- Hàm hiển thị thụng tin dữ liệu bản đồ khi tach ọn
4. Về thực trạng thị trường bất động sản
Trong suốt hơn một thập kỷ qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đó cú những diễn biễn phức tạp và đầy thăng trầm. Tớnh từ năm 2000 đến 2010, giỏ nhà đất bắt đầu biến động mạnh. Bắt đầu năm 2000, giỏ nhà tăng đột biến, mở đầu cho giai đoạn “sốt” của năm 2000-2003. Cuối năm 2003, thị trường bắt đầu trầm lắng và giai đoạn “đúng băng” từ 2004-2006. Đến 2007, thị trường lại ấm dần và khởi sắc trở lại. Giỏ cả tăng nhanh và giao dịch sụi động. Từ 2009 đến hết năm 2010, thị trường xuất hiện những “cơn sốt”, giỏ cả bất động sản được đẩy cao hơn nhiều lần. Theo khảo sỏt, giỏ đất đó tăng kho ảng 10 lần trong mười năm qua, đồng điệu với tốc độ tăng của dũng tiền đổ vào nền kinh tế núi chung và vào thị trường BĐS núi riờng [3],[4].
Tuy nhiờn, từ cuối năm 2010 đến nay, thị trường BĐS đang đứng trước thỏch thức lớn và bị tỏc động mạnh mẽ bởi chớnh sỏch vĩ mụ, đặc biệt là chớnh sỏch tiền tệ. Nhiều chớnh sỏch
Tuyển tập bỏo cỏo Hội nghị Khoa học lần thứ 20, Đại học Mỏ - Địa chất, Hà Nội, 15/11/2012
94
và cơ chế về tài chớnh, tớn dụng chưa hiệu quả đó làm tờ liệt tớnh thanh khoản của thị trường. Tiền vốn vẫn là bài toỏn trung tõm của thị trường BĐS. Qua đú, cỏc động thỏi về tăng nguồn cung tiền cho BĐS luụn trong tỡnh tr ạng bất ổn. Ngõn hàng là kờnh huy động vốn chủ yếu hiện nay của cỏc dự ỏn, nhưng lại là dũng vốn ngắn hạn. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngõn hàng chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu tư toàn xó hội vào thị trường BĐS. [2]
Việc thu hỳt vào dũng chảy thị trường BĐS ảnh hưởng đến tớnh thanh khoản trờn thị trường tiền tệ. Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phỏt triển, dũng tiền chảy mạnh vào thị trường BĐS. Dũng chảy này tạo ỏp lực lớn làm giỏ BĐS tăng lờn nhanh chúng, tạo ra những “cơn sốt” BĐS trờn thị trường. Song khi thị trường ở giai đoạn suy thoỏi, dũng tiền vào thị trường BĐS bị giảm mạnh sẽ khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chúng chuyển sang giai đoạn đúng băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tớnh thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro trờn thị trường tài chớnh.
Chớnh sỏch tiền tệ tỏc động trực tiếp tới tăng trưởng tớn dụng và tớn dụng BĐS, bởi vậy cú tỏc động mạnh lờn thị trường BĐS. Trong bối cảnh lạm phỏt tăng cao, kinh tế vĩ mụ bất ổn, cần thiết phải thực hiện chớnh sỏch tiền tệ chặt chẽ. Tuy nhiờn, việc thực hiện chớnh sỏch thắt chặt và nới lỏng quỏ mức (phõn bố khụng đều) đó tỏc đ ộng xấu lờn tốc độ tăng trưởng tớn dụng núi chung và tớn dụng BĐS núi riờng, làm cho cỏc nhà đầu tư khụng thể thay đổi kịp phương ỏn kinh doanh hợp lý. Tỡnh trạng này, nếu kộo dài lõu thỡ lư ợng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS đều cú thể trở thành nợ xấu và khú thu hồi.
Giỏ cả biến động lớn, cấu trỳc sản phẩm khụng hợp lý, cỏc doanh nghiệp chỳ trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, thiếu cỏc loại hàng húa cú quy mụ và giỏ cả phự hợp với nhu cầu chớnh, chủ chốt của thị trường. Việc huy động cỏc nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chớnh để phỏt triển nhà ở cho cỏc đối tượng cú thu nhập thấp, cỏn bộ, cụng chức, viờn chức, lực lượng vũ trang, cụng nhõn lao động… cũn hạn chế. Tỡnh trạng đầu tư tràn lan, thiếu kết nối hạ tầng, lóng phớ tài nguyờn đ ất đai và vốn đầu tư của xó hội cũn lớn.
Bờn cạnh đú, tốc độ tăng giỏ nhà đất cao hơn rất nhiều so với tốc độ tăng GDP bỡnh quõn đầu người, làm cho khoảng cỏch giữa tốc độ tăng giỏ nhà đất và tốc độ tăng GDP bỡnh quõn ngày càng rộng hơn. Điều này cho thấy đại đa số người dõn ngày càng khú khăn trong việc cú đủ nguồn tài chớnh thực hiện nhu cầu mua nhà, đất vỡ giỏ cả nhà đất tăng quỏ cao so với thu nhập bỡnh quõn của người dõn hiện nay [5].