I. CHI PHÍ CƠ HỘI TỪ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH
2 Quảng Ninh vừa khởi công xây dựng tòa nhà trụ sở cho khối đoàn thể với trị giá 360 tỷ VND trên diện tích 7500 m (baoquangninh.com.vn, Khởi công công trình Trụ sở Liên cơ quan
VND trên diện tích 7500 m2 (baoquangninh.com.vn, Khởi công công trình Trụ sở Liên cơ quan số 4). Tính giá trị đất theo quy định của tỉnh tại vị trí đó là 8 x 7500 = 60 tỷ đồng (tỷ lệ giá đất/tổng giá trị công trình = 16%), ta có trị giá xây dựng của tòa nhà là 300 tỷ đồng. Do trụ sở này được dùng cho 8 tổ chức (tổ chức kinh doanh, ban xây dựng Đảng, MTTQ và 5 đoàn thể), có thể ước lượng chi phí trụ sở cho mỗi tổ chức là 37,5 tỷ VND).
Tham khảo thêm chi phí xây dựng trụ sở cho MTTQ và đoàn thể ở Long An (217 x 0,84% = 182 tỷ đồng) (longan.gov.vn, Thường trực Tỉnh ủy cho ý kiến đối với thiết kế dự án xây dựng trụ sở các cơ quan Mặt trận, đoàn thể tỉnh) ta có chi phí xây dựng trung bình cho mỗi tổ chức ở đây là 30 tỷ đồng. Như vậy, có thể tạm ước lượng chi phí trụ sở (trừ đất) của đoàn thể là (30 + 37,5) : 2 = 33,75 tỷ đồng.
Ước tính chi phí cơ hội và chi phí ẩn từ tài sản cố định...
Ước tính giá trị bất động sản do các tổ chức quần chúng công quản lý tại Kiên Giang
Các trụ sở của các tổ chức quần chúng công ở Kiên Giang được bố trí ở những địa điểm thuận lợi, ở trung tâm thành phố và một số cơ quan như Tỉnh đoàn và MTTQ thì vừa được xây mới. Diện tích trung bình (tạm tính) của trụ sở các đoàn thể và MTTQ là 500m2. Theo bảng giá đất quy định tại đường Nguyễn Trung Trực của UBND tỉnh Kiên Giang1, là nơi đặt trụ sở của Tỉnh đoàn và Hội Phụ nữ (MTTQ và các đoàn thể khác ở khu vực nằm trong bán kính 2 km của trục đường này), giá trị 1m2 mặt đường là 11 triệu đồng. Tính sơ bộ, giá trị bất động sản của trụ sở các đoàn thể và MTTQ ở Kiên Giang là 500 x 11 x 6 = 33 tỷ đồng. Lấy mức kinh phí xây dựng trụ sở ở tỉnh Quảng Ninh và Long An làm mốc, ước lượng giá trị của trụ sở các cơ quan đoàn thể là 33,75 x 6 = 202,5 tỷ đồng.
Ngoài ra, Tỉnh đoàn còn có Nhà thiếu nhi cấp tỉnh, trung tâm hoạt động Thanh thiếu niên, và Trung tâm dạy nghề thanh niên tỉnh. Cả ba địa điểm này đều ở vị trí có giá trị nhất về đất đai ở Kiên Giang (đường Nguyễn Trung Trực và khu lân cận). Sử dụng công cụ tính toán diện tích của Google Earth Pro, ước lượng diện tích của Nhà Thiếu nhi là khoảng 1.900m2, Trung tâm Dạy nghề Thanh niên là 5.200 m2 từ giấy phép của tỉnh tại khu lấn biển2, Trung tâm hoạt động Thanh thiếu niên là 420 m2. Vậy trị giá của khu đất của Nhà thiếu nhi và Trung tâm hoạt động Thanh thiếu niên là: (1.900 + 420) x 113 = 25,52 tỷ đồng. Giá trị khu đất ở khu lấn biển là: 5200 x 1,1 triệu4 = 9,36 tỷ đồng. Như vậy, tổng giá trị đất của các tổ chức trực thuộc Tỉnh đoàn là 34,8 tỷ đồng. Lấy tỷ lệ giá trị đất đai/tổng giá trị tài sản tính ở trên là 0,17, ước tính tổng giá trị bất động sản của nhóm này là 34,8 : 0,17 = 205,1 tỷ đồng.
