trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất”10.
Hai là, quy định của Luật đất đai năm 2013: “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất”11.
Như vậy, tổng hợp quy định trong Luật đất đai năm 2013 và Luật kinh doanh bất động sản nãm 2014 chúng ta thấy rằng chủ thể được nhà nước cho thuê đất khu cơng nghiệp bao gồm: tổ chức, cá nhân trong nýớc, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi. Những chủ thể này bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp như đường đi, nhà ở cho cơng nhân, các cơng trình bảo vệ mơi trường, trồng cây xanh… Các cá nhân, tổ chức khác thuê lại đất trong khu cơng nghiệp của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng nhằm thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể được thuê đất khu cơng nghiệp, tác giả cho rằng, việc pháp luật cho phép những chủ thể nĩi trên được phép thuê đất là hồn tồn phù hợp với chính sách, pháp luật về đất đai hiện nay. Tuy nhiên, cách quy định đang gây khĩ khăn cho người áp dụng luật. Tại Điều 149 Luật đất đai năm 2013 cĩ quy định về trường hợp nhà nước cho thuê đất khu cơng nghiệp đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất nhưng khơng nhắc gì tới quyền thuê đất khu cơng nghiệp của tổ chức, cá nhân trong nước. Quyền thuê đất khu cơng nghiệp của tổ chức, cá nhân trong nước được suy ra từ quy định về thuê đất nĩi chung trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Nếu Luật đất đai năm 2013 đã dành
một điều riêng biệt để quy định về đất khu cơng nghiệp và cĩ nhắc tới chủ thể được phép thuê đất khu cơng nghiệp thì nên nhắc tới cả quyền thuê đất của tổ chức, cá nhân trong nước.
Hiện nay, các địa phương cĩ khu cơng nghiệp đều đang thực hiện cách thức là tìm kiếm, kêu gọi các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu cơng nghiệp. Mỗi địa phương cũng xây dựng các tiêu chí để lựa chọn các nhà đầu tư cĩ đầy đủ năng lực phù hợp. Năng lực của các nhà đầu tư được đánh giá ở nhiều tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, những quy định về cách thức tìm kiếm nhà đầu tư chưa được quy định rõ ràng. Điều đĩ chưa tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho các nhà đầu tư khác nhau. Đồng thời, những thơng tin về năng lực của nhà đầu tư chưa được cơng khai để cho nhân dân biết và giám sát.
Bên cạnh đĩ, nhiều khu cơng nghiệp giao cho cho Ban quản lý khu cơng nghiệp là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Mặc dù tình trạng này đã được thay đổi rất nhiều. Cĩ nghĩa, các khu cơng nghiệp trước kia cĩ chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng là Ban quản lý khu cơng nghiệp đã thay đổi sang các nhà đầu tư khác và các khu cơng nghiệp được thành lập mới khơng giao cho Ban quản lý khu cơng nghiệp làm chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Điều đĩ sẽ tạo ra sự thiếu khách quan trong phát triển khu cơng nghiệp nĩi chung, quản lý, sử dụng đất khu cơng nghiệp nĩi riêng. Bởi vì Ban quản lý khu cơng nghiệp là cơ quan quản lý nhà nước trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với khu cơng nghiệp trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, quản lý và tổ chức thực hiện chức năng cung ứng dịch vụ hành chính cơng và dịch vụ hỗ trợ khác cĩ liên quan đến hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh cho nhà đầu tư trong khu cơng nghiệp, khu kinh tế12.
Trong bài viết “Trách nhiệm bảo vệ mơi trường khu cơng nghiệp của Ban Quản lý Khu
10Điểm b, Khoản 3, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
11 Khoản 2 Điều 149 Luật đất đai năm 2013.
12 Khoản 1 Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu cơng nghiệp và khukinh tế. kinh tế.
cơng nghiệp” đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề tháng 8/2016, tác giả Nguyễn Thị Bình cũng đã cho rằng nếu Ban quản lý khu cơng nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ thiếu khách quan trong quản lý khu cơng nghiệp nĩi chung và trong bảo vệ mơi trường khu cơng nghiệp nĩi riêng13. Tác giả bài viết đồng ý với quan điểm đĩ và cũng đánh giá rằng nếu Ban quản lý khu cơng nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cũng sẽ thiếu khách quan trong quản lý đất khu cơng nghiệp.
Thứ ba, về thời hạn cho thuê đất khu cơng
nghiệp được quy định tại Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai (Điều này được sửa đổi bởi Khoản 36 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP). Theo đĩ:
- Thời hạn sử dụng đất trong khu cơng nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư.
- Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất cịn lại của khu cơng nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất khơng quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Tác giả cho rằng, quy định về thời hạn thuê đất trong khu cơng nghiệp của Nghị định này chưa rõ ràng. Bởi vì, chủ thể thuê đất khu cơng nghiệp của nhà nước là tổ chức, cá nhân kinh doanh kết cấu hạ tầng. Vậy pháp luật quy định “Thời hạn sử dụng đất trong khu cơng nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư” thì rất khĩ áp dụng. Bởi lẽ, dự án xây dựng “kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp” cĩ thời hạn như thế nào? Dường như trong quy định này, nhà làm luật đã nhầm lẫn giữa việc nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thuê đất khu cơng nghiệp
với trường hợp chủ dự án sản xuất, kinh doanh thuê lại đất trong khu cơng nghiệp của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, kể cả đĩ là trường hợp thuê lại đất của chủ dự án sản xuất, kinh doanh thì quan hệ giữa chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và chủ dự án sản xuất, kinh doanh là quan hệ hợp đồng và họ tự do thỏa thuận thời hạn cho thuê trong giới hạn thời hạn nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thuê.
Thứ tư,ưu đãi trong thuê đất khu cơng nghiệp.
Theo quy định của Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư xác định khu cơng nghiệp được coi là địa bàn cĩ điều kiện kinh tế - xã hội khĩ khăn14. Tương tự, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu cơng nghiệp và khu kinh tế cũng quy định: “Khu cơng nghiệp là địa bàn ưu đãi đầu tư, được hưởng chính sách ưu đãi áp dụng đối với địa bàn thuộc danh mục địa bàn cĩ điều kiện kinh tế - xã hội khĩ khăn theo pháp luật về đầu tư”. Bên cạnh đĩ, Nghị định này cịn khẳng định thêm: “Khu cơng nghiệp được thành lập tại địa bàn thuộc danh mục địa bàn cĩ điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khĩ khăn được hưởng chính sách ưu đãi áp dụng đối với địa bàn thuộc Danh mục địa bàn cĩ điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khĩ khăn theo pháp luật về đầu tư”15.
Theo quy định của pháp luật, những dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khĩ khăn, đặc biệt khĩ khăn được hưởng nhiều ưu đãi của nhà nước trong đĩ cĩ ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất. Tác giả tổng hợp quy định tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì chủ đầu tư cơ sở hạ tầng khu cơng nghiệp sẽ được hưởng ưu đãi về tiền thuê đất khu cơng nghiệp như sau: