Dẫn nhập - Có một số trường hợp do địa thế tự nhiên của một bất động sản mà chủ sở hữu phải chịu những bất tiện, phiền phức do việc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải nhờ đến bất động sản của chủ sở hữu để thực hiện quyền sở hữu của họ đối với bất động sản liền kề. Cũng có khi luật chủ động áp đặt cho chủ sở hữu nghĩa vụ cho phép người láng giềng được sử dụng bất động sản của chủ sở hữu để thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản của người láng giềng. Các quyền và nghĩa vụ láng giềng, dù phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản, do quy định của pháp luật hoặc do sự tác động của con người, đều là những quyền và nghĩa vụ gắn liền với bất động sản mà đương sự có quyền sở hữu chứ không phải với quyền nhân thân của đương sự
2.1.Các quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do địa thế tự nhiên của bất động sản hoặc do quy định của luật do quy định của luật
2.1.1.Quyền, nghĩa vụ của láng giềng trong việc thoát nước mưa và nước thải
Theo BLDS Điều 269, chủ sở hữu nhà phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Điều 270 BLDS quy định chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi công cộng làm ô nhiễm môi trường.
2.1.2.Sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Sẽ không có vấn đề gì đặc biệt khi bất động sản tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng (chủ sở hữu có thể đặt ngay ở đó một cổng ra vào, thiết bị kết nối và dùng cổng, thiết bị này làm cửa ngõ giao tiếp với cộng đồng). Thế nhưng, trong trường hợp bên kia ranh giới của một bất động sản tư nhân chỉ có các bất động sản tư nhân khác (hoặc các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước). Luật gọi đó là bất động sản bị vây bọc (BLDS Điều 275). Luật viết khẳng định ngay rằng bất động sản trong trường hợp này vẫn phải được thông thương với cộng đồng và trong điều kiện bất động sản không liên hệ trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thương của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc vẫn được bảo đảm bằng quyền được sử dụng hạn chế lối đi qua bất động sản khác (có đền bù hoặc không có đền bù tùy theo thỏa thuận).
Trong quan hệ láng giềng cổ điển, ta có lối đi qua bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp: đó là một con đường được vạch ra trên bất động sản liền kề, dùng cho người và súc vật đi lại. Theo nghĩa rộng lối đi qua bất động sản liền kề được hình dung như tất cả các loại hình thông thương cần thiết cho việc khai thác công dụng của bất động sản bị vây bọc như: lối đi; cấp, thoát nước; cấp khí ga; đường dây tải điện; thông tin liên lạc; các nhu cầu thông thương cần thiết khác...(BLDS Điều 273) Ta gọi chung các quyền khai thác các loại hình thông thương
này là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
2.1.2.1.Điều kiện xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định
- Bất động sản phải bị vây bọc - Nghĩa là bất động sản đó không có lối đi ra đường công cộng, không có điểm trên ranh giới của bất động sản tiếp xúc trực tiếp được với các thiết bị công cộng hoặc có nhưng không sử dụng được. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp này nhưng chủ sở hữu đã được quyền về lối đi qua, quyền sử dụng nhờ thiết bị theo thoả thuận với một chủ sở hữu bất động sản liền kề112 thì khi đó bất động sản không thể bị coi là bị vây bọc để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo luật cho chủ sở hữu113. Ngoài ra, cũng không thể xác lập quyền sử dụng bất động sản trong một số trường hợp chỉ là sự vây bọc giả tạo hoặc vây bọc không hoàn hảo114.
2.1.2.2.Thực hiện quyền quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định
2.1.2.2.1.Lựa chọn bất động sản để xây dựng lối thông thương theo thoả thuận hoặc bằng con đường tư pháp bằng con đường tư pháp
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc tồn tại một cách đương nhiên do hiệu lực của luật. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đạt được một thoả thuận với một chủ sở hữu bất động sản liền kề. Đó không phải là thoả thuận để tạo ra quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà là thoả thuận về các thể thức thực hiện một quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã sẵn có (được luật thừa nhận). Luật quy định rằng lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi (BLDS Điều 275 khoản 1 đoạn 2). Một khi chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc xây dựng lối đi chung trên bất động sản của mình, thì các đương sự còn cần phải thoả thuận tiếp về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi chung (BLDS Điều 275 khoản 2), và nhất là về mức đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối đi chung đó. Nếu không đạt được sự thoả thuận cần thiết, thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền khởi kiện trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để có được quyết định phân xử hợp lý (BLDS Điều 275 khoản 2).115
2.1.2.2.2.Trường hợp bất động sản bị vây bọc do hệ quả của sự phân chia
Có trường hợp bất động sản vốn không bị vây bọc, nhưng sau khi phân chia (do hiệu lực của một vụ mua bán từng phần, trao đổi, phân chia tài sản thuộc sở hữu chung theo phần,...), thì lại có một bất động sản hoàn chỉnh mới hình thành ở trong tình trạng bị vây bọc. Luật quy định rằng lối đi qua trong trường hợp này phải được xây dựng trên các phần bất động sản khác thuộc khối bất động sản bị phân chia (BLDS Điều 275 khoản 3).