Ở nhóm hội đặc thù, Hội Nhà báo tỉnh Kiên Giang được cấp một căn nhà ba tầng, diện tích gần 100 m2. Diện tích và quy mô của VUSTA Kiên Giang cũng tương tự (nhà ba tầng và diện tích gần 100m2)1. Căn cứ vào khung giá đất do UBND tỉnh quy định, ước tính giá trị của trụ sở VUSTA là: (100 x 4,2) : 0,17 + 100 x 4,2 = 2.890.588.235 đồng (2,89 tỷ đồng). Do không phải tất cả hội đặc thù đều có mặt ở trên địa bàn tỉnh (ví dụ như VCCI hay Hội Nhà văn), nhóm nghiên cứu lấy con số trung bình số hội xuất hiện trên địa bàn hai tỉnh Bình Định và Kiên Giang là 18 (trừ đi Hội Sinh viên trực thuộc Đoàn Thanh niên). Từ đó, ước tính giá trị trụ sở các hội đặc thù được Nhà nước tài trợ ở tỉnh Kiên Giang là 2,89 x 18 = 52 tỷ đồng. Như vậy, tổng giá trị bất động sản mà Nhà nước hỗ trợ trụ sở cho các tổ chức quần chúng công (cấp tỉnh) ở Kiên Giang ước đạt 527,4 tỷ đồng.
Bảng 5: Giá trị bất động sản các tổ chức quần chúng công cấp tỉnh ở Kiên Giang Giá trị đất (tỷ đồng) Giá trị xây dựng (tỷ đồng) Tổng giá trị Các tổ chức quần chúng công 33 202,5 235,5
Đơn vị thuộc Tỉnh đoàn 34,86 205,1 239,9
Hội đặc thù 7,56 44,44 52
Tổng giá trị (trụ sở tỉnh) 527,4
Nguồn: Tính toán của nhóm nghiên cứu
Ở khu vực địa phương khảo sát thực địa (thị xã Hà Tiên), Thị đoàn được cấp tòa nhà trụ sở riêng, trong khi các hội đoàn thể khác cùng MTTQ chung trụ sở. Ước lượng dùng Google Earth Pro, diện tích đất mặt bằng của Thị đoàn là khoảng 720m2. Sử dụng bảng giá đất theo quy định, ta ước lượng giá trị bất động sản Thị đoàn là 720 x 2 : 0,17 + 720 x 2 = 9.910.670.588,240 đồng (9,9 tỷ đồng). Với các cơ quan đoàn thể khác, diện tích đất ước tính là 1.050m2. 1 Phỏng vấn KG4, KG7.
Ước tính chi phí cơ hội và chi phí ẩn từ tài sản cố định...
Tính theo giá đất quy định, ước tính giá trị bất động sản còn lại là: (1.050 x 2) : 0,17 + 1.050 x 2 = 14.452.941.200 đồng (14,4 tỷ đồng). Như vậy, ước tính tổng giá trị bất động sản từ trụ sở là 12,4 + 8,5 = 24,3 tỷ đồng. Diện tích đất Nhà thiếu nhi là khoảng 1 ha1 (10.000m2). Tính theo giá đất quy định, ta có giá trị bất động sản của Nhà thiếu nhi Hà Tiên là 10.000 x 0,5 : 0,17 + 10.000 x 0,5 = 34.411.764.700 đồng (34,4 tỷ đồng). Tổng giá trị bất động sản của các tổ chức quần chúng công ở Hà Tiên ước tính bằng 24,3 + 34,4 = 58,7 tỷ đồng. Nếu lấy Hà Tiên làm mẫu tham khảo, ta có giá trị bất động sản từ các tổ chức quần chúng công trên toàn tỉnh là: 58,7 x 15 = 880,5 tỷ đồng.
Bảng 6: Giá trị bất động sản từ trụ sở các tổ chức quần chúng công ở thị xã Hà Tiên và toàn tỉnh Giá trị đất (tỷ VND) Giá trị xây dựng (tỷ VND) Tổng giá trị MTTQ và đoàn thể 2,1 12,3 14,4 Thị đoàn 1,4 8,5 9,9 Nhà thiếu nhi 5,0 29,4 34,4 Tổng giá trị (thị xã Hà Tiên) 8,5 50,2 58,7 Tổng giá trị (toàn tỉnh, 15 đơn vị
cấp huyện)
880,5
Nguồn: Tính toán từ nhóm nghiên cứu
Như vậy, tổng giá trị tài sản bất động sản của cả tỉnh (cộng thêm trụ sở của các tổ chức quần chúng công ở TP. Rạch Giá) là 880,5 + 527,4 = 1407,9 tỷ đồng.
Ước tính giá trị bất động sản do các tổ chức quần chúng công quản lý tại Bình Định