Thực trạng chính sách tài chính đất đa

) Thu đƣợc (tỷ đồng

4.2.2.5. Thực trạng chính sách tài chính đất đa

Quan điểm của thị xã Phú Thọ xác định chính sách tài chính BĐS có vai trò quan trọng trong việc tác động đến thị trường quyền sử dụng đất. Những chính sách chủ yếu trong lĩnh vực này là giá đất, tiền thuê đất, thu tiền

sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ, sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng, bồi thường hộ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án đầu tư xây dựng, thuế thu nhập đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, khuyến khích hỗ trợ từ ngân sách nhà nước.

Những chính sách trên đã được Nhà nước ban hành thành các Luật hoặc Pháp lệnh, được quy định chi tiết tại các Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Trên cơ sở đó, UBND thị xã Phú Thọ ban hành những văn bản để chỉ đạo thi hành tại địa phương.

a. Chính sách giá trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời đã khẳng định đất đai có giá, Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Giá là yếu tố quyết định sự thành công của các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất. Giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: qua trình đô thị hóa, quy hoạch đô thị, vị trí địa lý, cảnh quan sinh thái, quan hệ cung cầu.

Hiện nay, trong thị trường quyền sử dụng đất của thị xã Phú Thọ tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do Nhà nước quy định phục vụ cho các thủ tục hành chính liên quan tới quyền sử dụng đất; hệ thống giá thực tế trên thị trường quyền sử dụng đất do các bên có BĐS và bên cần có BĐS thỏa thuận.

- Về giá đất do Nhà nước quy định, ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại, giá đất mới sẽ được công bố hàng năm và trong khung giá đất do Bộ Tài chính ban hành. Theo đó, giá đất được xác định phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, điều này đã loại bỏ được yếu tố biến động giá do đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc.

Trên thực tế, UBND tỉnh Phú Thọ ban hành bảng giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP chưa thật sát với giá đất trên thị trường. Giá đất ban hành được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất...nên khó tránh khỏi việc giá một số loại đất không sát với thực tế. Ngày 27/7/2007 Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số188/2004/NĐ-CP. Theo quy định của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, UBND tỉnh Phú Thọ ban hành giá các loại đất. Nhìn chung giá đất các loại đều tăng cao so với giá đất được áp dụng từ năm 2004 trở về trước theo nguyên tắc sát giá thị trường và nằm trong khuôn khổ giá đất tối thiểu, tối đa do Chính phủ quy định.

Bảng 4.13: Giá đất Nhà nước quy định tại thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 2004 - 2010

STT Đất ở Giá đất (đồng/m 2 ) Tăng (lần) Năm 2004 Năm 2010 1 Đƣờng Tân Thành Vị trí 1 40.000 1.000.000 25 Vị trí 2 25.000 800.000 31 Vị trí 3 15.000 600.000 40 2 Đƣờng Tân Trung Vị trí 1 160.000 1.500.000 9 Vị trí 2 40.000 700.000 18 Vị trí 3 15.000 300.000 20

STT Đất ở Giá đất (đồng/m 2 ) Tăng (lần) Năm 2004 Năm 2010 3 Đƣờng Sa Đéc Vị trí 1 90.000 1.200.000 13 Vị trí 2 50.000 800.000 16 Vị trí 3 25.000 500.000 20 4 Đƣờng Bạch Đằng Vị trí 1 100.000 3.000.000 30 Vị trí 2 70.000 2.500.000 36 Vị trí 3 35.000 2.000.000 57 5 Đƣờng Phú Bình Vị trí 1 150.000 1.600.000 11 Vị trí 2 50.000 900.000 18 Vị trí 3 35.000 700.000 20

(Nguồn: Quyết định số 674/2003/QĐ-UBND ngày 28/12/2003 và số

4722/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Phú Thọ) [25], [26]

Mặc dù giá đất đã được công bố và có hiệu lực thi hành đã nâng lên rất nhiều so với giá đất trước đây nhưng những giao dịch về mua, bán đất trên thị trường tại thị xã Phú Thọ vẫn cao hơn nhiều so với gía quy định. Ví dụ trong bảng giá đất hiện đang áp dụng tại Đường Sa Đéc ở vị trí 1 là 1.200.000 đồng/m2 nhưng thực tế giao dịch và đã từng bán đấu giá với giá là 4.500.000 đồng/m2

.

