2.3.1. Khái niệm
Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động của con người. Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là tài nguyên thiên nhiên không thể tái tạo được. Đất cung cấp cho con người trực tiếp hay gián tiếp hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống. Nói đến đất chúng ta cần chú ý đến khái niệm đất với nghĩa là lớp phủ thổ nhưỡng (soil) là nói đến bề mặt tơi xốp của quả đất, có độ phì nhiêu phù hợp với các hoạt động sản xuất trồng trọt của con người, hoạt động sống của sinh vật và đất với nghĩa mặt bằng lãnh thổ (land) để phục vụ cho hoạt động nói chung của con người nói riêng như nới cư trú, làm mặt bằng sản xuất, khai thác khoáng sản...Mác đã viết:" Đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp, điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và tái sinh của hàng loạt thế hệ người kế tiếp nhau".
Sở hữu đất đai: Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con người, nhưng không phải cho cá nhân cụ thể nào. Xã hội càng phát triển, nhu cầu khái phá đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngày càng tăng. Trên cơ sở đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người riêng biệt, thường là một quốc gia. Từ đó, quyền sở hữu đất đai được hình thành. Tùy vào tình hình kinh tế chính trị của mỗi quốc gia, mỗi giai đoạn lịch sử mà luật pháp có những quy định khác nhau về quyền sở hữu đất đai.
- Theo quy định của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1995 thì quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu.
+ Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Chủ sở hữu có quyền trực tiếp nắm giữ hoặc giao cho người khác giữ, quản lý. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chủ sở hữu ủy quyền hoặc do pháp luật quy định.
+ Quyền sử dụng là quyền của chủ sử hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản hoặc có thể giao cho người khác sử dụng, khai thác lợi ích tài sản thuộc sở hữu của mình. Điều 198 Bộ luật Dân sự quy định: quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao sử dụng hoặc do pháp luật quy định. Đây là một quyền năng quan trọng và có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Thông thường chủ sở hữu trực tiếp sử dụng tài sản của mình. Trong trường hợp này, chủ sở hữu có toàn quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích, lợi tức của tài sản theo ý chí của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của người khác và không trái với đạo đức xã hội.
+ Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu trong việc định đoạt số phận pháp lý của tài sản thuộc sở hữu của mình. Các hình thức định đoạt như mua bán, trao đổi, cho tặng, góp vốn, thế chấp, cầm cố, thừa kế...Ngoài ra cũng có thể có các hành vi định đoạt khác, không phải là xác lập mối quan hệ pháp lý với chủ thể khác mà tự bỏ lợi ích từ chính tài sản thuộc sở hữu của mình, làm cho quyền sở hữu bị chấm dứt do đối tượng của sở hữu không tồn tại. Điều 201 Bộ luật Dân sự quy định: quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Đất đai là loại tài sản đặc biệt, do đó vấn đề sở hữu đất đai và các quy định về các quyền năng của quyền sở hữu đất đai cũng khác với các tài sản khác. Do đó có tính không di dời và tính tồn tại vĩnh viễn làm cho đất đai khác hẳn với các loại tài sản khác và do đó cũng làm cho quyền sở hữu đất đai phức tạp hơn hẳn so với quyền sở hữu các tài sản khác. Sở hữu đất đai là một vấn đề phức tạp của nhiều quốc gia, cả về lý luận và thực tiễn.
- Theo quan điểm của Mác thì trong mỗi thời đại lịch sử chế độ sở hữu đất đai đã phát triển một cách khác nhau và trong một loạt những quan hệ khác nhau. Nếu như định nghĩa chế độ sở hữu đất đai như một quan điểm độc lập, một phạm trù riêng biệt, một ý niệm triù tượng và vĩnh viễn thì chỉ có thể là một ảo tưởng của khoa học siêu hình. Do đó khi nghiên cứu một chế độ sở hữu đất đai cụ thể cần phân tích kỹ điều kiện tồn tại của nó gắn với thời đại, không thể dùng quan niệm sở hữu đất đai của thời đại này để gắn với quan niệm sở hữu đất đai ở một thời đại khác.
Lê Nin đã từng nói rằng: Khi xác định phương pháp, cách thức giải quyết vấn đề ruộng đất cần xuất phát từ những điều kiện cụ thể của việc phát triển kinh tế và chính trị của mỗi nước. Tính đặc thù của các điều kiện kinh tế, chính trị, dân tộc cuả các nước khác nhau quyết định sự cần thiết có cách giải quyết vấn đề ruộng đất theo những cách khác nhau.
Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu nhà nước, sở hữu của tập thể, sở hữu của cộng đồng...) do vậy đất đai được mua bán như một loại hàng hóa (mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác). Tại nền kinh tế này, thị trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường BĐS.
Ở nước ta, quá trình hình thành và phát triển các quan hệ sở hữu và sử dụng đất đai cũng trải qua nhiều biến động gắn liền với sự thay đổi về thể chế chính trị, thể chế kinh tế:
- Trong chế độ sở hữu đất đai thời kỳ phong kiến vua có quyền tối cao về sở hữu đất đai và toàn bộ diện tích của lãnh thổ quốc gia và đất đai được chia làm 2 loại: đất công và đất tư. Thời kỳ đầu, ruộng đất công được hình thành và củng có trên cơ sở chế độ công hữu nguyên thủy về đất đai. Trong quá trình phát triển nhà nước phong kiến, nhất là thời kỳ nhà nước phong kiến độc lập, đồng thời là thời kỳ củng cố chế độ công hữu về ruộng đất để duy trì bộ máy quản lý và xây dựng ngân sách quốc gia. Tuy nhiên, trên thực tế sự phát triển của lực lượng sản xuất và bộ máy quan lại thúc đẩy quá trình tư hữu hóa ruộng đất, làm cho tỷ lệ đất công ngày càng thấp và dần dần quyền sở hữu đất đai của "vua" chỉ còn trên danh nghĩa, mà "chúa làng" mới là thực chất.
- Chế độ sở hữu và quyền sử dụng đất dưới thời Pháp thuộc cơ bản thực hiện và củng cố chế độ tư hữu về điền sản, đồng thời Pháp cũng áp dụng luật pháp của nước Pháp vào nước ta trong việc quản lý và khai thác đất đai thuộc địa ở Việt Nam, cùng với việc duy trì hình thức sở hữu và sử dụng đất theo kiểu phong kiến bản địa.
- Luật pháp hiện hành của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền sử dụng đất với các quyền năng khác nhau. Quy định này được lựa chọn là xuất phát từ tình hình kinnh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam. Do vậy, Nhà nước có quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước được thể hiện qua việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trên thực tế, việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất mang đậm nét đặc trưng của quyền sở hữu không đầy đủ (không được quyền định đoạt) ngay cả với đất đai dùng trong sản xuất ở những vùng được quy hoạch ổn định lâu dài, việc quy định thời hạn giao đất cũng chỉ giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư trong thời hạn giao đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc quy định thời hạn này chỉ là hình thức và gây trở ngại cho việc đầu tư sản xuất. Trong những trường hợp này, các quyền năng của người sử dụng đất rất gần với các đặc trưng của quyền sở hữu hay được coi là sở hữu không đầy đủ và vai trò của Nhà nước chỉ còn mang tính giám sát pháp lý về quyền định đoạt đối với đất đai. Như vậy, quan hệ sở hữu về đất đai thực chất đã được phân định giữa Nhà nước và tư nhân và được coi là quan hệ đồng sở hữu.
Đối với những đất đai không thuộc diện sử dụng ổn định lâu dài cho cùng một mục đích hoặc không ổn định đối với chủ thể sử dụng thì các quyền năng của người sử dụng đối với đất đai chủ yếu là khai thác các công dụng mang lại từ đất đai, còn các quyền năng khác thì bị giới hạn và do Nhà nước nắm giữ. Trong trường hợp này quyền sở hữu đất đai tập trung toàn bộ vào Nhà nước.
Người sử dụng càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều cơ hội để khai thác các công dụng và lợi ích của đất đai. Do đó sẽ làm gia tăng giá trị của đất đai đó, đồng thời làm cho giá cả của đất đai mà thực chất
là giá quyền sử dụng đất sẽ tăng lên. Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta đã từng bước thực hiện các chính sách về đất đai trong từng thời kỳ cụ thể trong đó có việc mở rộng các quyền năng về đất đai cho người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quan hệ về đất đai.