2.1.3.Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do luật định
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ chấm dứt, một khi điều kiện tồn tại của nó không còn được thoả mãn. Điều 279 BLDS liệt kê hai trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, không phân biệt quyền sử dụng hạn chế được xác lập theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật: 1 - Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở
hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; 2 - Chủ sở
112 do một giao dịch một bên hoặc đã sử dụng lối đi qua, thiết bị của một bất động sản liền kề trong khuôn khổ một hệ thống phục vụ được thiết lập từ lâu và đã dẫn đến việc xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng theo thời hiệu).
113 Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó (BLDS Điều 274 khoản 2).
114 Xem Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam - TS Nguyễn Ngọc Điện trang 360
115 Cần lưu ý rằng trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, việc mở lối đi qua có thể được thực hiện cả trên bất động sản thuộc sở hữu nhà nước
hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. .
2.2.Quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người
Đặt vấn đề - Luật chỉ chủ động dự liệu các quyền và nghĩa vụ láng giềng trong những trường hợp cần thiết khi dung hoà giữa các lợi ích đối lập, nhằm duy trì trật tự xã hội. Trong quá trình khai thác công dụng của một bất động sản, chủ sở hữu có thể có nhu cầu riêng về việc thiết lập một hệ thống phục vụ trên một bất động sản thuộc về một người khác. Chẳng hạn như khi bất động sản không bị vây bọc, nhưng nếu mở được lối đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu sẽ có được con đường đi ra đường công cộng ngắn hơn nhiều so với con đường đi qua điểm tiếp xúc trực tiếp giữa bất động sản của mình và đường công cộng; hoặc trường hợp chủ sở hữu có hai bất động sản bị chia cắt bởi một bất động sản thứ ba thuộc về người khác và nếu mở được một lối đi qua bất động sản nằm giữa, thì chủ sở hữu sẽ có thể đi lại giữa hai bất động sản của mình bằng con đường ngắn nhất mà không phải đi lòng vòng qua các đường công cộng;... Các lối đi qua trong những trường hợp vừa nêu không thể được thiết lập do hiệu lực của luật, mà chỉ có thể là kết quả của các giao dịch, tức là kết quả của sự tác động của con người.
2.2.1.Các điều kiện và căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người. động của con người.
2.2.1.1.Điều kiện liên quan đến bất động sản
- Phải là bất động sản hữu hình và tự nhiên - Cụ thể là đất và nhà. Có thể khẳng định rằng
không có các quyền và nghĩa vụ láng giềng với các bất động sản vô hình hoặc bất động sản do công dụng.
- Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau - Nếu hai bất động sản thuộc về một người và để khai thác công dụng của một bất động sản, chủ sở hữu sử dụng bất động sản còn lại, thì việc sử dụng đó được coi như một phương thức quản lý tài sản của chính chủ sở hữu. Nếu hai bất động sản thuộc về một người, nhưng một được chủ sở hữu trực tiếp chiếm hữu còn bất động sản còn lại được cho thuê và người thuê được chủ sở hữu cho phép sử dụng hạn chế bất động sản của người cho thuê để khai thác công dụng của bất động sản thuê, thì việc sử dụng hạn chế đó được thực hiện trong khuôn khổ hợp đồng cho thuê chứ không phải dựa trên chế định quyền và nghĩa vụ láng giềng đang nghiên cứu. Nếu hai bất động sản được chiếm hữu bởi hai người thuê, thì mối quan hệ láng giềng giữa hai người thuê là mối quan hệ thuần tuý nhân thân, không gắn liền với tài sản thuê và nhất là không chuyển giao được cho người thuê tiếp theo (hoặc khi hết thời hạn thuê và tài sản thuê được trả lại cho chủ sở hữu.
