2.2 Tình hình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Na
2.2.1.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp [4]
0,8. Đối với nhà 1 tầng hoặc nhà ở thông tầng nhưng cùng một chủ sở hữu thì tính hệ số K = 1.
+ Bt: là chi phí bảo trì cơng trình phân bổ hàng tháng cho 1m² sàn căn hộ.
+ Ql: là chi phí quản lý vận hành phân bổ hàng tháng cho 1 m² sàn căn hộ.
- Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:
(2.3) Trong đó:
+ Vđ, Kt, Bt, Ql được xác định tương tự như trường hợp giá thuê.
+ Thời hạn thuê mua tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng dự án do
Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.
2.2.1.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp [4] [4]
- Các cơ chế, chính sách tài chính gồm:
+ Vốn đầu tư sử dụng vốn ngân sách (từ tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tiền trích từ tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, tiền huy
động hợp pháp khác...).
+ Vốn đầu tư của các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển Quỹ nhà ở xã hội.
+ Miễn hoặc giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật. - Nguyên tắc thuê và thuê mua nhà ở xã hội phải tuân thủ:
+ Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng; người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở theo quy định; nếu vi
phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở vi phạm.
+ Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng đủ điều kiện thuê, thuê mua
nhà ở xã hội chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu
chuẩn nhà ở xã hội.
+ Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã
hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị khơng mua thì chủ sở
hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
+ Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá
giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND tỉnh qui định tại thời điểm thanh toán.
- Đối tượng và điều kiện được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và một số đối tượng khác do UBND tỉnh
quy định.
- Điều kiện được thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội:
+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình
nhưng diện tích bình qn trong hộ gia đình dưới 5m2/người; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm bợ, hư hỏng hoặc dột nát (nhà
tranh, tre, nứa, lá).
+ Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình khơng vượt
quá 5 lần số tiền thuê nhà ở xã hội mà hộ gia đình đó phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60m2 sàn, và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2
sàn, tính theo mức giá thuê do UBND tỉnh quy định. Đối với trường hợp có mức thu
nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu quy định ở trên thì UBND tỉnh tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, hoàn cảnh cụ
thể của từng đối tượng để quyết định việc xử lý cho thuê, thuê mua nhà ở xã
hội hoặc thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức quy định tại Điều 64 - Luật Nhà ở. Việc xác định thu nhập và
hoàn cảnh cụ thể để giải quyết cho thuê mua nhà ở xã hội do UBND tỉnh quy
định bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
+ Người thuê mua phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê
mua.
Trong trường hợp quỹ nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu các đối
tiên theo nguyên tắc các đối tượng chưa có nhà ở mới lập gia đình, diện tích
nhà ở bình qn q thấp, cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, cơng nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức, gia đình liệt sĩ, thương binh và người có cơng với cách mạng được ưu
tiên giải quyết trước.
- Chính sách ưu đãi dành cho đối tượng thuê mua nhà ở xã hội:
+ Quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng
thương mại có chính sách, cơ chế cho người thu nhập thấp vay, với điều kiện cho vay là đối tượng công nhân, cán bộ, cơng chức, viên chức có hộ khẩu ở tỉnh, đã làm việc liên tục 5 năm trở lên, chưa có nhà ở (hoặc tỉnh có tiêu chí
để xác định những ai là đối tượng có thu nhập thấp được vay); Tùy vào từng
năm để quy định hạn mức tối đa cho vay, thời hạn vay, lãi suất cho vay cho
phù hợp với các đối tượng.
+ Tỉnh có chính sách cho các hộ cá nhân vay ưu đãi, lãi suất 6-7%/năm với thời hạn vay 15 năm từ Quỹ phát triển nhà ở để họ có khả năng thuê mua nhà ở xã hội.
+ Các công ty hạ tầng chuyên ngành (cấp nước, điện sinh hoạt, dịch vụ
vệ sinh môi trường....) xây dựng đề án, có cơ chế chính sách hỗ trợ giá sinh hoạt cho đối tượng là cán bộ công chức – viên chức và công nhân ở khu công nghiệp tập trung.
- Các chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội: Để nhà ở xã hội thực sự thu hút được các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, các doanh
nghiệp sử dụng lao động, đáp ứng cho nhu cầu của các đối tượng là cán bộ,
công chức, công nhân lao động. Luật Nhà ở quy định loại hình phát triển nhà
ở xã hội có được những ưu đãi sau:
+ Tiền đất: Được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
+ Chi phí bồi thường, giải tỏa, đầu tư hạ tầng: UBND các địa phương hỗ trợ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sớm theo qui định của pháp luật. Tùy vào dự án và điều kiện, địa bàn cần ưu đãi đầu tư, UBND tỉnh hỗ trợ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng.
- Cho vay ưu đãi: hỗ trợ các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư xây dựng nhà
ở xã hội với lãi suất thu hồi vốn đầu tư khoảng 3%/năm (hỗ trợ sau khi đầu
tư) cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Mức hỗ trợ sau đầu tư: bằng chênh lệch giữa lãi suất vay vốn đầu tư
của các tổ chức tín dụng và 90% lãi suất vay vốn đầu tư áp dụng cho các đối tượng quy định tại Điều 10 Nghị định 151/2006/NĐ-CP (khoản 1 Điều 14
- Chính sách thuế:
+ Tổ chức và cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo hướng dẫn của Bộ Tài chính (khoản 3 - Điều 45 - Luật Nhà ở, khoản 2 Điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP).
+ Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Được hưởng mức thuế suất 10% áp
dụng trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành
nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư. Trường hợp
cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực
thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư và có ảnh hưởng lớn về kinh
tế, xã hội cần được khuyến khích cao hơn, Bộ Tài chính trình Thủ tướng
Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng trong suốt thời gian
thực hiện dự án (điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP
ngày 14/02/2007 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp).
Được miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế
phải nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự
án đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư (khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CP).
+ Thuế GTGT đầu vào đối với hoạt động xây dựng nhà ở cho người lao
động của cơ sở kinh doanh thì được khấu trừ tồn bộ nếu khu nhà đó được
tính vào tài sản cố định của doanh nghiệp. Trường hợp cơ sở kinh doanh bán nhà ở cho cán bộ cơng nhân viên thì phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy
định (Thông tư 32/2007/BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính) .
+ Doanh nghiệp có sử dụng lao động tham gia đầu tư xây dựng nhà ở
công nhân hoặc hỗ trợ tiền nhà ở cho công nhân được hạch tốn chi phí đó
vào chi phí sản xuất hợp lý (Thơng tư 134/2007/TT-BTC ngày 23/11/2007). - Quản lý sử dụng:
+ Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn của các thành phần kinh tế, chủ đầu tư dự án được phép tự đảm
nhận việc quản lý, vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội do mình bỏ vốn đầu tư xây dựng hoặc giao cho đơn vị có chức năng quản lý vận hành, khai
thác quỹ nhà ở xã hội đảm nhận, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc cho thuê,
thuê mua đúng đối tượng và không được cao hơn mức giá do UBND tỉnh quy
định.
+ Đơn vị quản lý vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội được hưởng
các chế độ như đối với các đơn vị hoạt động dịch vụ cơng ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.