Theo quy định của luật pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy, đất đai là một hàng hoá đặc biệt, các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai không phải là các giao dịch về bản thân đất đai mà chính là thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Mặt khác theo quy định tại điều 181 Bộ Luật dân sự năm 1995 của nước ta thì đất đai thuộc BĐS do vậy quyền sử dụng đất thực chất là trung tâm của thị trường BĐS. Do đó, mang đặc điểm của BĐS. Tuy nhiên, thị trường này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003 và mang những đặc điểm sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất bị lệ thuộc vào giới hạn bởi mục đích sử dụng đất: Theo điều 13 Luật đất đai năm 2003, đất được phân thành ba
nhóm chính; Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong đó, việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước. Từ quy định đó, thị trường quyền sử dụng đất chỉ hoạt động trong từng nhóm đất. Những giao dịch chuyển quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Giá cả giao dịch quyền sử dụng đất hình thành chủ yếu theo quan hệ cung- cầu đối với từng thửa đât. Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá quyền sử dụng đất trong các giao dịch sẽ được xác lập lại. Sự nhậy cảm trong xác lập giá là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, "chụp giật".
- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong giao dịch quyền sử dụng đất đai: đất đai là một loại tài sản không thể di dời được, các giao dịch về quyền sử dụng đất được tiến hành phải thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch...) hệ thống hồ sơ về đất đòi hỏi phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch mua bán quyền sử dụng đất. Do vậy, phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sở về sử dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì các chủ sử dụng đất chỉ có thể tiến hành giao dịch ”ngầm” mà giao dịch ”ngầm” trong trường hợp này tính rủi ro rất cao. Thực tế ở Hà Nội đã có người mua quyền sử dụng đất trong dự án quy hoạch hoặc mua quyền sử dụng đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc trên cùng một diện tích đất nhưng lại bán nhiều lần cho nhiều người khác nhau. Điều này để lại hậu quả rất phức tạp
cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc toà án nhân dân khi tham gia giải quyết.
- Thị trường quyền sử dụng đất bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội: thị trường quyền sử dụng đất không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế, mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yêu tố công bằng xã hội, yêu tố cư trú, yếu tố quốc tịch... Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao dịch đất nông nghiệp đối với nông dân; về cư trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa người thường trú và người tạm trú; về quốc tịch, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa người Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Như vậy thị trường quyền sử dụng đất là thị trường không thể thực hiện nguyên tắc bình đẳng với mọi người, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu quá lạm dụng sự phân biệt đối xử thì thị trường quyền sử dụng đất sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm soát được. Về vấn đề này, Hà Nội những năm trước đây xuất hiện vấn đề rất mâu thuẫn giữa quy định về nhập hộ khẩu và mua nhà đất gây nhiều khó khăn phức tạp cho người ngoại tỉnh. Đó là, theo quy định về nhập hộ khẩu tại Hà Nội thì yếu tố đầu tiên là phải có nhà hợp pháp, nhưng theo quy định về việc mua bán sang tên nhà, đất thì người được sang tên ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất phải có hộ khẩu tại Hà Nội. Từ hai quy định này dẫn đến người ngoại tỉnh muốn có được tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà phải đi lòng vòng và chi phí tiêu cực rất lớn mới có thể mua được một diện tích nhà, đất hợp pháp và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Đây là vấn đề đã kéo dài rất nhiều năm và gần đấy mới được khắc phục một phần.
- Thị trường quyền sử dụng đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác: quyền sử dụng đất gắn liền với sản xuất kinh doanh hoặc với nhà ở của người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá
nhân hoặc tổ chức trong xã hội. Thị trường quyền sử dụng đất hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trường khác, như thị trường tài chính, tín dụng, thị trường lao động... Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất tạo ra những nhu cầu rất lớn về đầu tư, về tín dụng... việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
- Thị trường quyền sử dụng đất chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai: Quyền sử dụng đất đai có thể được chuyển từ người này sang người khác, nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc điểm này, thị trường quyền sử dụng đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước.
- Thị trường đất đai là loại thị trường không hoàn hảo. Thị trường đất đai rất phong phú về các hoạt động giao dịch, giá trị các giao dịch rất lớn nhưng lại là một thị trường kém hoàn hảo nhất trong tất cả các loại thị trường. Điều này xuất phát từ tính không cân xứng về thông tin trên thị trường, tức là giữa người mua và người bán có rất ít các thông tin minh bạch về đất đai, các tiêu chí để so sánh đất đai giữa các khu vực thậm chí trong cùng một khu vực cũng không chính xác. Số lượng các đối tượng tham gia trên thị trường trong cùng một thửa đất không nhiều, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo, dễ dẫn đến tình trạng độc quyền trong các giao dịch về đất đai. Đặc điểm này cho thấy, giá cả đất đai không phải là giá cạnh tranh hoàn hảo, mà thường có xu hướng dẫn đến giá độc quyền có lợi cho người bán. Và khi giá cả biến động theo xu hướng độc quyền này thì dễ tạo nên các cơn sốt về giá cả đất đai.
- Cung trên thị trường đất đai thường có phản ứng chậm hơn cầu. Theo quan hệ cung cầu, khi xuất hiện nhu cầu, người sản xuất sẽ tăng lượng cung
để đáp ứng nhu cầu đó. Nhưng đối với đất đai, cung của đất đai không thể phản ứng nhanh kịp với tốc độ tăng của cầu. Đặc điểm này cũng xuất phát từ tính cố định và khan hiếm của hàng hoá đất đai, bị ràng buộc bởi sở hữu toàn dân về đất đai. Chúng ta đều biết rằng, tổng cung về đất đai là cố định, do đó không thể tăng cung đất tự nhiên để đáp ứng nhu cầu về đất đai. Để đáp ứng nhu cầu về đất, người ta chỉ có cách duy nhất là chuyển đổi mục đích sử dụng, mà quá trình chuyển đổi này lại chịu tác động của công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Do vậy, khi nhu cầu tăng cao, cung không đáp ứng nổi cầu thì sẽ tác động trực tiếp đến mức giá của đất đai.