2.2 Tình hình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Na
2.2.2 Tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu
cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai 2.2.2.1 Tình hình chung về nhà ở
Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, có một số điểm đáng lưu ý sau đây:
- Tình trạng khơng có nhà ở của hộ dân cư:
Bảng 2.3: Tỷ lệ hộ khơng có nhà ở phân theo thành thị và nơng thơn từ 1999 - 2009 1999 2009 Tồn tỉnh 13.46 4.46 Thành thị 30.76 2.19 Nơng thơn 5.64 5.66 ĐVT: Phần mười nghìn
Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009 [18] Số liệu trên cho thấy, tại thời điểm Tổng điều tra dân số và nhà ở năm
2009 thì cứ 10.000 hộ thì có 4,5 hộ khơng có nhà ở, giảm 9 hộ/10.000 hộ so với năm 1999. Trong đó thành thị giảm 28,6 hộ/10.000 hộ. Nhìn chung, trong thập kỷ qua số hộ khơng có nhà ở trên địa bàn tỉnh duy trì ở mức thấp, phần
nào chứng minh cuộc sống của người dân từng bước được cải thiện.
- Phân loại nhà ở:
Bảng 2.4: Số lượng và phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo
thành thị/nông thôn và loại nhà ở
Tổng số Thành thị Nông thôn Tổng số Thành thị Nơng thơn
Tồn tỉnh 633,390 218,789 414,601 100.0 100.0 100.0 Kiên cố, bán kiên cố 579,152 214,154 364,998 91.4 97.8 88.0 Thiếu kiên cố 20,823 2,298 18,525 3.3 1.1 4.5 Đơn sơ 33,415 2,337 31,078 5.3 1.1 7.5 Số lượng (Hộ) Tỷ trọng (%)
Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009 [18] Số liệu cho thấy, tỷ trọng hộ sống trong nhà kiên cố và bán kiên cố chiếm 91,5% số hộ có nhà ở. Con số này ở thành thị cao hơn nông thôn tương
ứng với 97,9% và 88%. Tỷ trọng hộ sống trong những ngôi nhà thiếu kiên cố
Bảng 2.5: Phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành
thị/nơng thơn và diện tích sử dụng, từ 1999 - 2009
Diện tích sử dụng Năm 1999 Năm 2009 Toàn tỉnh Thành thị Nơng thơn Tồn tỉnh Thành thị Nơng thơn Tổng số 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 <15m2 1.7 2.6 1.2 6.5 10.9 4.2 15 – 24m2 11.8 9.3 13.1 9.6 11.2 8.7 25 – 36m2 23.3 19.8 25.1 9.9 7.4 11.3 37 – 48m2 23.1 20.2 24.6 11.8 10.1 12.7 49 – 59m2 12.4 12.3 12.5 9.3 8.4 9.8 >60m2 27.7 35.8 23.4 52.8 52.0 53.3 Nguồn: Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở 2009 [18] Số liệu cho thấy, năm 2009, tỷ trọng hộ sống trong những căn nhà có diện tích từ 60m2 chiếm cao nhất (52,8%) trong tổng số hộ có nhà ở, tỷ lệ này
ở nông thôn là 53,3% cao hơn thành thị 1,3%. Điều này có thể lý giải là do
tập qn sống ở vùng nơng thơn thích sống trong những căn nhà rộng rãi. Sau 10 năm, tỷ trọng hộ sống trong những căn nhà có diện tích từ 60m2 tăng gần gấp đơi, từ 27,7% lên 52,8%. Tuy nhiên, sau 10 năm, tỷ trọng hộ sống trong những ngơi nhà có diện tích sử dụng dưới 15m2 trên địa bàn tỉnh vẫn không giảm, từ 1,7% tăng lên 6,5%. Điều này có thể lý giải là do sau 10 năm, lượng người nhập cư vào Đồng Nai tăng cao nên những gia đình có điều kiện đã xây dựng nhiều khu nhà trọ để cho những người có thu nhập thấp, phần lớn là
công nhân thuê, mà đa số những căn nhà trọ này có diện tích bình qn rất
nhỏ.
