) Thu đƣợc (tỷ đồng
4.3.3. Nguyên nhân
- Về chính sách: Chính sách liên quan đến thị trường BĐS chưa đủ, chưa đồng bộ, còn bất cập. Như luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 nhưng chưa có quy định bắt buộc thi hành dẫn đến thị trường BĐS chưa minh bạch như mong muốn. Pháp luật đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng.
- Trong lĩnh vực tài chính, chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm hạn chế đầu cơ đất đai. Chính sách tài chính trong thời gian qua thiếu sự nhất quán qua các giai đoạn. Trước ngày 01/7/2004 ( ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại đô thị từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất trong hạn mức và 100% tiền sử dụng đất vượt hạn mức được giao. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau, các trường hợp tương tự không phải nộp tiền sử dụng đất, không phân biệt sử dụng trong hay ngoài hạn mức giao đất. Bên cạnh đó quy định về hạn mức giao đất ở trong pháp luật hiện hành cũng chỉ nhằm thực hiện áp dụng cho hoạt động giao đất của Nhà nước, không nhằm và cũng không có quy định nào nhằm hạn chế việc tích tụ đất ở, ... đã tạo môi trường pháp lý lý tưởng cho hoạt động đầu cơ đất đai.
- Về giá: Giá đất do UBND tỉnh Phú Thọ quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường, nhiều trường hợp còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế. Do đó, khi dùng để tính thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước thất thu, khi dùng để tính bồi thường thiệt hại về đất thì người có đất bị thu hồi thiệt
thòi quá nhiều và họ không chấp nhận, sinh ra khiếu kiện...và nhiều trường hợp địa phương phải áp dụng biện pháp hỗ trợ thay cho bồi thường về đất. Về vấn đề này, theo tính toán sơ bộ của giáo sư Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường, trong khoảng 10 năm qua, riêng trong lĩnh vực giao đất đô thị và khu công nghiệp, Nhà nước mất đi khoảng 70 tỷ USD do chính sách gía của Nhà nước thấp hơn so với giá thị trường.
- Về công tác quản lý:
+ Sự quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều điểm yếu kém, sự thiếu kiên quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là nhân tố ”khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bảo gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức. Đối với người sử dụng đất vi phạm pháp luật thì việc xử lý dưới hình thức xử phạt hành chính thường đồng nghĩa với khả năng hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Đối với cán bộ công chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường chỉ dừng ở mức độ ” kiểm điểm rút kinh nghiệm sâu sắc” thậm chí có trường hợp được đề bạt vào những vụ cao hơn, những vị trí có khả năng thuận lợi hơn để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự.
+ Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết chưa đầy đủ. việc quản lý thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầu tư manh mún, thiếu đồng bộ. Các dự án đầu tư tự phát theo nhu cầu các chủ đầu tư; thời hạn ( kỳ) quy hoạch sử dụng đất 10 năm là quá ngắn và lại thường xuyên điều chỉnh, quy
hoạch treo, quy hoạch trên giấy... đã tác động quá nhiều vào thị trường BĐS đất đô thị, nhất là khi công bố quy hoạch từng vùng, từng dự án cụ thể.
+ Nhà nước chưa có số liệu thống kê đầy đủ về hiện trạng BĐS và chưa tổ chức điều tra khảo sát để nắm được lượng cầu thực sự, từ đó có hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường BĐS. Thực tế Nhà nước chưa quản lý được mọi hoạt động của thị trường BĐS. Đa số các giao dịch về đất đô thị trên thị trường đều nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Số lượng lớn các giao dịch ”ngầm” này đã vừa làm rối loạn thị trường, vừa gây thất thu cho ngân sách nhà nước và giải quyết những hậu quả về giao dịch ngầm là rất phức tạp.
+ Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cải cách triệt để, thiếu thông thoáng. Pháp luật buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại diễn ra quá chậm. Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất được cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính là điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người sử dụng đất đã làm cho các giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất khiến vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước.
Việc thiết lập hồ sơ địa chính, theo dõi biến động về đất đai, chủ sử dụng đất của các cấp chính quyền còn yếu, kém hiệu quả do vậy chưa có đủ dữ liệu chính quy, lượng thông tin cần thiết cho cả khu vực thị trường cũng
như từng BĐS cụ thể còn nghèo, thiếu, không chính xác, không cụ thể; Việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương. Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không thể.
+ Đối với thị trường sơ cấp: Nhà nước chưa có nhiều quỹ đất ”sạch” ( đã giải phóng mặt bằng) để cung ứng cho thị trường; chưa điều tiết được thị trường BĐS thông qua quy luật cung - cầu; các dự án đầu tư không tập trung nên không tạo được động lực thu hút thị trường BĐS phát triển.
+ Đối với thị trường thứ cấp: Chưa có chính sách kích cầu đối với người có nhu cầu thực sự; thị trường giao dịch chủ yếu là mua bán lòng vòng, chưa minh bạch. Người có nhu cầu thực sự (người thu nhập thấp) không mua được do giá BĐS bị đẩy lên quá cao so với thu nhập.