2.2 Tình hình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Na
2.2.1 Những tiêu chí và chính sách về nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp
nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 2.2.1.1 Những tiêu chí cơ bản
Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2005 [10], nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp.
- Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được
thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.
Đồng thời, Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định về tiêu chuẩn thiết kế
- Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm
những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy
định sau đây:
+ Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;
+ Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không q sáu tầng.
- Diện tích mỗi căn hộ khơng quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2
sàn.
- Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đơ thị.
- Ngồi các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc
nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà
cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Để triển khai thực hiện, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành một số tiêu
chí cơ bản để áp dụng cho chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh, trong đó có nhà ở xã hội [4], cụ thể như sau:
- Nhà ở xã hội chỉ áp dụng phương thức cho thuê hoặc thuê mua đối với những người thuộc diện thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở (UBND tỉnh ban hành đối tượng thu nhập thấp từng giai đoạn để áp dụng) đã được qui định tại
Điều 53 và Điều 54 Luật Nhà ở.
- Giai đoạn đến năm 2010: Đối với nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở
của tỉnh cần đầu tư xây dựng thí điểm; đồng thời, khuyến khích các tổ chức,
cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác bỏ vốn tham gia đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở xã hội trên cơ sở nhu cầu thuê hoặc thuê mua của các đối tượng trên địa bàn. Sau đó phát triển đại trà theo nhu cầu phát triển nhà ở xã
hội; phân kỳ đầu tư từng giai đoạn cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.
- Đảm bảo yêu cầu phát triển nhà ở xã hội theo Điều 46 Luật Nhà ở, cụ
thể là:
+ Bảo đảm chất lượng xây dựng theo qui định.
+ Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người thu nhập thấp.
+ Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.
- Tiêu chuẩn cơ bản phải thể hiện trong thiết kế nhà ở xã hội gồm:
+ Tại các đô thị loại 2, 3, 4, 5 phải là nhà không quá 6 tầng. Tại các khu vực ven đô thị hoặc các vùng khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì xây
dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất
lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên.
+ Diện tích mỗi căn hộ khơng lớn hơn 60m2 và không nhỏ hơn 30m2
sàn. + Bảo đảm tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy định của từng loại đô thị hoặc khu vực khác.
- Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải bảo đảm: Bảo toàn vốn để tiếp tục
đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội; bù đắp chi phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng,
sửa chữa trong suốt thời gian cho thuê và thuê mua nhà ở; khơng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo quy định; giá cho
thuê, thuê mua nhà ở xã hội do UBND tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội ban hành kèm theo Phụ
lục tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ. - Giá cho thuê nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:
(2.1) Trong đó:
+ Gt: là giá thuê 1 m² sàn căn hộ (đồng/m²/tháng);
+ Vđ: là chi phí đầu tư xây dựng 1 m² sàn căn hộ được phân bổ hàng
tháng trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo công thức sau: Vđ = ) 1 ) 1 ( ) 1 ( ( 12 + − + n n r r r S Tđ (2.2) + Tđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở tại thời điểm bàn giao đưa
vào sử dụng.
+ S: là tổng diện tích sàn căn hộ của dự án.
+ r: là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc điều kiện
cụ thể của dự án theo quy định của UBND tỉnh (đối với dự án được đầu tư từ ngân sách) hoặc người có thẩm quyền quyết định đầu tư (đối với dự án được
đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).
+ n: là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể từng dự án theo quy định của UBND tỉnh (đối với dự án được đầu tư từ ngân sách) hoặc người
có thẩm quyền quyết định đầu tư (đối với dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).
+ Kt: là hệ số phân bổ theo tầng cao của căn hộ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo nguyên tắc bảo tồn vốn, ví dụ: đối với nhà chung cư 5
tầng có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8. Đối với nhà 1 tầng hoặc nhà ở thông tầng nhưng cùng một chủ sở hữu thì tính hệ số K = 1.
+ Bt: là chi phí bảo trì cơng trình phân bổ hàng tháng cho 1m² sàn căn hộ.
+ Ql: là chi phí quản lý vận hành phân bổ hàng tháng cho 1 m² sàn căn hộ.
- Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:
(2.3) Trong đó:
+ Vđ, Kt, Bt, Ql được xác định tương tự như trường hợp giá thuê.
+ Thời hạn thuê mua tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng dự án do
Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
2.2.1.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp [4] [4]
- Các cơ chế, chính sách tài chính gồm:
+ Vốn đầu tư sử dụng vốn ngân sách (từ tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tiền trích từ tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, tiền huy
động hợp pháp khác...).
+ Vốn đầu tư của các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển Quỹ nhà ở xã hội.
+ Miễn hoặc giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật. - Nguyên tắc thuê và thuê mua nhà ở xã hội phải tuân thủ:
+ Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng; người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở theo quy định; nếu vi
phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở vi phạm.
+ Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng đủ điều kiện thuê, thuê mua
nhà ở xã hội chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu
chuẩn nhà ở xã hội.
+ Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã
hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị khơng mua thì chủ sở
hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
+ Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá
giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND tỉnh qui định tại thời điểm thanh toán.
- Đối tượng và điều kiện được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và một số đối tượng khác do UBND tỉnh
quy định.
- Điều kiện được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội:
+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình
nhưng diện tích bình qn trong hộ gia đình dưới 5m2/người; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm bợ, hư hỏng hoặc dột nát (nhà
tranh, tre, nứa, lá).
+ Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình khơng vượt
quá 5 lần số tiền thuê nhà ở xã hội mà hộ gia đình đó phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60m2 sàn, và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2
sàn, tính theo mức giá thuê do UBND tỉnh quy định. Đối với trường hợp có mức thu
nhập bình qn hàng tháng của hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu quy định ở trên thì UBND tỉnh tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, hoàn cảnh cụ
thể của từng đối tượng để quyết định việc xử lý cho thuê, thuê mua nhà ở xã
hội hoặc thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức quy định tại Điều 64 - Luật Nhà ở. Việc xác định thu nhập và
hoàn cảnh cụ thể để giải quyết cho thuê mua nhà ở xã hội do UBND tỉnh quy
định bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
+ Người thuê mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê
mua.
Trong trường hợp quỹ nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu các đối
tiên theo nguyên tắc các đối tượng chưa có nhà ở mới lập gia đình, diện tích
nhà ở bình quân quá thấp, cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, cơng nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức, gia đình liệt sĩ, thương binh và người có cơng với cách mạng được ưu
tiên giải quyết trước.
- Chính sách ưu đãi dành cho đối tượng thuê mua nhà ở xã hội:
+ Quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng
thương mại có chính sách, cơ chế cho người thu nhập thấp vay, với điều kiện cho vay là đối tượng công nhân, cán bộ, cơng chức, viên chức có hộ khẩu ở tỉnh, đã làm việc liên tục 5 năm trở lên, chưa có nhà ở (hoặc tỉnh có tiêu chí
để xác định những ai là đối tượng có thu nhập thấp được vay); Tùy vào từng
năm để quy định hạn mức tối đa cho vay, thời hạn vay, lãi suất cho vay cho
phù hợp với các đối tượng.
+ Tỉnh có chính sách cho các hộ cá nhân vay ưu đãi, lãi suất 6-7%/năm với thời hạn vay 15 năm từ Quỹ phát triển nhà ở để họ có khả năng thuê mua nhà ở xã hội.
+ Các công ty hạ tầng chuyên ngành (cấp nước, điện sinh hoạt, dịch vụ
vệ sinh môi trường....) xây dựng đề án, có cơ chế chính sách hỗ trợ giá sinh hoạt cho đối tượng là cán bộ công chức – viên chức và công nhân ở khu cơng nghiệp tập trung.
- Các chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội: Để nhà ở xã hội thực sự thu hút được các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, các doanh
nghiệp sử dụng lao động, đáp ứng cho nhu cầu của các đối tượng là cán bộ,
công chức, công nhân lao động. Luật Nhà ở quy định loại hình phát triển nhà
ở xã hội có được những ưu đãi sau:
+ Tiền đất: Được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
+ Chi phí bồi thường, giải tỏa, đầu tư hạ tầng: UBND các địa phương hỗ trợ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sớm theo qui định của pháp luật. Tùy vào dự án và điều kiện, địa bàn cần ưu đãi đầu tư, UBND tỉnh hỗ trợ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng.
- Cho vay ưu đãi: hỗ trợ các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư xây dựng nhà
ở xã hội với lãi suất thu hồi vốn đầu tư khoảng 3%/năm (hỗ trợ sau khi đầu
tư) cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Mức hỗ trợ sau đầu tư: bằng chênh lệch giữa lãi suất vay vốn đầu tư
của các tổ chức tín dụng và 90% lãi suất vay vốn đầu tư áp dụng cho các đối tượng quy định tại Điều 10 Nghị định 151/2006/NĐ-CP (khoản 1 Điều 14
- Chính sách thuế:
+ Tổ chức và cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo hướng dẫn của Bộ Tài chính (khoản 3 - Điều 45 - Luật Nhà ở, khoản 2 Điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP).
+ Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Được hưởng mức thuế suất 10% áp
dụng trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành
nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư. Trường hợp
cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực
thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư và có ảnh hưởng lớn về kinh
tế, xã hội cần được khuyến khích cao hơn, Bộ Tài chính trình Thủ tướng
Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng trong suốt thời gian
thực hiện dự án (điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP
ngày 14/02/2007 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp).
Được miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế
phải nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự
án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư (khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP).
+ Thuế GTGT đầu vào đối với hoạt động xây dựng nhà ở cho người lao
động của cơ sở kinh doanh thì được khấu trừ toàn bộ nếu khu nhà đó được
tính vào tài sản cố định của doanh nghiệp. Trường hợp cơ sở kinh doanh bán nhà ở cho cán bộ cơng nhân viên thì phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy
định (Thông tư 32/2007/BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính) .
+ Doanh nghiệp có sử dụng lao động tham gia đầu tư xây dựng nhà ở
công nhân hoặc hỗ trợ tiền nhà ở cho công nhân được hạch tốn chi phí đó
vào chi phí sản xuất hợp lý (Thông tư 134/2007/TT-BTC ngày 23/11/2007). - Quản lý sử dụng:
+ Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn của các thành phần kinh tế, chủ đầu tư dự án được phép tự đảm
nhận việc quản lý, vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội do mình bỏ vốn đầu tư xây dựng hoặc giao cho đơn vị có chức năng quản lý vận hành, khai
thác quỹ nhà ở xã hội đảm nhận, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc cho thuê,