2.2.2.2 Các loại hình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
Hiện nay có các loại hình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tiêu biểu như sau:
- Doanh nghiệp sử dụng lao động xây nhà cho công nhân: đây là loại
hình đầu tư nhằm tạo sự ràng buộc giữa người lao động và người sử dụng lao
động, tạo điều kiện giữ được lực lượng lao động có tay nghề. Ưu điểm của
loại hình này là giá thuê nhà thấp hơn giá thị trường, hoặc người lao động được miễn phí tiền th nhà. Tuy nhiên, nó cũng có nhược điểm là số doanh
nghiệp chịu bỏ tiền đầu tư xây nhà cho người lao động cịn ít, doanh nghiệp thu hồi vốn chậm hoặc không thu hồi được vốn do khấu hao khơng được tính
vào giá thành. Chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh mới có
điều kiện đầu tư nhà theo loại này. Về phía người lao động cư ngụ tại nhà
máy, trong các khu cơng nghiệp khơng được thoải mái, khơng có các khu vui chơi, giải trí kèm theo.
- Các công ty kinh doanh nhà, kinh doanh hạ tầng các đô thị, các khu
công nghiệp xin giao đất đầu tư các dự án nhà ở cơng nhân: Các dự án nhà ở loại này nhìn chung bảo đảm theo tiêu chuẩn quy định, đáp ứng nhu cầu tối
thiểu. Tuy nhiên, các dự án đòi hỏi vốn lớn, hiệu quả đầu tư không cao, thu
hồi vốn chậm, nhiều rủi ro nếu khơng có sự hỗ trợ của nhà nước. Do vậy chỉ có số ít doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Giá thuê, thuê mua
cao so với thu nhập của người lao động. Do vậy loại hình này hiện nay chưa hấp dẫn các nhà đầu tư và người lao động.
- Các hộ cá thể trong nhân dân tự phân lô bán nền hoặc bỏ vốn xây dựng nhà ở cho cơng nhân th: đây là loại hình phổ biến, đã bố trí cho trên 70% số lượng cơng nhân có nhu cầu về nhà ở. Loại này có vốn đầu tư khơng cao, thời gian thu hồi vốn nhanh. Đây là loại hình đáp ứng nhu cầu vừa nhanh, vừa rẻ và là loại hình phổ biến được người lao động lựa chọn để giải quyết nhu cầu
nhà ở của mình. Tuy nhiên, loại hình này chỉ đáp ứng đơn thuần về chỗ ở, điều kiện sống cịn thấp, hạ tầng chưa hồn chỉnh, đầu tư xây dựng chưa theo
quy hoạch, vi phạm nhiều quy định về pháp luật đất đai, xây dựng...
Hình 2.3: Các loại đất phân lô bán nền tự phát dành cho người thu nhập thấp tại Đồng Nai
2.3 Tình hình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn
Đồng Nai
2.3.1 Thành tựu
Thời gian qua, theo thống kê của Sở Xây dựng, chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã đạt được một số kết quả như sau:
- Thu hút được nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư, gồm các doanh nghiệp sử dụng lao động trong và ngoài nước, các đơn vị kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và các hộ cá thể đầu tư nhà cho thuê.
- Đã tạo được môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở
công nhân như: các dự án nhà ở dạng chung cư được ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Các hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê được tiếp cận với
nguồn vốn của ngân hàng; kinh doanh dưới 8 phòng được miễn thuế giá trị
gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê trên địa bàn tỉnh phát triển nhanh, chất lượng nhà ở, điều kiện sinh hoạt tối thiểu, môi trường sống tại các khu
nhà cho công nhân thuê từng bước được cải thiện.
