1.2 Nhà ở đô thị và vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.2 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.2.1 Nhu cầu về nhà ở
Nhà ở có vai trị rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình mỗi
con người. Ngay từ khi con người xuất hiện trên trái đất thì nhu cầu nơi trú
ngụ đã xuất hiện như một tất yếu bất kể nội dung hoặc hình thức ra sao. Nơi trú ngụ ấy khơng chỉ có ý nghĩa vật chất nhằm che chở sinh hoạt của con
người chống lại sự tấn công của thú dữ và sự hà khắc của thiên nhiên, nó cịn có ý nghĩa tinh thần bởi con người sống trong xã hội của mình. Khi xây dựng nhà ở, con người đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình, tạo ra nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh để phát triển tài năng trí tuệ của mình, tạo ra nơi giao tiếp để con người tham gia vào các quan hệ ổn định giúp nó đạt đến những trình độ cao của văn hóa và văn minh. Khi xã hội càng phát triển
thì nhu cầu nhà ở cũng không ngừng tăng lên. Đối với người dân đơ thị hiện thời thì nhà ở khơng chỉ là nơi để che mưa che nắng, nó cịn phải là một ngơi nhà có kết cấu bền đẹp, có những thuộc tính vật chất của nơi trú ngụ, có
những tiện nghi sinh hoạt vừa đủ, ngồi ra nó cịn phải có tính chất phát lý thể hiện ý niệm của người sở hữu. Cùng với q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ thì nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng do sức ép của dân cư. Sự di dân ồ ạt từ nông thôn lên các vùng đơ thị để tìm kiếm cơ hội về việc làm, sự mở rộng của quá trình sản xuất thu hút lao động, sự thay đổi
trong cơ cấu đô thị đã mang lại những nguồn thu nhập cho các tầng lớp dân
cư khác nhau. Bên cạnh quá trình gia tăng về thu nhập thì nhu cầu về nhà ở và
đất ở, mở rộng diện tích nhà ở, cải thiện điều kiện sinh hoạt nói chung trong đó có điều kiện về chỗ ở tăng lên một cách chóng mặt và vấn đề nhà ở cho
người có thu nhập đang tạo sức ép lớn đối với các đô thị.
1.2.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở
- Sự tăng trưởng về dân số: Dân số tăng lên là nhân tố làm tăng về mọi
mặt nhu cầu của xã hội, và theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Dân số
tăng lên, quy mô dân số được mở rộng, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự
gia tăng các hộ gia đình và làm nhu cầu nhà ở cũng tăng lên. Bên cạnh đó
cùng với xu thế phát triển của nền kinh tế thì kết cấu trong gia đình cũng thay
đổi, xu thế tách hộ, sống độc lập của những gia đình trẻ cũng tăng lên. Tính độc lập tăng là nhân tố tác động làm cho cầu về nhà ở tăng lên.
- Kết cấu độ tuổi của dân cư: Kết cấu độ tuổi của dân số là nhân tố tác
động đến sự thay đổi về nhu cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở cao, do tâm lý của các cặp vợ chồng trẻ, có lối
của người lớn tuổi. Vì vậy, họ ln có xu hướng tách hộ, ra ở riêng bằng mọi giá, điều này dẫn đến nhu cầu nhà ở cũng được tăng cao.
- Sự thay đổi của thu nhập, việc làm: Cùng với sự tăng lên của thu nhập
thì khả năng chi trả cho những khoản chi phí lớn cũng gia tăng và nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập có được phải
ưu tiên để chi trả cho những nhu cầu về vật phẩm thiết yếu để ni sống và
duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu thiết yếu đó được bảo đảm thì phần thu nhập tăng thêm sẽ được dùng vào việc giải quyết nhu cầu về nhà
ở. Bởi vì nhu cầu về nhà ở cũng là một nhu cầu thiết yếu. Do đó khi thu nhập
tăng thì nhu cầu nhà ở cũng tăng. Cũng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi về nhu cầu nhà
ở. Trước hết việc làm và nghề nghiệp có sự liên hệ gắn bó hữu cơ với thu
nhập - cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo tình trạng việc
làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất và đặc điểm của nhà
ở cho phù hợp với u cầu và tính chất của cơng việc.
- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống hạ tầng: Sự phát triển và hoàn
thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng làm tăng về nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có điều kiện phát triển hoặc đã phát triển nhưng do hệ
thống kết cấu hạ tầng trước đây cịn yếu kém. Việc hồn thiện kết cấu hạ tầng tạo một môi trường thuận lợi cho khả năng tiếp cận cũng như khả năng khai thác những vùng đó có hiệu quả, làm tăng khả năng đầu tư, thu hút các nguồn lực đầu tư và trên cơ sở đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên.
- Những chính sách của chính phủ: Những chính sách của chính phủ
cũng như những chính sách của chính quyền địa phương là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở. Trước hết là quan điểm của chính phủ
về vấn đề sở hữu nhà ở cũng như những chính sách về khuyến khích đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở, chính sách hỗ trợ những người có mức thu nhập
thấp xây dựng phát triển nhà ở là những nhân tố quan trọng tác động đến sự
gia tăng về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo là định hướng của chính quyền địa
phương về kết cấu không gian, về thẩm mỹ đô thị cũng là nhân tố ảnh hưởng
đến nhu cầu nhà ở.
- Q trình đơ thị hóa: Đơ thị hóa là q trình phát triển tất yếu của quốc
gia trong quá trình chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế. Q trình đơ thị hóa
dẫn đến sự tăng lên về quy mô dân số và sự mở rộng không gian đô thị ra
những vùng lân cận. Chính vì vậy q trình đơ thị hóa dẫn đến kết quả tất yếu là nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên trong các tầng lớp dân cư.
1.2.2.3 Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất cứ xã hội, ở bất cứ thời đại nào. Trong đó vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập
thấp ln là một vấn đề đau đầu đối với những nước đang phát triển, đặc biệt tại các đô thị đông dân cư.
Tuy nhiên, trong lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở hiện nay, tình trạng phát triển nhà ở cịn tự phát, khơng tn thủ qui định của pháp luật diễn ra
phổ biến ở nhiều nơi. Quỹ nhà ở đơ thị tuy có sự gia tăng đáng kể, nhưng số
lượng nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp, chủ yếu là đầu tư xây dựng hạ
tầng phân lô, bán nền; nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung chưa được
quan tâm đúng mức. Xu thế xây dựng nhà ở với giá thành cao để bán cho một bộ phận có thu nhập cao được nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư chú ý nhưng
việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp để bán trả góp, cho th, th mua ít được chú ý. Vì vậy mà yếu tố xã hội của lĩnh vực nhà ở bị lấn át bởi cơ chế kinh doanh thương mại. Nhu cầu của các đối tượng gặp khó khăn về chỗ
ở là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công
nhân làm việc tại các khu công nghiệp và các đối tượng thu nhập thấp khác
được thuê hoặc thuê mua nhà ở là rất bức xúc.
Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một vấn đề lớn vô cùng bức xúc đặt ra đối với mọi xã hội. Vấn đề này đòi hỏi không phải một
sớm một chiều là giải quyết được ngay, mà cần phải có thời gian, cách thức
và phương thức để giải quyết. Nhà ở không những liên quan đến vấn đề tài
chính, kinh tế của mỗi gia đình, mỗi tổ chức, mỗi quốc gia mà còn là sự biểu hiện nhiều mặt khác nhau của đời sống xã hội. Về kinh tế, đó là cách thức lựa chọn các phương thức khác nhau về đầu tư, huy động vốn đầu tư, cách thức cung ứng nhà ở sao cho có hiệu quả. Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở
cho những người có thu nhập thấp. Những người có thu nhập thấp thường là những người khơng có hoặc rất ít khả năng chi trả cho một ngôi nhà. Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một gia đình và chính phủ cũng phải chi một khoản chi rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫn gián tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở thành nặng nề. Sự đóng góp của chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên bằng nhiều biện pháp khác nhau như: cho các cá nhân và chủ đầu tư vay tiền
để xây dựng nhà ở; bao cấp một phần hoặc toàn bộ cho người có thu nhập
thấp, các chính sách ưu đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà hoặc chế độ đền
bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải tỏa mặt
bằng...
Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp khơng phải là một điều dễ dàng, nhưng là một nỗ lực cần thiết vì đó là yếu tố quyết định cho
việc ổn định trật tự xã hội, đẩy lùi các tệ nạn xã hội; góp phần xây dựng một thành phố sạch, đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội
lành mạnh cho việc tăng trưởng kinh tế về chất. Vì vậy, ta cần phải đi sâu
nghiên cứu để đề ra các giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, đặc biệt là ở những vùng có tốc độ đơ thị hóa cao và Đồng Nai là một điển
hình.
1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu
nhập thấp
1.3.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới
Đa số các quốc gia lúc này hoặc lúc khác đều gặp phải vấn đề nhà ở,
thơng thường nó thể hiện sự thiếu hụt số các căn hộ gia đình. Q trình đơ thị hóa đã tạo ra sự căng thẳng nặng nề cho toàn bộ xã hội công nghiệp muốn
cung cấp đủ nhà ở cho tồn dân. Vì vậy, bằng cách này hay cách khác, các
quốc gia phát triển hoặc đang phát triển đều có những chính sách đặc biệt để giải quyết cơ bản vấn đề này, sau đây là một số kinh nghiệm điển hình:
1.3.1.1 Kinh nghiệm của Singapore
Thành công của Singapore là chương trình phát triển nhà ở cơng cộng,
Chính phủ đã tạo mọi thuận lợi để người dân được sở hữu ngơi nhà của mình. Từ một nước kém phát triển với hơn 70% hộ gia đình sống trong những khu
nhà ở chật chội, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ
chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố của những năm trước 1960. Đến nay Singapore đã có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp). Chính sách phát triển nhà ở Singapore là:
Thứ nhất, Singapore có chính sách hợp lý về nhà ở, từ những năm đầu
1960, Singapore đã thành lập “Ủy ban phát triển nhà” nhằm quy hoạch và
phát triển những thị trấn mới, làm mới và cải tạo các khu nhà ở để đáp ứng đủ nhà ở cho dân. Đến năm 1964, Singapore bắt đầu thực hiện chính sách người người có nhà ở và từ năm 1968 thực hiện chế độ "để dành tiền mua nhà".
Phần lớn những gia đình ở tại các căn hộ khép kín đều mua nhà theo hình
thức để dành tiền do Nhà nước Trung ương đứng ra quản lý.
Thứ hai, Chính phủ có những chính sách, pháp luật đồng bộ. Nhà nước ban bố "Pháp lệnh về trưng dụng đất đai" bảo đảm có đủ đất dùng, nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời đối với các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng. Đồng thời đẩy mạnh giải pháp hỗ trợ về vốn, cho Ủy ban phát triển nhà
ở và người mua nhà lần đầu tiên vay với lãi suất ưu đãi. Đến năm 1996,
Singapore đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5.000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cơng cộng, trong đó 99,4% là quỹ đất của Ủy ban phát
triển nhà, đảm bảo nhà ở cho 87% dân số Singapore, tương đương trên
650.000 căn hộ chung cư.
1.3.1.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Hàn Quốc là nước đã đạt được một tỷ lệ phát triển đô thị khá cao so với
các nước trong khu vực, kể từ năm 2000 tỷ lệ đơ thị hố đã đạt đến 89%. Một trong những khó khăn chính của q trình đơ thị hóa tại Hàn Quốc là thiếu
nhà ở. Do đó, chính phủ đã nỗ lực tập trung vào việc tăng cường số lượng nhà
ở cho các hộ gia đình.
Thứ nhất, cung cấp nhà ở cơng cộng: Chính phủ đã đầu tư một số vốn
nhất định vào các công ty nhà ở Hàn Quốc (Korea National Housing
Corporation – KNHC) xây dựng nhà ở công cộng nhằm đảm bảo vấn đề phát triển nhà ở cho các gia đình, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp.
KNHC được phép thu hồi đất để phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho
người có thu nhập thấp với giá cả do chính quyền địa phương quy định.
KNHC có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, giá thấp và đương nhiên là khoảng lợi nhuận từ các khu này là khơng đáng kể. KNHC tìm
kiếm lợi nhuận từ các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, thu nhập cao tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và từ
đó phát triển được thị trường nhà ở Hàn Quốc.
Thứ hai, Chính phủ kiểm sốt diện tích nhà ở: Để khuyến khích các cơng ty xây nhà cho thuê, xây các căn hộ có diện tích nhỏ, Chính phủ cho phép các cơng ty này phát hành trái phiếu công ty, loại trái phiếu có khả năng thu hồi
được trong lĩnh vực nhà ở, được ưu tiên vay vốn nhà đất, được quyền mua các
khu đất dự án của cơ quan nhà nước.
Thứ ba, hỗ trợ vốn trực tiếp: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với
mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 100 triệu Won, với lãi suất
thấp vào khoảng 6% - 6.5%/năm. Ngồi ra Chương trình tiền gửi Chonsei sẽ cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm cơng ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà hoặc 60 triệu Won, lãi suất 5.5%/ năm, đối với những người có mức thu nhập thấp nhất thì với mức vay 70% sẽ được
hưởng lãi suất 3%/năm. Bên cạnh đó việc nâng cấp các khu định cư cho
người có thu nhập thấp cũng có thể vay từ 15-20 triệu Won cho một căn nhà với mức lãi suất 5.5%.
1.3.1.2 Kinh nghiệm của Philippines
Philippines đã thực hiện chương trình nhà ở quốc gia từ năm 1978, bao
Thứ nhất, quy định về quy hoạch và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu
chuẩn về xây dựng và mở rộng đất.
Thứ hai, giao cho cơ quan quản lý nhà ở quốc gia chịu trách nhiệm cung cấp nhà cho các gia đình có thu nhập thấp.