Bảng 4.14. Giá đất trên thị trường thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 2004 - 2007

STT Đất ở Giá đất (đồng/m2 ) Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 1 Đƣờng Tân Thành Vị trí 1 150.000 450.000 450.000 560.000 Vị trí 2 100.000 350.000 400.000 400.000 Vị trí 3 90.000 290.000 300.000 300.000 2 Đƣờng Tân Trung Vị trí 1 400.000 700.000 720.000 820.000 Vị trí 2 350.000 600.000 600.000 660.000 Vị trí 3 200.000 400.000 400.000 400.000 3 Đƣờng Sa Đéc Vị trí 1 350.000 650.000 650.000 850.000 Vị trí 2 210.000 410.000 500.000 520.000 Vị trí 3 120.000 300.000 310.000 500.000 4 Đƣờng Bạch Đằng Vị trí 1 350.000 500.000 500.000 750.000 Vị trí 2 200.000 450.000 480.000 500.000 Vị trí 3 150.000 400.000 430.000 450.000 5 Đƣờng Phú Bình Vị trí 1 450.000 600.000 600.000 710.000 Vị trí 2 200.000 510.000 510.000 550.000 Vị trí 3 150.000 450.000 450.000 510.000

Bảng 4.15: Kết quả điều tra giá đất tại thị xã Phú Thọ (thời điểm tháng 5/2010) STT Đất ở Giá thị trƣờng (đồng) Giá Nhà nƣớc (đồng) Hệ số (lần) 1 Đƣờng Tân Thành Vị trí 1 3.800.000 1.000.000 3,8 Vị trí 2 3.000.000 800.000 3,8 Vị trí 3 2.100.000 600.000 3,5 2 Đƣờng Tân Trung Vị trí 1 4.000.000 1.500.000 2,7 Vị trí 2 2.500.000 700.000 3,6 Vị trí 3 2.200.000 300.000 7,3 3 Đƣờng Sa Đéc Vị trí 1 4.200.000 1.200.000 3,5 Vị trí 2 3.500.000 800.000 4,4 Vị trí 3 2.000.000 500.000 4,0 4 Đƣờng Bạch Đằng Vị trí 1 5.000.000 3.000.000 1,7 Vị trí 2 3.600.000 2.500.000 1,4 Vị trí 3 2.800.000 2.000.000 1,4 5 Đƣờng Phú Bình Vị trí 1 3.000.000 1.600.000 1,9 Vị trí 2 2.500.000 900.000 2,8 Vị trí 3 2.000.000 700.000 2,9

b. Chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất

Nhà nước thu tiền sử dụng đất nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm.

Hiện nay thị xã Phú Thọ đang triển khai thực hiện các chính sách thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ. Theo quy định này, Nhà nước thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất.

- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

- Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Căn cứ để tính tiền sử dụng đất: diện tích đất sử dụng, giá đất và thời gian sử dụng.

Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm là do tiền sử dụng đất phải nộp quá lớn, vượt quá khả năng của người dân. Để tháo gỡ khó khăn trên, ngày 27/01/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất không thời hạn đối với những hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng về tài chính để nộp, và chỉ nộp tiền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng tiếp theo. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có Thông tư

hướng dẫn cụ thể Nghị định này là trường hợp nào được ghi nợ và trường hợp nào thì không nên hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn tồn đọng nhiều, làm cho ngân sách Nhà nước bị thất thu.

Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2009 thể hiện qua bảng 4.16.

Bảng 4.16: Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009

Năm Tổng thu tiền sử dụng đất, (triệu đồng)

Tỷ trọng thu tiền sử dụng đất so với tổng thu ngân sách (%) 2004 299 0,73 2005 523 1,85 2006 642 3,41 2007 1.049 3,25 2008 1.363 0,67 2009 1.760 0,56

(Nguồn :Tổng hợp số liệu Phòng Thống kê và Phòng Tài nguyên & Môi trường thị xã Phú Thọ.) [1]

Về chính sách thu tiền thuê đất: Hiện nay thị xã Phú Thọ đang triển khai thực hiện các chính sách thu tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Pháp luật quy định về tiền thuê đất cũng còn bộc lộ nhược điểm sau: giá thuê đất áp dụng còn thấp hơn giá cho thuê trên thị trường. Vấn đề này sẽ tác động đến việc sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả, không khuyến khích việc đưa đất vào sản xuất, khai thác giá trị gia tăng từ đất. Ngoài ra, giá thuê

đất rẻ còn làm tăng tình trạng cho thuê lại theo giá thị trường nhằm hưởng chênh lệch, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời Nhà nước không quản lý được thực trạng đất công.

Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2009 thể hiện qua bảng 4.17.

