3.3 Các giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng Nai
3.3.2.3 Nhóm giải pháp về sử dụng đất
- Tổ chức và cá nhân phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp
(thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước) được miễn tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội khi thực hiện việc giao đất, cho thuê đất.
- Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh
xem xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mơ sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách
nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi
trường hợp không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án. Khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất này được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách Nhà nước theo quy định. Trong trường hợp khoản chi
phí lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách thì khoản
chênh lệch đó sẽ được hồn trả từ vốn ngân sách Nhà nước ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan được Ủy ban nhân dân
tỉnh chỉ định.
- Khuyến khích các tổ chức, cá nhân hỗ trợ tồn bộ hoặc một phần chi phí bồi thường và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội. Khi chủ đầu tư có nhu cầu hồn trả thì được khấu trừ vào tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất của dự án mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định. Trong trường hợp khoản chi phí lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ
đầu tư phải nộp ngân sách thì khoản chênh lệch đó sẽ được hồn trả từ vốn
ngân sách Nhà nước ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ
tầng cho cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ định.
- Nhà nước khuyến khích các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch, các dự án kinh doanh hạ tầng khu dân cư, các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hơn 10 ha giao lại cho Nhà nước một phần diện tích để sử dụng vào mục đích phát triển nhà ở xã hội.
- Khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu công nghiệp - cụm công nghiệp, khu công nghệ cao... trên địa bàn cần
xác định rõ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cho việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và xác định các chính sách về đất đai kèm theo.
- Rà sốt, sắp xếp, bố trí lại quỹ nhà đất (nhà xưởng, kho bãi, các cơ sở sản xuất ô nhiễm trong nội thành Biên Hòa, thị xã Long Khánh, các trung tâm, thị trấn của các huyện) không phù hợp quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng đất để ưu tiên phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê và thuê
mua.
- Đối với các khu nhà chung cư đã bị xuống cấp, hư hỏng (khơng thuộc
diện bán theo Nghị định 61/CP) thì Cơng ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Đồng
Nai có kế hoạch phá dỡ, xây dựng lại để cho thuê.
Từ trước đến nay, chúng ta đang tập trung tìm ra các giải pháp để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, điều này hoàn toàn đúng đắn.
Tuy nhiên, sau khi triển khai thực hiện chương trình này vẫn chưa mang lại kết quả như mong đợi, do vẫn tồn tại một số điều hạn chế như đã đề cập ở các phần trên. Vì vậy, tác giả xin mạnh dạn bổ sung một giải pháp mới, có thể tóm tắt như sau:
Theo ý kiến chủ quan của tác giả, chương trình phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đến nay vẫn chưa phát huy hiệu quả như mong đợi là
do một nguyên nhân chủ yếu: thu nhập không thể tiệm cận được với giá
nhà. Trong khi đó, để cải thiện được thu nhập cho người lao động, đòi hỏi
phải có thời gian và nhiều giải pháp quyết liệt, đồng bộ của cả xã hội; đồng
thời, giá căn hộ cũng khơng thể kéo xuống do hồn tồn phụ thuộc vào suất
đầu tư theo quy định và giá cả của thị trường vật liệu.
Để hai yếu tố giá sản phẩm và thu nhập có thể tiệm cận với nhau theo
quy luật cung - cầu của thị trường, tác giả xin đề ra khái niệm đất ở dành cho
người thu nhập thấp.
Hiện nay, quỹ đất tự nhiên của Đồng Nai còn rất dồi dào, nhất là ở các vùng ven đô thị và gần các khu công nghiệp tập trung. Ưu điểm của loại đất
này là có diện tích lớn, giá đất thấp hơn nhiều so với đất tại khu vực đơ thị, và vị trí thì gần với địa điểm làm việc của số đông người thu nhập thấp có nhu
cầu.
a. Một số đặc điểm của dự án đất ở dành cho người thu nhập thấp:
- Chủ đầu tư chỉ phải đầu tư xây dựng hồn chỉnh hạ tầng (giao thơng, điện nước, cây xanh…) là được quyền bán, không bắt buộc phải xây chung cư
6 tầng như các dự án nhà ở xã hội.
- Kích thước mỗi lơ đất: 4m x 15m = 60m2
.