2.2.1.2.1.Do thỏa thuận
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận về việc một chủ sở hữu được quyền sử dụng hạn chế bất động sản của một chủ sở hữu khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi; cấp thoát nước; đường dây tải điện, điện thoại, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác (BLDS Điều 273 và 274). Các chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng có thể đạt tới những thoả thuận nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ láng giềng khác không được liệt kê trong luật viết như không xây nhà vượt quá một độ cao cho phép; không được gây tiếng ồn, xả khói... Thoả thuận này có thể được lập thành văn bản, các bằng chứng liên quan được thiết lập trong khuôn khổ luật chung về chứng cứ.
2.2.1.2.2.Di chúc
Trong một số trường hợp, chủ sở hữu bất động sản có thể lập di chúc ghi nhận việc cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản của mình và xác lập các nghĩa vụ láng giềng nào đó gắn liền với bất động sản của mình vì lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Thông thường trên thực tế trường hợp này xảy ra khi láng giềng có quan hệ thân thuộc, họ hàng.
2.2.1.2.3.Tách rời các bất động sản thuộc về cùng một chủ sở hữu
Khi hai bất động sản liền kề thuộc về cùng một chủ sở hữu, trong đó một bất động sản được lắp đặt các thiết bị dùng để khai thác công dụng của bất động sản còn lại và nếu chủ sở hữu tách một bất động sản bán cho người khác, thì các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh (người mua bất động sản sẽ được hưởng quyền hoặc sẽ phải có nghĩa vụ đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề trong mối quan hệ giữa hai bất động sản). Một cách tổng quát, nếu vì lý do nào đó mà hai bất động sản nói trong giả thuyết được tách ra thành các bất động sản độc lập thuộc về các chủ sở hữu khác nhau, thì quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ được xác lập (những quyền và nghĩa vụ tương ứng sẽ tồn tại gắn liền với các bất động sản liên quan và sẽ được chuyển giao khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển giao).
2.2.1.2.4.Thời hiệu
Với tính chất là các quyền đối vật, các quyền và nghĩa vụ láng giềng có thể được chiếm hữu và có thể được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Nghĩa là, được coi như các quyền bất động sản, quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác lập cho người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời gian từ ba mươi năm trở lên. Đây là giải pháp mang tính nguyên tắc và trước mắt chỉ mới được ghi nhận về mặt lý thuyết. Để áp dụng được giải pháp này, cần có thêm các quy tắc chi tiết đặt cơ sở cho việc xác định tình trạng chiếm hữu, đặc biệt các các quy tắc phân biệt giữa việc chiếm hữu thực sự của chủ sở hữu bất động sản dẫn đến việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền, với tình trạng sử dụng mặc nhiên được chủ sở hữu bất động sản liền kề chấp nhận nhưng không thể đặt cơ sở cho việc áp dụng thời hiệu hưởng quyền...
2.2.2.Thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh do sự tác động của con người người
2.2.2.1.Điều kiện thực hiện
Các điều kiện của việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng được xác định tuỳ theo đặc điểm của quyền và nghĩa vụ đó. Chẳng hạn như quyền về lối đi chung (theo nghĩa hẹp) đòi hỏi lối đi chung này phải ở vị trí hợp lý với chiều rộng, chiều dài, chiều cao, cấu tạo thích hợp của bất động sản; quyền thoát nước thải được thực hiện trên cơ sở có đường cống, rãnh dẫn nước có quy cách phù hợp với yêu cầu của các bên và được đặt ở vị trí thích hợp;...Nói chung, các điều kiện vật chất cần thiết cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ láng giềng phải được xác định một cách chặt chẽ và chính xác để tránh những tranh chấp đáng tiếc có thể phát sinh. Quyền và nghĩa vụ láng giềng phát sinh từ sự tác động của con người phải được thực hiện trong những điều kiện vật chất ổn định. Không giống như chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc, chủ sở hữu bất động sản có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề do sự tác động của con người không đương nhiên có quyền sửa đổi lối đi qua cho phù hợp với công dụng của bất động sản của mình. Bởi vậy, mỗi khi muốn sửa đổi vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng,