TRONG THỜI GIAN QUA
2.2.4.1. Quá trình lập qui hoạch, dự án đầu tư, đền bù-giải phóng mặt bằng
Như đã khái quát ở trên, đây là dự án có qui mơ tương đối lớn, qui hoạch phải bao gồm đầy đủ tất cả các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình cơng cộng và các loại nhà ở: liên kế, biệt thự nhỏ - vừa - lớn, 19 block chung cư cao tầng … nên trước khi qui hoạch 1/2000 được phê duyệt (tháng 11/2005), công tác chuẩn bị và lập qui hoạch phải mất hơn 18 tháng. Sự thay đổi nhiều lần về chủ trương đầu tư cũng như phải thơng qua tất cả các sở chun ngành có liên quan về mặt qui hoạch đã làm tăng thời gian thực hiện gần gấp đôi (mặc dù đơn vị tư vấn đã rất nỗ lực trong việc lập qui hoạch).
Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha thuộc nhóm A, theo qui định lúc bấy giờ phải lập báo cáo đầu tư và thực hiện thủ tục xin phép đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Xác định đây là dự án trọng tâm, Cơng ty đã nhanh chóng lập báo cáo đầu tư và trình Thủ tướng. Thơng qua sự chủ trì của Bộ xây dựng, chủ đầu tư đã cử tổ công tác chủ động trực tiếp đến làm việc và giải trình với các Bộ, Ngành có liên quan thụ lý hồ sơ (Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước). Chỉ khoảng 3 tháng sau, dự án được Thủ tướng cho phép đầu tư. Đây là bước rất chủ động của chủ đầu tư và là bài học kinh nghiệm quý báu trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Công tác lập qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được triển khai ngay với đơn vị tư vấn là Công ty CPG – Singapore. Thời gian dự kiến hồn tất cho cơng tác này là 6 tháng (bao gồm thời gian thẩm định phê duyệt). Tuy nhiên, do chưa quen với các thủ tục và qui định Việt Nam nên thời gian hoàn thành đồ án qui hoạch bị kéo dài thêm hơn 2
tháng (do phải chỉnh sửa). Ở đây cũng có một phần trách nhiệm của chủ đầu tư vì đã khơng tiến hành thuê đơn vị tư vấn thực hiện thẩm tra từng phần mà đợi đến khi hồn tất mới thực hiện cơng tác này.
Sở Qui hoạch – kiến trúc trước đây là cơ quan tiếp nhận hồ sơ về qui hoạch 1/500. Tuy nhiên, theo qui định hiện nay của Thành phố thì Ủy ban nhân dân Quận 2 là nơi thụ lý hồ sơ và phê duyệt sau khi Sở Qui hoạch – kiến trúc thẩm định. Thế là hồ sơ phải đi lòng vòng, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn phải giải trình cho rất nhiều cơ quan. Điều này cũng góp phần làm chậm tiến độ thực hiện dự án.
Trong q trình thẩm định, các sở ngành có liên quan đã đưa ra nhiều góp ý cho đồ án, trong đó có ý kiến về thay đổi các khu chức năng, một số ý kiến thuộc về nhận định, nhưng đơn vị tư vấn xét thấy vẫn phù hợp ở khía cạnh nhất định nên vẫn tiến hành điều chỉnh. Tuy nhiên, ở một số ý kiến về việc tăng – giảm bề rộng mặt đường giao thông ở vài khu vực và nhất là giảm thiểu số lượng các đường cụt cho phù hợp với Việt Nam, thì đơn vị tư vấn vẫn bảo lưu ý kiến (cho đây là điểm nhấn, thương hiệu của mình). Chính vì có nhiều tranh luận như vậy mà Đồ án qui hoạch phải chỉnh sửa và tổ chức thẩm định nhiều lần, gây ảnh hưởng đến thời gian triển khai thực hiện dự án.
Có thể nói cơng tác qui hoạch 1/500 đã làm thời gian dự án kéo thêm 9 tháng (từ tháng 3 năm 2006 đến tháng 6 năm 2007). Đây cũng là bài học kinh nghiệm về sự phối hợp giữa đơn vị tư vấn nước ngoài - chủ đầu tư - cơ quan chuyên ngành của Nhà nước.