Bảng 4.17: Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2004-2009

Năm Tổng thu tiền thuê đất (triệu đồng)

Tỷ trọng thu tiền thuê đất so với tổng thu ngân sách (%) 2004 212 0,52 2005 286 1,01 2006 340 1,81 2007 918 2,85 2008 815 0,40 2009 800 0,26

( Nguồn :Tổng hợp số liệu Phòng Thống kê và Phòng Tài nguyên & Môi trường thị xã Phú Thọ.) [1]

c. Lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất

* Về lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ là lệ phí hành chính nhằm tăng cường quản lý Nhà nước, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sở hữu , sử dụng tài sản và huy động nguồn thu cho ngân sách Nhà nước . Lệ phí trước bạ tuy đóng góp chiếm tỷ trọng không lớn so với tổng thu ngân sách Nhà nước nhưng nó cũng đóng góp một phần ngân sách để thực hiện các chức năng nhà nước . Nhìn chung tình hình thu lệ phí trước bạ qua các năm gần đây tă ng do nền kinh tế ngày

càng phát triển kéo theo hoạt động chuyển dịch tài sản và đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng ngày càng tăng . Tình hình thu lệ phí trước bạ tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2004-2009 thể hiện qua bản g 4.18.

Bảng 4.18: Kết quả thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2004-2009

Năm Tổng thu lệ phí trƣớc bạ (triệu đồng) Tỷ trọng thu lệ phí trƣớc bạ so với tổng thu ngân sách (%) 2004 449 1,10 2005 339 1,20 2006 282 1,50 2007 419 1,30 2008 2.649 1,30 2009 3.921 1,25

(Nguồn :Tổng hợp số liệu Phòng Thống kê và Phòng Tài nguyên & Môi trường thị xã Phú Thọ.) [1]

* Về thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994. Theo luật thuế này , tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất . Mục đích sử dụng loại thuế này nhằm tăng cường hoạt động quản lý sử dụng đất của người sử dụng đất trong toàn xã hội ; Hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chủ yếu từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ); điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước .

Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất : Diện tích đất chuyển nhượng, giá đất và thuế suất :

- Diện tích đất chuyển nhượng chịu thuế là diện tích thực tế dùng để chuyển nhượng .

- Giá đất tính thuế là giá do UBND tỉnh quy định .

- Thuế suất 2% đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và 4% đối với việc chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp .

Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2004-2009 thể hiện qua bảng 4.19.

Bảng 4.19: Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009

Năm

Tổng thu thuế chuyển quyền sử dụng đất

(triệu đồng)

Tỷ trọng thu thuế chuyển quyền sử dụng đất so với tổng thu ngân sách

(%) 2004 398 0,98 2004 398 0,98 2005 301 1,07 2006 361 1,92 2007 490 1,52 2008 848 0,42 2009 290 0,09

(Nguồn :Tổng hợp số liệu Phòng Thống kê và Phòng Tài nguyên & Môi trường thị xã Phú Thọ.) [1]

Tuy nhiên , chính sách thu lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất cũng đem lại những hạn chế đó là :

- Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản phải chịu hai khoản thuế là lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Điều này là bất hợp lý bởi vì cùng một hoạt động chuyển nhượng quyền

sử dụng đất từ người này sang người khác nhưng phải vừa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất , vừa phải đóng lệ phí trước bạ . Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ là 1% cùng với tỷ lệ thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp là 2%, đối với đất phi nông nghiệp là 4%, mức nộp này được xem là khá lớn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Vì vậy nó sẽ t ạo ra rào cản cho các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường . Chính vì mức nộp thuế cao như vậy cho nên hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thông qua Nhà nước ngày càng tăng , gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

- Nếu một hàng hóa thông thường được giao dịch thành công trên thị trường, khi người mua đã nhận hàng và người bán đã nhận tiền thì coi như giao dịch đó kết thúc . Nhưng trên thị trường bất động sản thì lại khác , mặc dù giao dịch mua bán đã hoàn tất nhưng việc xác nhận quyền sở hữu phải qua một giai đoạn trung gian : xác nhận của Nhà nước , ở giai đoạn này Nhà nước sẽ tiến hành xác lập quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người mua , đồng thời hủy bỏ quyền này đối với người bán . Đây thuần túy là công việc quản lý hành chính nhà nước , do đó không nhất thiết người mua phải chịu một tỷ lệ % lệ phí trước bạ trên giá trị tài sản .

4.2.2.6. Thực trạng côn g tác thế chấp , bảo lãnh , góp vốn bằng quyền sử dụng đất dụng đất

Thị xã Phú Thọ thực hiện với quy mô ngày càng lớn việc thế chấp , bảo lãnh bất động sản, theo đó:

- Về thế chấp đất ở nông thôn ,do số hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn còn thấp hoặc cấp chung với đất sản xuất nông nghiệp và do việc phát mại đối với loại tài sản này còn khó khăn nên việc thế chấp đất ở nông thôn để vay vốn chưa phát triển .

- Thế chấp đất ở đô thị : đối với các hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì việc thế chấp là tương đối thuận lợi . Tuy nhiên , do số