- Công tác quản lý nhà nước đối với loại hình hộ cá thể kinh doanh nhà cho thuê được tăng cường trên các mặt: cấp phép xây dựng, đăng ký kinh
doanh, quản lý kinh doanh, đăng ký nhân hộ khẩu, quản lý an ninh trật tự…
* Đối với dự án xây dựng 500 căn nhà ở xã hội thí điểm
Đối với 2 dự án thí điểm nhà ở xã hội tại huyện Nhơn Trạch và Thành
phố Biên Hòa được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn Quỹ phát triển nhà ở; tuy nhiên hiện nay nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở Sở Tài chính khơng tổ chức quản lý, cấp phát cho các dự án như trước đây nữa mà UBND tỉnh đã uỷ thác cho Quỹ Đầu tư Phát triển của tỉnh thực hiện quản lý. Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Quỹ phát triển nhà ở của địa phương được sử dụng để phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi địa bàn, hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong q trình
hoạt động. Do đó Quỹ phát triển nhà ở chỉ thực hiện cho vay vốn để phát triển nhà ở, khơng bố trí cấp vốn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thuộc sở
hữu nhà nước. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án thí điểm nhà ở xã hội hiện nay là Ban quản lý dự án xây dựng dân dụng công nghiệp Đồng Nai là đơn vị sự
nghiệp, được UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư dự án thí điểm nhà ở xã hội
khơng nhằm mục đích kinh doanh do đó việc vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở có những vướng mắc. Do đó UBDN tỉnh đã chỉ đạo chuyển chủ đầu tư từ Ban quản lý dự án xây dựng dân dụng công nghiệp sang cho Công ty Cổ phần
Kinh doanh Nhà Đồng Nai. Để tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ đầu tư trong việc lập phương án vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở; UBND tỉnh cũng đã có Văn bản kiến Nghị Bộ Xây dựng trong việc giao cho Chủ đầu tư là Công ty
Cổ phần Kinh doanh Nhà tổ chức quản lý vận hành nhà ở xã hội sau khi hoàn thành đưa và sử dụng. Quy mô và tiến độ thực hiện hai dự án trên như sau:
a) Dự án thí điểm nhà ở xã hội tại huyện Nhơn Trạch [3]
Dự án đầu tư đã được UBND tỉnh phê duyệt (108 căn), UBND tỉnh giao cho Ban Quản lý dự án xây dựng dân dụng - công nghiệp Đồng Nai làm chủ
đầu tư dự án, quy mô dự án được duyệt như sau:
- Diện tích đất: 4.300 m². - Tổng số căn hộ: 108 căn hộ. - Tổng diện tích sàn: 7.214 m². - Tổng mức đầu tư: 43,987 tỷ đồng. - Nguồn vốn: ngân sách. - Tiến độ thực hiện: 2009-2011.
- Phương thức tổ chức đầu tư: đấu thầu.
Theo báo cáo của chủ đầu tư; hiện nhà thầu tư vấn đã lập xong thiết kế bản vẽ thi cơng và dự tốn, tổng dự tốn; đang trình duyệt kế hoạch đấu thầu; chuẩn bị tổ chức đấu thầu xây lắp và khởi công xây dựng cơng trình.
b) Dự án thí điểm nhà ở cho người thu nhập thấp của Công ty CP Đầu tư Phát triển Đơ thị Sơn An tại phường Tam Hịa - thành phố Biên Hòa
Hiện nay, dự án đã triển khai xây dựng xong phần móng và 2 tầng, tổ
chức bán hồ sơ đăng ký mua nhà ra thị trường. Tuy nhiên, tiến độ hoàn thành chắc chắn sẽ chậm so với kế hoạch, việc thi công đã ngưng hẳn từ 1 năm nay, lý do của chủ đầu tư đưa ra là nguồn vốn vay để thực hiện dự án không được giải ngân kịp thời, trong khi mới chỉ có 1/3 số căn hộ có người đăng ký do
tiêu chuẩn để mua nhà thu nhập thấp còn quá nhiều rắc rối, và còn một lý do quan trọng nữa là người thu nhập thấp khơng đủ tiền mua căn hộ “dành cho
mình” tại dự án này.
Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị Sơn An đang có dự định xin chủ
trương chuyển công năng dự án thành khu chung cư thương mại cao tầng để phục vụ cho mọi đối tượng, nếu đề nghị này thành hiện thực thì dự án xây
dựng 500 căn nhà ở xã hội thí điểm của tỉnh có nguy cơ bị phá sản nếu khơng có những giải pháp đúng đắn và kịp thời.
Hình 2.4: Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của của Công ty CP
Đầu tư Phát triển Đô thị Sơn An
* Kết quả tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân các doanh nghiệp
- Đến nay đã có 71 dự án xây dựng nhà ở công nhân (có biểu Phụ lục
kèm theo). Trong đó, đã có 17 dự án hồn thành đưa vào sử dụng; số còn lại
đa số là mới đăng ký và mới được giới thiệu địa điểm, đang trong giai đoạn
giải phóng mặt bằng, hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, đang lập thủ tục đầu tư.
Trong 17 dự án đã hoàn thành, gồm: doanh nghiệp kinh doanh nhà ở: 02 dự
án, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng 04 dự án, doanh nghiệp có sử dụng lao
động 11 dự án.
