2.4.1. Khái niệm và sự hình thành thị trƣờng quyề n sử dụng đất ở nƣớc ta nƣớc ta
Khái niệm thị trường: Lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về thị trường hình thành trên cơ sở kế thừa có phê phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.Mác đã nghiên cứu và trình bầy sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường. C. Mác đã chỉ rõ: " Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá”. C.Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường. Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Theo Lênin: " Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường. Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội. Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận "
Khái niệm thị trường BĐS: Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:
- Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn...giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một điều kiện đặc biệt của sản xuất. Tuỳ theo từng ngành cụ thể mà đất đai có vai trò và vị trí khác nhau, điểm chung nhất đối với mọi ngành sản xuất là đất đai đóng vai trò địa bàn tổ chức sản xuất. Sự phát triển nhanh chóng của các lĩnh vực kinh tế - xã hôi đòi hỏi quy mô xây dựng mới tăng lên. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành xây dựng với các công trình hạ tầng, công trình xây dựng nhà ở..., hình thành các khu dân cư, các đô thị mới. Những yêu cầu này càng làm tăng nhu cầu về đất đai.
Đất đai còn là một nguồn tài chính của mỗi quốc gia, doanh nghiệp và cá nhân. Các nguồn thu của ngân sách nhà nước được đóng góp một phần không nhỏ từ các giao dịch liên quan đến đất đai. Từ khi nước ta chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, thì trên thực tế đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất, địa bàn sản xuất, địa bàn cư trú, mà nó đã trở thành hàng hoá. Một hàng hoá đặc biệt được giao dịch trên thị trường.
Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia đều gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế và xã hội cho sự ra đời của sản xuất hàng hoá chính là sự phân công lao động xã hội và sự tồn tại những người chiếm hữu tư nhân về đất đai. Khi đất đai sinh lời cho chủ sở hữu thì người ta sẽ tiến hành các hình thức trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất đai và các hình thức giao dịch khác. Đây chính là tiền đề cho sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai. Nhu cầu sản xuất, kinh doanh và nâng cao đời sống ngày càng tăng khiến các giao dịch về đất đai ngày càng trở lên phổ biến. Nói cách khác, khi cung và cầu về đất đai xuất hiện thì cũng là lúc nhu cầu về các giao dịch đất đai hình thành và từ đó hình thành nên thị trường đất đai. Chỉ đến khi Nhà nước thừa nhận và thực sự tham gia quản lý hay điều tiết các quan hệ giao dịch đó thì thị trường đất đai đất mới được chính thức hoạt động hợp
pháp. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với các quyền năng được pháp luật quy định. Do vậy, về thực chất thị trường đất đai ở nước ta là thị trường quyền sử dụng đất. Đối với nước ta sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai là một yếu tố khách quan. Trong nền kinh tế theo cơ chế tập trung bao cấp đất đai chủ yếu giao dịch ”ngầm” vì lúc đó đất đai chưa được công nhận là hàng hoá. Cho đến nay, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, thị trường đất đai được hình thành và ngày càng sôi động. Song thị trường ”ngầm” vẫn diễn ra phổ biến và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều này dẫn đến những diễn biến phức tạp, thậm chí ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội, làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn đất đai của quốc gia. Thực trạng phát triển các giao dịch đất đai hiện nay cho thấy tính tất yếu khách quan và tầm quan trọng rất lớn của nhà nước trong việc quản lý và phát triển thị trường đất đai.
Thị trường quyền sử dụng đất được chia làm hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê và thu hồi đất. Còn trong thị trường thứ cấp là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện các quyền năng cơ bản khác.
Trong hoạt động của thị trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch chủ yếu sau:
- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử dụng đất, đối với các loại đất sau:
+ Đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, lực lượng vũ trang để xây dựng các công trình thuộc ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, ngoại giao.
+ Đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng.
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chưc, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức này thực hiện đối với đất ở, đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh.
- Nhà nước tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng cho các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở.
Trên thị trường thứ cấp, các giao dịch về đất đai được thực hiện dựa vào các quyền năng của người sử dụng đất. Từ các giao dịch đó có thể hình thành nên các hình thức thị trường đất đai cụ thể là:
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai: đây là thị trường ra đời và phát triển sớm nhất trong lịch sử, nó xuất hiện cùng với sự ra đời của chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay việc mua bán, trao đổi đất đai đã phát triển rất mạnh mẽ và được diễn ra trực tiếp giữa người mua và người bán hoặc thông qua môi giới trung gian hoặc qua tư vấn.
- Thị trường cho thuê đất đai: đây là thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai trong một khoảng thời gian định trước. Có thể đó là thị trường thuê trực tiếp giữa nhà nước và cá nhân người sử dụng đất hoặc giữa những người sử dụng đất với nhau.
- Thị trường thế chấp đất đai: khi các quan hệ tín dụng phát triển, đất đai là một tài sản có giá trị và được thừa nhận là một hàng hoá, nên nó được
sử dụng để làm vật thế chấp cầm cố huy động vốn, do đó thị trường thế chấp đất đai xuất hiện. Thế chấp đất đai có thể được thực hiện giữa những người sử dụng đất với tổ chức tín dụng để vay vốn, thị trường này tạo ra một điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn để phát triển kinh tế.
- Thị trường góp vốn liên doanh: khi người sử dụng có quyền dùng quyền sử dụng đất đai để góp vốn liên doanh thì sẽ hình thành nên một thị trường góp vốn.
Từ việc phân tích ở trên ta có thể rút ra khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất như sau:
Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện việc giao, cung ứng đất cho các nhu cầu của tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất của mình.