chuyển nhượng vô hiệu:
+Tài sản có đăng ký quyền sở hữu - Theo khoản 2 Điều 138 BLDS “Trong trường hợp tài
sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.” Trong luật Việt Nam hiện hành, đối với tài sản thuộc loại phải đăng
ký quyền sở hữu, thì việc chuyển nhượng chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở xuất trình các bằng chứng về việc đăng ký quyền sở hữu đó. Vậy, một người chấp nhận giao kết việc chuyển nhượng đối với một tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, trong điều kiện người chuyển nhượng không xuất trình được bằng chứng về việc đăng ký đó, thì không thể được coi là ngay tình khi chiếm hữu tài sản và không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu bằng cách viện dẫn khoản 1 Điều 247 BLDS. Trong hầu hết các trường hợp chuyển nhượng đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (mua bán, tặng cho, trao đổi,...), thì quyền sở hữu được chuyển cho người được chuyển nhượng ở thời điểm đăng ký. Như vậy, đối với các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thì để được coi là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người chiếm hữu tài sản trước hết phải hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền; tình trạng chiếm hữu được dùng làm cơ sở để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu được coi như bắt đầu từ ngày đăng ký chứ không phải từ ngày tiếp nhận tài sản.
+Tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu-Ta có giả thiết như sau: một
người được nhận một tài sản do một giao dịch dân sự. Ít lâu sau, người này chuyển nhượng tài sản cho người khác. Thời gian sau nữa, giao dịch dân sự có tác dụng chuyển giao tài sản cho người chuyển nhượng bị tuyên bố vô hiệu. Trong trường hợp này, luật nói rằng, nếu người được chuyển nhượng sau ngay tình, thì giao dịch được xác lập sau vẫn có hiệu lực, mặc dù giao dịch trước vô hiệu (BLDS Điều 138 khoản 1). Nếu giao dịch có tác dụng chuyển quyền sở hữu tài sản, thì người được chuyển nhượng sau là chủ sở hữu của tài sản do sự công nhận của luật mà không cần đợi đến mười năm hoặc ba mươi năm để xác lập
quyền sở hữu theo thời hiệu như người chiếm hữu ngay tình trong các trường hợp khác. Tuy nhiên, giải pháp này chắc chắn chỉ được áp dụng cho các vụ chuyển nhượng theo nghĩa đích thực. Nó không thể được áp dụng cho các trường hợp chuyển giao tài sản bằng con đường thừa kế bởi người thừa kế chỉ có quyền và nghĩa vụ của người để lại di sản chứ không xác lập quyền của riêng mình lên tài sản được người đó chuyển giao.
MỤC 3 - Bằng chứng về quyền sở hữu
Dẫn nhập - Vấn đề bằng chứng về quyền sở hữu không chỉ được đặt ra mỗi khi có tranh chấp. Trong trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và việc đăng ký được thực hiện lần đầu, thì người yêu cầu đăng ký phải chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản liên quan, trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Một khi các bằng chứng về quyền sở hữu được thiết lập đầy đủ, người đăng ký lần đầu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và giấy chứng nhận này trở thành bằng chứng thay thế cho các bằng chứng khác về quyền sở hữu trong thực tiễn các giao dịch. Nhưng nói chung, về quyền sở hữu hoặc quyền yêu cầu chuyển quyền sở hữu đối với tài sản phải đăng ký, cơ quan đăng ký tiếp nhận và thẩm định các loại bằng chứng trong khuôn khổ luật chung. Trong thực tiễn giao dịch có xu hướng chấp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu như là bằng chứng tốt nhất (thậm chí duy nhất) về quyền sở hữu đối với tài sản phải đăng ký. Mỗi khi chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp các tài sản loại này, người chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp chỉ cần xuất trình giấy chứng nhận có liên quan thì việc thẩm tra tư cách chủ sở hữu coi như được thực hiện xong. Khi kiện đòi lại tài sản, người có giấy chứng nhận quyền sở hữu có thể xuất trình giấy này để chứng minh quyền sở hữu của mình đối với tài sản tranh chấp và người bị kiện, muốn giữ lại tài sản, trước hết phải thiết lập được bằng chứng phủ nhận giá trị của giấy đó. Trái lại, trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu mà người có giấy chứng nhận quyền sở hữu là bị đơn, thì giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ có tác dụng như một lá chắn, một giấy chứng nhận quyền được miễn chứng minh. Khi đó, giấy chứng nhận, suy cho cùng, chỉ là hình thức xác nhận một quyền được giả định là đã tồn tại trước đó hoặc xác nhận việc chuyển giao quyền đó.
Có những hệ thống luật (như Anh, Đức) quan niệm rằng các quyền đối với bất động sản không chỉ có giá trị đối với tất cả mọi người mà còn có tầm quan trọng lớn lao đối với nền kinh tế. Bởi vậy, các quyền này chỉ có thể xác lập nhờ có sự can thiệp của quyền lực công cộng, đặc biệt là thông qua thủ tục đăng ký. Một khi được đăng ký, quyền sở hữu tài sản được chứng minh bằng các giấy tờ xác nhận việc đăng ký và sự chứng minh đó không thể bị phủ nhận, trừ một vài trường hợp đặc biệt. Các tư tưởng của giải pháp này cũng được ảnh hưởng trong tâm lý của một bộ phận lớn dân cư ở Việt Nam (người dân luôn coi trọng việc hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên và việc cấp “giấy hồng”, “sổ đỏ”104 có tác dụng thiết lập sự an toàn đối với quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của người được chuyển nhượng, người thừa kế,...). Và gần như, cả người làm luật và người áp dụng pháp luật ở Việt Nam đều muốn dựa vào định chế đăng ký bất động sản để giải quyết các tranh chấp liên quan đến loại tài sản này. Song cho đến nay các điều kiện khách quan của giải pháp, nhất là các điều kiện về chất lượng hoạt động của hệ thống kiểm soát lưu thông dân sự vẫn chưa hội đủ. Bởi vậy, luật Việt Nam vẫn chưa bao giờ chính thức thừa nhận giá trị chứng cứ không thể tranh cãi của giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu bất động sản.
Tuy nhiên, những nội dung vừa trình bày ở trên là đối với quyền sở hữu đối với các tài sản phải đăng ký. Còn quyền sở hữu các tài sản không đăng ký trong luật Việt Nam được chứng minh bằng bất kỳ phương tiện nào, bất kỳ nguồn chứng cứ nào được pháp luật thừa nhận: chiếm hữu vật chất, hoá đơn, chứng từ thanh toán, người làm chứng,... Việc thẩm định chứng cứ hoàn toàn không đơn giản. Nhưng dẫu sao, mỗi khi có tranh chấp, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải xem xét, ra quyết định ai là người được công nhận có quyền sở hữu tài sản. Cơ quan giải quyết tranh chấp không thể bác yêu cầu của cả hai bên để tài sản
tranh chấp ở trong tình trạng không xác định được chủ sở hữu, cũng không thể tuyên bố cả hai đều có quyền sở hữu đối với một tài sản tranh chấp. Tuy nhiên, có thể nói rằng khi giải quyết
tranh chấp về quyền sở hữu, cơ quan chức năng chỉ tìm cách xác định sự tồn tại của quyền trên cơ sở những bằng chứng thuyết phục nhất trong những bằng chứng chống lại nhau.