- Trong tổng số 71 dự án xây dựng nhà ở công nhân nêu trên, được phân theo địa bàn: thành phố Biên Hịa: 12 dự án (có 04 dự án đã hoàn thành đưa
vào sử dụng); huyện Long Thành: 17 dự án (có 07 dự án hồn thành đưa vào sử dụng); huyện Trảng Bom: 22 dự án (có 03 dự án hoàn thành đưa vào sử
dụng); huyện Nhơn Trạch: 17 dự án (có 03 dự án hoàn thành đưa vào sử
dụng); huyện Tân phú: 01 dự án; huyện Định Quán: 01 dự án; huyện Vĩnh
Cửu: 01 dự án.
- Theo thống kê chưa đầy đủ, việc phát triển nhà ở cho công nhân hiện
nay đã được đáp ứng bởi các thành phần tham gia như:
+ Nhà ở do các doanh nghiệp có sử dụng người lao động đầu tư xây dựng 60.000 – 65.000m², có khả năng bố trí 10.000 – 12.000 người (5,0% cơng nhân có nhu cầu);
+ Nhà ở do các công ty kinh doanh nhà và xây dựng hạ tầng đầu tư xây
dựng quản lý cho công nhân thuê ở 35.000 - 40.000 m², có khả năng bố trí 5.000 –7.000 người (3,0% cơng nhân có nhu cầu);
+ Nhà ở do các hộ cá thể, tư nhân xây thành phịng trọ cho cơng nhân
th trên toàn tỉnh là với 13.211 cơ sở kinh doanh, 101.161 phịng trọ, bố trí cho khoảng 177.780 nhân khẩu (70,6% nhu cầu); các dạng nhà ở khác (ở nhờ người thân, ở với gia đình trên khoảng 53.800 người (21,4% ).
- Đối với nhà ở công nhân do các hộ cá thể đầu tư xây dựng: trang thiết
bị phòng cháy, chữa cháy tại các nhà trọ có 7.816/13.221 có thiết bị (cịn 5.395 nhà trọ chiếm tỷ lệ 40% chưa có thiết bị phòng cháy, chữa cháy); có 12.526/13.211 nhà trọ có nơi tập kết rác thải chiếm tỷ lệ 94,81%; có 13.211/13.211 nhà trọ được cung cấp điện đạt tỷ lệ 100%; sử dụng nguồn
nước trong sinh hoạt: có 2.787/13.211 nhà trọ sử dụng nước máy, 8.598/13.211 sử dụng nước giếng khoan, 1.819/13.211 sử dụng nước giếng
đào, có 07 nhà trọ sử dụng nước sông hồ.
- Việc giải quyết cấp định mức điện cho nhà trọ theo quy định đến thời điểm 30/11/2010 đã giải quyết cho 12.183 khách hàng, với số định mức đã
cấp là 75.622 định mức.
- Trong thời gian qua, trên địa bàn tỉnh đã có nhiều tuyến xe buýt có trợ giá, miễn phí phục vụ cơng nhân lao động tại các khu cơng nghiệp như Biên Hịa 2, Amata… có lượng công nhân đi ngày càng tăng.
- Việc chỉnh trang nhà ở hiện hữu do các thành phần kinh tế xây dựng: một bộ phận số hộ dân, doanh nghiệp cũng đã tự bỏ vốn chỉnh trang sửa chữa. Riêng tỷ lệ đạt được bao nhiêu phần trăm, vừa qua các địa phương chưa có
thống kê được số lượng này. Tỷ lệ điện, nước công nhân khu nhà trọ được
hưởng theo giá quy định của Nhà nước thì các địa phương, ngành điện, nước
đang tiếp tục xác định cụ thể.
2.3.2 Những vấn đề đặt ra và nguyên nhân của nó
Kết quả trên chỉ là bước đầu khuyến khích các thành phần tham gia đầu tư, việc giải quyết chỗ ở, đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn còn một số tồn tại, hạn chế cần khắc phục sau:
2.3.2.1 Về phía nhà nước
- Nhu cầu nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp rất lớn, trong khi nguồn vốn từ ngân sách nhà nước còn hạn chế, việc khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư nhà cho cơng nhân cịn gặp nhiều khó khăn, các nhà đầu
tư còn ngại đầu tư vào các lĩnh vực nhà ở công nhân, các chủ doanh nghiệp sử