) Thu đƣợc (tỷ đồng
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận
5.1. Kết luận
Từ sự phân tích và đánh giá cả về mặt lý luận cũng như thực trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ trong giai đoạn vừa qua, đề tài đã đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất - một trong những lĩnh rất mới trong công tác quản lý nhà nước ở nước ta, nhưng lại giữ một vị trí hết sức quan trọng, có sự tác động và ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội . Dưới đây xin được rút ra một số kết luận từ kết quả nghiên cứu:
1. Thị trường đất đai ở Việt Nam nói chung, thị trường đất đai ở Phú Thọ nói riêng đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, mang trong nó đặc trưng của nền kinh tế Việt Nam : đang phát triển, đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập. Do đó công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này còn đang trong giai đoạn hình thành và có những biến đổi quan trọng, nhất là từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định về giao đất ổn định, lâu dài cho người sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng gần sát với quyền sở hữu. Sau khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy định của luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và là một loại hàng hoá đặc biệt. Nhờ đó các quan hệ chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong tiến trình công nghiệp hoá, hiện đai hoá . Tuy nhiên cũng còn nhiều bất cập cả về thành tố thị trường, hệ thống cơ chế chính
sách cũng như việc quản lý và điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này.
2. Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung-cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế- xã hội, nên chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo quy luật của thị trường, đồng thời vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đấ đại lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy, hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.
3. Phần lớn các hoạt động chuyển nhượng, mua bán trên thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm sóat của Nhà nước.
Việc chuyển nhượng mua bán đất đai ở Phú Thọ trong những năm qua chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính ( nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các ” văn phòng nhà đất”, ” trung tâm nhà đất” mọc lên ở khắp mọi nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Theo ước tính có tới 70-80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là
sự buông lỏng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung, thị trường đất đai nói riêng cụ thể:
- Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường BĐS và chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường này. Do đó các cơ quan nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường đất đai , BĐS.
- Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi trọng và chưa được tổ chức thực hiện tốt. Trong khi nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà ở và làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh tăng nhanh cùng với tiến trình đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH làm cho nhu cầu sử dụng đất vượt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng, trong khi các cơ quan quản lý nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện tượng đầu cơ.
- Thông tin về thị trường đất đai chưa được chú ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự rất khó tiếp cận được với những thông tin cần thiết và chính xác. Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực.
5. Vấn đề quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất là một trong những lĩnh vực mới ở nước ta. Đối tựợng quản lý lại rất đa dạng phong phú và phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp và nhiều lĩnh vực khác trong đời sống kinh tế xã hội...Trong khi năng lực, trình độ và thời gian của người nghiên cứu còn có hạn chế nhất định nên không tránh khỏi những thiếu sót mong được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo, các nhà nghiên cứu khoa học góp ý kiến để làm phong phú thêm những cơ sở lý luận và những
giải pháp hữu hiệu góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam nói chung, ở Phú Thọ nói riêng.
5.2. Đề nghị
1. Hình thành, tổ chức cơ quan Nhà nước có trách nhiệm chính quản lý thị trường BĐS. Cơ quan này chịu trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản tránh tình trạng dàn trải, phân tán về cấp quản lý. Thành lập ngay văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
2. Nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo đúng quy hoạch và đúng mục đích sử dụng có tác dụng định hướng cho các giao dịch bất động sản trên các địa bàn nhất định.
3. Phải có những định hướng, biện pháp tài chính cơ bản: Tạo lập thị trường vốn hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu thuế liên quan đến thị trường BĐS như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...
4. Đào tạo các cán bộ có kiến thức chuyên môn trong công tác quản lý thị trường BĐS.