Trong thời gian chờ qui hoạch tỷ lệ 1/500 phê duyệt, chủ đầu tư đã tìm cách rút ngắn thời gian thực hiện dự án bằng cách ký ngay hợp đồng lập dự án đầu tư với đơn vị tư vấn có kinh nghiệm (trong đó có lập thiết kế cơ sở) và tiến hành thực hiện ngay dựa trên các thông số qui hoạch đang trình duyệt. Do vậy, ngay sau khi qui hoạch tỷ lệ 1/500 được duyệt, chủ đầu đã gởi hồ sơ trình duyệt thiết kế cơ sở tại Bộ Xây dựng. Chỉ sau hơn 1 tháng (khoảng giữa tháng 7 năm 2007), thiết kế cơ sở đã được Bộ Xây dựng thẩm định xong và dự án cũng được chủ đầu tư duyệt.
Thời gian bắt đầu lập qui hoạch cho đến khi dự án được duyệt gần 2 năm.
Hiện nay, việc đền bù và giải phóng mặt bằng của dự án này đang bước vào giai đoạn cam go, càng về sau càng phức tạp. Hầu hết những người dân tại đây đã bán đất từ lâu, chuyển đến nơi khác sinh sống. Chỉ có một số người đầu cơ, khi hay tin có dự án triển khai đã mua lại đất với giá rẻ từ nông dân và yêu cầu chủ đầu tư đền bù lại với giá rất cao (gấp nhiều lần), khó có thể chấp nhận. Họ nắm được tâm lý của chủ đầu tư là thế nào cũng phải đền bù để hồn thành cơng trình nên cố tình trì hỗn, gây khó dễ,… có khi đất của họ là đất nơng nghiệp hoang hóa nhưng lại địi phải đổi đất ở đã có hạ tầng với diện tích tương đương (!)
Điều này sẽ cịn ảnh hưởng đến tồn bộ tiến độ thực hiện dự án và nhất là khi dự án tiến hành vào giai đoạn cuối.
2.2.4.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng
Dự án được phân thành nhiều giai đoạn để đầu tư và khai thác. Giai đoạn 1, tiến hành đầu tư khu 50ha, nên trước mắt công tác khảo sát và thiết kế - dự án được lập riêng cho khu vực này.
Khi thiết kế cơ sở đang trong quá trình thẩm định, chủ đầu tư đã tiến hành ký hợp đồng với đơn vị tư vấn thiết kế để thực hiện ngay công tác khảo sát ngoài thực địa, chuẩn bị và triển khai các bước thiết kế kỹ thuật - thi công, nhằm hạn chế thời gian chờ. Sau khi thiết kế cơ sở được thẩm định, công tác khảo sát và thiết kế kỹ thuật - thi công cũng được hiệu chỉnh ngay cho phù hợp. Chỉ trong vịng một tuần, tồn bộ hồ sơ đã được gởi cho chủ đầu tư để tiến hành thẩm tra phê duyệt.
Tương tự như công tác thiết kế, công tác thẩm tra cũng được chuẩn bị từ trước. Thời gian thực hiện kể từ khi nhận được hồ sơ cho đến khi có báo cáo thẩm tra và đơn vị thiết kế đã hoàn thiện hồ sơ cuối cùng chỉ trong khoảng hai tuần. Vài ngày sau đó, chủ đầu tư đã ban hành quyết định phê duyệt toàn bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật – thi cơng và dự tốn.
Nói chung, cơng tác khảo sát thiết kế đã được quan tâm đúng mức, nên tiến độ thực hiện được rút ngắn rất nhiều, tồn bộ thời gian cho cơng tác này chưa đến một tháng.
Nhận thấy q trình thi cơng khu 50ha đã đi vào ổn định, chủ đầu tư đã cho thực hiện việc khảo sát thiết kế khu còn lại (103ha) để chuẩn bị đầy đủ hồ sơ phục vụ việc đầu tư và tiến hành thi công các giai đoạn tiếp theo.
Đầu năm 2009, toàn bộ hồ sơ khảo sát, thiết kế và dự tốn cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu cịn lại đã hồn tất, đủ điều kiện để có thể thi cơng ngay khi có u cầu.
Theo qui định hiện hành, dự án này không phải xin giấy phép xây dựng do qui hoạch tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt và thiết kế cơ sở đã được thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tiến độ thực hiện dự án này không phụ việc vào các thủ tục xin phép xây dựng nhiêu khê.
2.2.4.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu
Trong thời gian thực hiện dự án này, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đã ban hành qui chế chọn thầu để áp dụng cho các dự án thuộc nguồn vốn của Công ty. Qui định trong việc chọn thầu của qui chế chủ yếu là điều kiện năng lực và chào giá cạnh tranh. Tùy theo tính chất và qui mơ của gói thầu, Cơng ty chỉ mời một số nhà thầu có uy tín (cả trong lĩnh vực tư vấn và thi cơng) và đã từng tham gia thực hiện ở các dự án khác của Công ty. Thời gian mời thầu, tham gia dự thầu và xét thầu chỉ diễn ra
trong khoảng từ 7 - 10 ngày. Tuy nhiên, việc mời thầu phải có kế hoạch và có sự chuẩn bị chu đáo từ trước để một số nhà thầu có uy tín có thể sắp xếp tham gia được.
Nhìn chung, qua các gói thầu đã thực hiện hồn tất của dự án này (khu 50ha), cho thấy cách thức chọn thầu như trên rất có hiệu quả. Giá trị từng gói thầu đã được tiết giảm rất nhiều so với dự tốn, khơng những gói thầu thi cơng có giá thấp mà ngay cả các gói thầu tư vấn cũng thấp hơn rất nhiều.
Việc lựa chọn nhà thầu cho dự án này luôn được thực hiện và thỏa thuận ký kết hợp đồng với thời hạn ln ít hơn thời gian dự kiến tiến hành cho cơng tác đó.
Tiến độ thực hiện dự án này hầu như không bị ảnh hưởng bởi cơng tác chọn thầu.
2.2.4.4. Q trình quản lý thi cơng
Cũng như các cơng trình xây dựng khác, cơng tác quản lý tiến độ thi cơng ở cơng trình này cũng rất phức tạp và cam go. Nói đến tiến độ thực hiện, thường người ta nghĩ ngay đến tiến độ thi công trực tiếp tại công trường, người quản lý tiến độ là người chỉ huy trưởng cơng trình. Nhưng ở dự án này, vai trò của chủ đầu tư trong việc quản lý tiến độ thi công cũng vô cùng quan trọng.
Cơng tác triển khai thi cơng cơng trình đã gặp vướng mắc ngay từ đầu vì đường nối vào dự án chưa được đền bù hồn chỉnh. Đơn vị thi cơng mặc dù đã cố gắng khoanh vùng để thi cơng, nhưng trong vịng ba tháng vẫn chỉ thi công được phân nửa chiều dài toàn tuyến và chờ đợi mặt bằng.
Nhận thấy việc vừa thi công vừa chờ đợi mặt bằng sẽ ảnh hưởng lớn đến tiến độ hồn thành cơng trình, chủ đầu tư đã tiến hành thương lượng với các dự án xung quanh để mở đường tạm vào bằng cách đầu tư tồn bộ con đường đó. Nhiệm vụ được giao lúc này là phải hoàn thành toàn bộ phần hạ tầng kỹ thuật của giai đoạn một là khu 50ha trong vòng tám tháng.
Để đảm bảo tiến độ hoàn thành như kế hoạch đã đề ra, chủ đầu tư tiến hành chia khu vực và giao cho sáu đơn vị thi công để triển khai đồng loạt song song và đan xen lẫn nhau. Lúc này, công tác quản lý tiến độ thi công chủ yếu tập trung tại các tuyến đường chính kết nối giữa các đơn vị thi công với nhau và với bên ngồi. Sau đó, các tuyến đường nhánh sẽ được từng đơn vị thi công thực hiện độc lập.
Chỉ huy trưởng cơng trình của từng đơn vị thi cơng hàng tuần phải báo cáo tiến độ thi cơng cơng trình cho chủ đầu tư trong cuộc họp giao ban tuần và cùng nhau đề ra giải pháp tối ưu nhất cho tuần sau. Nguồn lực của mỗi đơn vị thi công là khác nhau, điều kiện mặt bằng khác nhau nên các vấn đề về tiến độ thi công được phân tích tại cuộc họp sẽ giúp rất nhiều vào tiến độ thực hiện chung. Đây cũng là bài học kinh nghiệm trong việc quản lý tiến độ thi công.
So với tiến độ dự kiến đề ra, cơng trình hồn thành chậm hơn gần ba tháng. Nhưng đây là kết quả rất tốt trong điều kiện vừa thi cơng vừa giải phóng mặt bằng, nó có tác dụng tích cực thúc đẩy cơng tác đền bù được hồn tất gần như song song với cơng trình.
Hiện nay, khu 103ha cịn lại đang được triển khai thi cơng tuần tự, nhưng do tình hình lắng đọng của bất động sản, nên chủ đầu tư chưa quan tâm đến việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện trong thời gian này.
2.2.4.5. Quá trình quản lý dự án, quản lý chi phí dự án và hợp đồng
Do có đầy đủ năng lực và kinh nghiệm, chủ đầu tư đã chọn hình thức quản lý dự án là chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án và thành lập ban quản lý dự án trực thuộc.
Ban quản lý dự án được thành lập ngay sau khi dự án được duyệt qui hoạch 1/2000. Đây là điều kiện thuận lợi để dự án đảm bảo tiến độ thực hiện vì quá trình theo dõi quản lý dự án được tiến hành ngay từ đầu. Mọi công việc từ khâu mời tư vấn nước ngoài lập qui hoạch 1/500 cho đến thiết kế cơ sở, lập dự án, khảo sát thiết kế, triển khai thi công,… đều do ban quản lý dự án thực hiện nên rất đồng bộ và hiệu quả.
Dự án có thời gian thực hiện tương đối dài (từ khi bắt đầu triển khai thực hiện cho đến nay hơn 5 năm, dự kiến thời gian hoàn thành tồn bộ dự án có thể từ 7 đến 10 năm nữa), do vậy việc quản lý chi phí cho dự án này tương đối khó khăn, phức tạp vì tổng mức đầu tư của dự án được lập cách đây vài năm và giá cả vật liệu xây dựng trong thời gian qua biến động khôn lường. Đến thời điểm này, quản lý chi phí dự án chỉ dựa trên cơ sở dự tốn xây dựng cơng trình của từng hạng mục cụ thể.
Ở dự án này, việc quản lý chi phí tác động rất nhiều đến tiến độ dự án.
Các hợp đồng tư vấn cũng như thi công của dự án được ký kết với nội dung công việc rất chi tiết, chặt chẽ, rõ ràng, nhưng nội dung về tạm dừng và hủy hợp đồng còn sơ sài (do chủ quan là các bên ký kết đều ở Việt Nam, ít khi dừng hay hủy hợp đồng), không nêu rõ lý do khách quan là những lý do nào. Vì thế, khi có một hạng mục đề nghị tạm dừng hợp đồng, chủ đầu tư đã lúng túng. Việc tạm dừng hợp đồng thi công của hạng mục này sẽ ảnh hưởng lớn đến q trình thi cơng của hạng mục kia (phải dừng lại chờ), vì các hạng mục cơng trình hạ tầng kỹ thuật phải thi cơng theo một trình tự trước sau. Đó là chưa kể chủ đầu tư phải mất thời gian cho việc lựa chọn nhà thầu mới, nhất là phải tìm nhà thầu phù hợp vì các nhà thầu khác thường ngại phải thi công những phần cịn lại, khó xử lý khối lượng chồng lấn và thanh quyết toán sau này. Vấn đề này sau khi xử lý xong đã làm chậm trễ tiến độ thực hiện của các hạng mục hơn ba tháng.
Đây là một kinh nghiệm lớn cho chủ đầu tư trong việc quản lý các hợp đồng, tiến độ thực hiện bị chậm lại cũng có một phần nguyên nhân từ chúng.
2.2.4.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhântrong hoạt động xây dựng và công tác giám sát đầu tư của cộng đồng trong hoạt động xây dựng và công tác giám sát đầu tư của cộng đồng
Ở dự án này, các nhà tư vấn và các nhà thầu thi cơng xây dựng mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực hoạt động của mình, nhưng cũng gây ra chậm trễ tiến độ thực hiện của dự án.
Điển hình ở công tác lập qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đơn vị tư vấn lập qui hoạch là cơng ty nước ngồi, đơn vị thẩm tra qui hoạch cũng có nhiều kinh nghiệm. Khi đơn vị lập qui hoạch trình bày các phương án của đồ án qui hoạch, đơn vị thẩm tra đã nêu ra các ý kiến phản biện như: các khu chức năng cần phù hợp với các phong tục tập quán của Việt Nam, giao thông phải được liên kết giữa các khu ở, chiều rộng nhà phố khơng nhất thiết phải có nhiều kích cỡ trong một dải, khơng cần phải có khoảng lùi hơng của các lơ nhà ở giữa, vỉa hè ở một số đường chỉ cần 3 mét, mặt tiền nhà nên quay mặt ra đường có lộ giới rộng,… Trong khi đó đơn vị lập qui hoạch cho rằng các đường giao thông nội bộ