- Mật độ xây dựng: 60% dành cho đất ở, 40% dành cho cơ sở hạ tầng
- Nghĩa vụ tài chính: chủ đầu tư vẫn nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước như các dự án kinh doanh thương mại khác.
- Ưu đãi dành cho dự án: doanh nghiệp đầu tư dự án đất ở cho người thu nhập thấp được miễn, giảm thuế TNDN, VAT... theo quy định hiện hành.
- Tiêu chuẩn xây dựng: người mua đất được tự xây dựng nhà ở theo quy
định chung về kiến trúc (nhà cấp 4, màu sắc, kiến trúc đồng bộ...).
- Thủ tục chuyển nhượng: bình thường như các giao dịch dân sự khác (không xét duyệt hồ sơ, khơng ban hành tiêu chí người mua, khơng qua xác nhận của chính quyền địa phương...).
- Về quyền của người mua: người mua được hưởng đầy đủ các quyền
của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở được quy định tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở như: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được tự do
mua bán chuyển nhượng lại, được cầm cố thế chấp…
b. Khái toán giá trị 1 lô đất đã được đầu tư hạ tầng và chi phí xây
dựng 1 căn nhà trên đó:
Tác giả chọn địa bàn huyện Nhơn Trạch, là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và thành phần dân cư thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở, làm căn cứ
tính tốn các chi phí để đầu tư một căn hộ trên một lô đất ở cho người thu
nhập thấp:
- Tiền sử dụng đất bình quân phải nộp cho nhà nước theo quy định tại
Bảng giá đất năm 2011 do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành (vị trí 2): 637.777
đồng/m2
x 60m2 = 38.266.620 đồng (1).
+ Chi phí đầu tư hạ tầng theo quy định tại Quyết định số 295/QĐ-BXD
ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng: 663.000 đồng/m2
x 60m2 = 39.780.000
đồng (2).
+ Chi phí khác (10% x (2)): 3.978.000 đồng (3)
+ Lợi nhuận dự kiến: 20% x ((1) + (2) + (3)) = 16.404.924 đồng (4). - > Giá bán đất nền: (1) + (2) + (3) + (4) = 98.429.544 đồng (5).
+ Chi phí xây căn hộ do người mua đất tự xây dựng: Theo quy định tại Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng thì suất đầu
tư cho 1m2 nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn là 1.440.000 đồng. Như vậy, chi phí xây dựng cho 1 căn hộ 60m2
là 1.440.000 x 60m2 = 86.400.000
đồng (6).
+ Dự phịng phí (10% x (6)): 8.640.000 đồng (7). -> Chi phí xây dựng: (6) + (7) = 95.040.000 đồng (8).
=> Tổng chi phí người thu nhập thấp phải bỏ ra để sở hữu 1 căn hộ: (5) + (8) = 193.469.544 đồng.
Bỏ ra số tiền như thế này để xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cá nhân về nhà, với đầy đủ cơ sở pháp lý được pháp luật công nhận, tác giả đoan chắc bất cứ ai cũng sẵn sàng chấp nhận.
c. Ưu điểm của loại hình dự án này:
- Đối với nhà nước:
+ Nhà nước vẫn thể hiện được vai trò quản lý, điều tiết thị trường bất động sản theo quy luật cung – cầu.
+ Ngân sách được tăng thêm do thu được tiền sử dụng đất của chủ đầu
tư.
- Đối với chủ đầu tư:
+ Vốn đầu tư ban đầu thấp, không phải vay vốn hoặc vay rất ít nên ít
chịu gánh nặng lãi suất ngân hàng.
+ Tạo ra sản phẩm có giá thành thấp, phù hợp thu nhập của người nghèo. + Hoàn toàn chủ động trong phương án kinh doanh, lựa chọn đối tượng
khách hàng, xác định mức lợi nhuận dự kiến... + Thu hồi vốn nhanh.
- Đối với người thu nhập thấp:
+ Tiếp cận được với căn hộ phù hợp với thu nhập cá nhân và gia đình. + Đáp ứng được tâm lý có một “tấc đất cắm dùi” của người Việt, vì thực tế vẫn xuất hiện tâm lý e ngại sinh sống ở chung cư do tập quán sinh hoạt từ lâu đời.
+ Chủ động được nguồn vốn khi xây dựng nhà, tùy vào khả năng tích lũy trong hiện tại cũng như tương lai.
+ Được tự do chuyển nhượng cho người khác như quyền lợi quy định tại Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản.