, lần đầu tiên được điều chỉnh thông qua các quy định của Luật Đất đai năm 1987.
Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt được ban hành từ các cơ quan Trung ương đến các cơ quan địa phương. Điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó”. Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở tại Phú Thọ thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật quy định. Giao dịch mua bán là giao dịch trao tay, các bên chuyển nhượng cho nhau bằng giấy mua bán viết tay không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Có chăng thì được chính quyền địa phương xác nhận hộ khẩu thường trú, còn những nội dung trong giao dịch giữa các chủ thể hầu như không được cơ quan nào kiểm soát. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến, không tuân thủ những quy định của pháp luật về đất đai. Việc giao đất, phân phối đất không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến...làm nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai. Kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong, thì nẩy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, “hàng hoá quyền sử dụng đất” không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất,
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, các vấn đề về chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nước.