Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hộ

4.2.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 khẳng định: "Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là hàng hóa đặc biệt". Tiếp đó, Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Những thay đổi trong chính sách pháp luật của Nhà nước mang tính đột phá, đây là cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ nói riêng. Khi quyền đối với việc sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận, điều này góp phần làm đa dạng hàng hóa trên thị trường bất động sản, mở rộng thị trường bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường ngày càng sôi động hơn, giá cả bất động sản ngày càng tăng.

Tuy nhiên trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Phú Thọ vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% đến 30% giá thị trường. Chính mức giá đất do Nhà nước ban hành chênh lệch thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, nên dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện về giá đền bù đất đai khi thu hồi đất để thực hiện các dự

án. Cơ chế "xin - cho" về đất vẫn phổ biến, từ đó các hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất và tiếp kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp. Chính những điều này tạo nên cơn sốt giá giả tạo, giá cả bất động sản tăng liên tục trong nhiều năm.

Đến năm 1999, phong trào sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi... bùng nổ đến độ chính quyền địa phương không thể kiểm soát nổi. Thị trường bất động sản tiếp tục nóng lên cho đến năm 2003. Thị trường phi chính thức tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn, theo số liệu thống kê chưa chính thức, có không dưới 70% các giao dịch là những giao dịch ngầm nằm ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng, phát triển tự phát để thỏa mãn nhu cầu của người dân. Thị trường phi chính thức phát triển như vậy là do một số nguyên nhân sau:

- Nguyên nhân đầu tiên phải nói tới là nhận thức pháp luật về quyền sở hữu tài sản của người dân còn yếu. Lâu nay người ta mua, bán hay cho nhau quyền thừa kế một ngôi nhà hay bất cứ bất động sản nào khác đều giao dịch bằng miệng hoặc làm giấy viết tay với nhau. Họ quan niệm cái nhà họ đang ở mặc nhiên là của họ cho dù họ có làm thủ tục sang tên đổi chủ hay không thì cũng chẳng quan trọng.

- Các quy định pháp lý về việc mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế nhà đất còn quá nhiều bất cập. Có thể nói để hoàn thành được một hợp

đồng mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế thì người dân còn phải qua nhiều thủ tục rườm rà, phải qua nhiều cơ quan chức năng, nhiều cấp và mất nhiều thời gian. Còn các quy định về tính pháp lý của sở hữu nhà đất qua từng thời kỳ cũng không được nhất quán khiến nhiều chủ sở hữu không đủ các yếu tố pháp lý để giao dịch mua bán, chuyển nhượng thông qua các cơ quan nhà nước.

- Một vấn đề nữa cũng khiến cho giao dịch ngầm trên thị trường bất động sản phát triển đó là giá đất và hiện tượng đầu cơ bất hợp pháp bất động sản. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20-30% giá thị trường. Do vậy những vị trí đẹp ở các vùng đô thị đều có những "đại gia" trong thị trường bất động sản mua đầu cơ, chờ cơ hội giá lên để tìm kiếm lợi nhuận. Vì vậy việc mua bán của những đối tượng này thường là những giao dịch ngầm, đầu cơ, sang tay bất hợp pháp nhằm mục đích trốn tránh các thủ tục và nghĩa vụ thuế của các cơ quan quản lý.

Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, ngày 26/11/2003 Quốc Hội đã thông qua Luật đất đai 2003. Luật đất đai năm 2003,đã chính thức công nhận quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS, vì quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong thị trường BĐS từ đó Nhà nước đã ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: Nghị định 188/2004/Đ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.

Các nội dung liên quan đến đầu tư, xây dựng phát triển BĐS đã được nêu ra trong Luật Đầu tư ngày 29/11/2005, Luật xây dựng ngày 26/11/2003. Trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội BĐS ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thị trường BĐS là thị trường phức tạp, hàng hoá là BĐS có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân. Để thị trường BĐS được quản lý đầy đủ như các loại thị trường khác, Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006. Nhằm đưa Luật Kinh doanh BĐS đi vào cuộc sống và giúp các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường BĐS tuân thủ theo pháp luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.

Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn giúp UBND cấp huyện , thị xã thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai . Từ năm 1993 đến nay, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phú Thọ đã triển khai và đạt được những thành tựu nhất định trong các lĩnh vực góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ nói riêng.