TRONG THỜI GIAN QUA
2.2.3.1. Quá trình từ khi lập qui hoạch đến lập dự án; đền bù-giải phóng mặt bằng
Là dự án có qui mơ nhỏ nên cơng tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho dự án cũng khá đơn giản và nhanh chóng.
Thời gian thực hiện công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho khu đất tại 321 Đào Duy Anh – Quận Phú Nhuận chỉ mất hơn 1 tháng, trong đó đã bao gồm nhiều phương án lựa chọn. Thời gian chủ đầu tư chọn phương án và nhà tư vấn hiệu chỉnh hồ sơ khoảng 1 tháng. Sau đó hồ sơ được chuyển ngay cho Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay là Sở Qui hoạch kiến trúc) thông qua. Chưa đầy 1 tháng, qui hoạch chi tiết sử dụng đất (tỷ lệ 1/500) đã được thỏa thuận.
Có thể nói, nếu chủ đầu tư có quyết tâm thực hiện thì đối với các dự án có qui mơ nhỏ, cơng tác qui hoạch chi tiết sử dụng đất là công tác khơng phải gặp nhiều khó khăn. Tồn bộ thời gian thực hiện chưa đầy 3 tháng, góp phần đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Tuy nhiên, do chờ phê duyệt phương án di dời cơ sở sản xuất kinh doanh của đối tác (Công ty 30/4) đang hoạt động trên khu đất hiện hữu ra Quận 2, nên mặc dù dự án đầu tư đã được lập nhưng không thể triển khai các bước tiếp theo như: khảo sát chi tiết địa hình, địa chất,…
Quá trình lập dự án bị kéo dài, phải thường xuyên cập nhật dự án phục vụ cho việc phê duyệt phương án di dời; tổng mức đầu tư phải thay đổi và điều chỉnh liên tục do giá cả vật liệu xây dựng biến động và nhà nước thay đổi chính sách về nhân cơng xây dựng, tiền lương…
Sự chưa đồng bộ giữa dự án đầu tư và phương án di dời cơ sở sản xuất ra ngoại thành đã ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Công tác đền bù – giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án này phụ thuộc vào việc di dời cơ sở sản xuất của đối tác từ nội thành ra ngoại thành, nên tiến độ thực hiện của dự án xem như không phụ thuộc vào cơng tác này.
2.2.3.2. Q trình khảo sát, thiết kế lập dự tốn và giấy phép xây dựng
Cơng tác khảo sát và thiết kế được thực hiện cho 2 cơng trình, một cơng trình tại quận 2 (xây dựng nhà xưởng mới cho đối tác) và một cơng trình tại khu đất của dự án (321 Đào Duy Anh – Phú Nhuận).
Công tác khảo sát (địa hình và địa chất) được tiến hành rất nhanh chóng tại Quận 2 do mặt bằng đã có sẵn (trong khu cơng nghiệp Cát Lái Quận 2 đã hồn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đến chân cơng trình). Cơng tác này chỉ mất hơn 1 tháng là có kết quả, cung cấp được tồn bộ các số liệu về địa hình và các tầng – lớp địa chất, các chỉ tiêu cơ học của đất, mạch nước ngầm, chỉ tiêu lý hóa của nước ngầm,… cho người thiết kế.
Cơng tác thiết kế cho cơng trình xây dựng nhà xưởng mới tại Quận 2 này cũng được thực hiện khá khẩn trương. Chủ đầu tư đã quyết tâm thực hiện nhanh cơng tác này để có thể sớm triển khai thi công nhà xưởng mới, xác định đây là nhiệm vụ then chốt, có di dời nhà xưởng đến nơi khác thì mới có thể triển khai dự án xây dựng khu dân cư tại Quận Phú Nhuận. Do chủ đầu tư có đầy đủ năng lực thiết kế và đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm, tay nghề cao, nên trong khoảng 2 tháng đã hoàn tất tồn bộ việc thiết kế - dự tốn cho tồn bộ các công trình xây dựng từ cơng trình hạ tầng kỹ thuật cho đến cơng trình nhà xưởng,… có qui mơ sử dụng đất 20.000m2. Công tác phê duyệt thiết kế được thực hiện ngay khi đối tác chấp nhận hồ sơ thiết kế. Ngay sau đó, các bên tiến hành các thủ tục và chuẩn bị khởi cơng cơng trình theo tiến độ đã đề ra.
Việc xin phép xây dựng tại đây rất đơn giản và nhanh. Đơn vị quản lý khu công nghiệp Cát Lái – Quận 2 trước khi chuyển nhượng đất cho các công ty để xây dựng nhà xưởng sản xuất đã thông báo về qui hoạch xây dựng (cho phép tầng cao xây dựng tối đa, mật độ xây dựng – tỷ lệ chiếm đất của cơng trình,…). Đơn vị thiết kế cũng tuân thủ các qui định về qui hoạch này. Khi xem xét để cấp phép xây dựng, Đơn vị quản lý khu công nghiệp chỉ cần xem xét sự tuân thủ qui hoạch tại một số nội dung cơ bản chính yếu và cấp phép. Thời hạn cấp phép cho tồn bộ cơng trình có qui mơ sử dụng đất 20.000m2
chưa đầy 2 tuần lễ. Điều này nói lên việc phân cấp quản lý có phát huy tác dụng, thu hút được các nhà đầu tư.
Công tác khảo sát và thiết kế cho cơng trình tại Quận Phú Nhuận cũng được triển khai sau khi cơng trình tại Quận 2 tiến hành thi công, tuy nhiên tiến độ cịn chậm do chờ có mặt bằng. Chủ yếu thực hiện cơng tác chuẩn bị và phác thảo một vài phương án để nghiên cứu xem xét.
Sau khi có mặt bằng để tiến hành khảo sát, đơn vị tư vấn tiến hành ngay công tác thiết kế và xin phép xây dựng cùng lúc. Điều này giúp rút ngắn thời gian thực hiện.
2.2.3.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu
Do cả hai nguồn vốn đầu tư đều thuộc doanh nghiệp (khơng có vốn ngân sách Nhà nước) nên việc chọn đối tác hợp tác đầu tư di dời nhà xưởng, cũng như việc đầu tư dự án khu dân cư và lựa chọn nhà thầu thi công,… đều do chủ đầu tư quyết định.
Như đã nêu ở trên, Cơng ty Invesco là đơn vị thực hiện tồn bộ dự án và đền bù nhà xưởng cho Công ty 30/4 để di dời đến nơi mới. Nên để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, các bên thống nhất giao cho Cơng ty Invesco thiết kế, thi cơng tồn bộ cơng trình cho đến khi hồn thành, bàn giao đưa vào sử dụng. Các cơng tác tư vấn khác, chủ đầu tư đã chọn ngay khi đang tiến hành lập dự án đầu tư, một mặt đáp ứng được thời gian thực hiện, mặt khác có thể điều chỉnh ngay chi phí cho phù hợp với năng lực kinh nghiệm của các đơn vị tư vấn này.
Xác định đây là cơng trình có qui mơ khơng nhỏ, để đảm bảo tiến độ thực hiện chung của tồn dự án, Cơng ty Invesco cũng đã mời một số đơn vị có năng lực thực hiện một số hạng mục chuyên ngành (như cấp điện, nước, điện thoại,…).
Việc chọn ngay những nhà thầu có năng lực kinh nghiệm và giá cả hợp lý là việc làm khơng khó, nhưng nếu thực hiện theo đúng qui trình của các cơng trình sử dụng vốn ngân sách thì sẽ bị hạn chế về mặt tiến độ làm chậm đi rất nhiều thời gian thực hiện chung. Đôi khi chỉ chọn được nhà thầu có giá thấp nhất nhưng khơng thể đáp ứng về kinh nghiệm, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
2.2.3.4. Q trình quản lý thi cơng
Nhận thấy được tầm quan trọng của việc thực hiện đúng thời hạn cam kết hồn thành cơng trình xây dựng nhà xưởng tại Quận 2, chủ đầu tư dự án (vừa là nhà thầu thi công xây dựng) đã đề ra một số biện pháp nhằm đảo bảo tiến độ thực hiện vừa đảm bảo chất lượng cơng trình. Hệ thống quản lý dự án của chủ đầu tư cũng được huy động cao nhất, phối hợp với đơn vị tư vấn giám sát hình thành một bộ phận thường trực tại cơng trường, phản ứng nhanh, xử lý những vấn đề phát sinh một cách linh hoạt.
Bộ phận thường trực phản ứng nhanh tại công trường được phân cấp, giao nhiều quyền hạn để xử lý công việc và chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về các quyết định của mình. Hạn chế tối đa các cuộc họp, xin ý kiến chỉ đạo thực hiện ngay nếu vượt quá thẩm quyền và ngay sau đó hồn chỉnh các thủ tục bằng văn bản.
Bằng rất nhiều nỗ lực, cơng trình xây dựng nhà xưởng mới đã hoàn tất sớm hơn tiến độ dự kiến khoảng 2 tháng (thi công 14 tháng so với kế hoạch là 16 tháng).