2. SỞ HỮU CHUNG
2.5.2.2. Nghĩa vụ của các chủ sở hữu chung
Khái niệm - Nghĩa vụ của chủ sở hữu chung là phần đóng góp vật chất mà chủ sở hữu một căn hộ chung cư có trách nhiệm thực hiện nhằm bảo quản, sửa chữa, nâng cấp hoặc thay thế
109 Luật nhà ở 2005 Điều 70 khoản 2 quy định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm : phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó ; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định pháp luật ; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
110 Luật nhà ở 2005 Điều 70 khoản 3 quy định phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm : phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng (quy định tại khoản 2 của cùng điều luật) ; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào ; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
các phần chung của chung cư. Có thể phân nghĩa vụ của chủ sở hữu chung thành hai nhóm: 1 - Các nghĩa vụ liên quan đến các dịch vụ hạ tầng: điện, nước, thang máy,... 2 - Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị các phần chung: sửa chữa cầu thang, hàng lang, đường cống; tu bổ mái nhà chung;...
Thực hiện nghĩa vụ - Theo Điều 225 khoản 2 BLDS, các chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Hiếm có trường hợp chủ sở hữu chung cư vi phạm nhóm nghĩa vụ thứ hai bởi thông thường, trước khi tiến hành các công trình liên quan đến chung cư, cơ quan quản lý chung cư huy động sự đóng góp của các chủ sở hữu chung theo mức thoả thuận và chỉ khi nào các đóng góp đã được thực hiện hoặc được bảo đảm thực hiện đầy đủ, thì việc sửa chữa mới được bắt đầu. Riêng đối với các nghĩa vụ thuộc nhóm thứ nhất, việc thanh toán thường được thực hiện hàng tháng; nợ tồn đọng - nếu có thông thường không lớn và không làm phát sinh kiện cáo trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tính chất của quyền của chủ sở hữu chung - Ta đã nói rằng quyền sở hữu đối với nhà chung cư không phải là một trường hợp cá biệt của sở hữu chung hay của sở hữu riêng. Đó cũng không phải là quyền sở hữu kép gồm có sở hữu riêng đối với phần riêng và sở hữu chung đối với các phần chung. Nói cách khác, không phải quyền sở hữu đối với nhà chung cư mang tính chất kép, mà đúng ra bản thân chung cư, với tư cách là một tài sản, là một thực thể kép: một mặt: chung cư là một khối tài sản thống nhất; mặt khác, chung cư là một tập hợp có tổ chức hình thành từ các căn hộ. Quyền sở hữu đối với khối chung cư thống nhất do tập thể các chủ sở hữu căn hộ chung cư thực
hiện thông qua vai trò của Ban quản trị nhà chung cư111; còn đối với căn hộ chung cư (hiểu theo nghĩa rộng), thì cá nhân chủ sở hữu là người duy nhất có tư cách để thực hiện các quyền của chủ sở hữu.