TRONG THỜI GIAN QUA
2.3.3. Chính sách đền ù gi ải phóng mặt bằng và thủ tụ ch ành chính
Giải quyết được vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng là vấn đề sống cịn của dự án. Nó khơng những ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện tồn dự án mà cịn ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, tình hình kinh doanh của nhà đầu tư.
Ở dự án Cao ốc căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà (Quận 5), việc giải phóng mặt bằng được thuận lợi là do chủ đầu tư chủ động bồi thường cho các đối tác đã sử dụng trước đây. Bồi thường trước khi được duyệt giá bán và tiến hành các thủ tục khác. Tiến hành nhận mặt bằng ngay khi có ý định đầu tư, do đó tiến độ dự án khơng bị vướng bận bởi công tác giải tỏa. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá bán mặt bằng còn chậm, thời gian trả lời ý kiến của các sở ngành quá lâu,… đã làm mất đi nhiều cơ hội cho chủ đầu tư. Công tác thỏa thuận tổng mặt bằng và qui hoạch sử dụng đất cũng mất nhiều thời gian (gần 1 năm), ảnh hưởng lớn đến tiến độ chung của dự án.
Một dự án điển hình bị chậm tiến độ thực hiện rất nhiều do công tác đền bù giải phóng mặt bằng là dự án Nâng cấp mở rộng đường Hùng Vương. Dự án vừa triển khai thi công vừa thực hiện công tác đền bù giải tỏa, mặt bằng thi cơng khơng liên tục, gây khó khăn trong việc bố trí nguồn lực thi cơng, phải bố trí thực hiện trải dài, manh mún trên toàn tuyến. Giá cả đền bù được duyệt có thời gian khá lâu so với lúc triển khai thực hiện, đơn giá đền bù theo giá nhà nước (không theo sát thị trường) nên rất khó khăn khi áp giá, thương lượng đền bù với các hộ dân, đã xảy ra một số khiếu nại kéo dài. Có một thời gian dự án hết mặt bằng thi công, bế tắc, rơi vào cảnh đường mới chưa xong, đường cũ kẹt xe, ngập nước… Khơng những thế, khi cơng trình thi cơng gần hồn thành, chỉ cịn một đoạn có chiều dài khoảng 200m (của một vài hộ dân) nhưng vẫn chưa giải phóng được mặt bằng. Tất cả các hạng mục bị ngưng bị, không thể tiến hành đấu nối thông tuyến và vận hành như: cấp điện, cấp thoát nước nên chưa thể dời hệ thống cũ; hệ thống chiếu sáng, các đường cáp treo nổi cũng chưa thể vận hành. Đây là các trường hợp cá biệt, đất họ sống ổn định lâu năm nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ, theo qui định chỉ được đền bù 90% đơn giá, nhưng tất cả yêu cầu phải bồi thường 100%. Sau nhiều lần khiếu nại, Thành phố vẫn chỉ có thể thực hiện theo qui định. Bằng kinh nghiệm của mình, chủ đầu tư đã tạm ứng trước số tiền chênh lệch để phối hợp giải quyết dứt điểm việc đền bù, sớm giao mặt bằng thi công. Sau đó, mới xin chủ trương của thành phố linh động hoàn trả lại cho chủ đầu tư khoản chi phí đã tạm ứng. Q trình giao mặt bằng bị kéo dài và lãng phí qua nhiều tháng. Dự án Khu dân cư Cát Lái cũng bị động rất nhiều do công tác đền bù giải tỏa khó khăn phức tạp. Dự án có qui mơ lớn, diện tích mặt bằng rộng, nên lúc đầu mặt bằng được giải tỏa không liền lạc, “da beo”, manh mún, khó triển khai thi công. Tuy nhiên, do nguồn vốn không thuộc ngân sách nhà nước, nên chủ đầu tư rất linh động trong việc thương thảo
giá đền bù cùng với sự cương quyết không chấp nhận những giá bất hợp lý,… đến nay đã gần như hồn thành cơng tác đền bù giải tỏa. Nhưng thời gian thực hiện hơn gấp đôi so với kế hoạch đã đề ra (dự kiến hoàn tất từ năm 2005 – đến năm 2007, nhưng đến hết năm 2009 vẫn còn khoảng 2% diện tích chưa đền bù). Chủ đầu tư đã phải vừa thi cơng vừa giải phóng mặt bằng mới có thể hình thành nên một phần dự án như hiện nay.
Một số dự án nhỏ như Khu dân cư An Phú 2,23ha cũng bị ảnh hưởng lớn do công tác đền bù chưa hồn tất. Vì có diện tích nhỏ, nên chỉ cần cịn vài ngàn mét vuông cũng gây rất nhiều khó khăn cho việc tiến hành thi công. Cụ thể ở dự án này, chỉ còn khoảng hơn 1.600m2 chưa đền bù mà dự án bị các đối tác từ chối hợp tác nhiều lần, làm mất thời gian khá dài. Đó là chưa kể cơng tác thi cơng phải ngưng trệ hoàn toàn do xây dựng nhà cao tầng mà có một phần khơng thi cơng phần móng được thì khơng thể tiếp tục thực hiện,…
Ngồi ra, cũng chính vì vướng đền bù giải tỏa mà một số dự án khác do Công ty làm chủ đầu tư đã chưa thể tiếp tục triển khai được. Điển hình như dự án khu dân cư 5,7ha bắc Trần Văn Kiểu – nam Hùng Vương (quận Bình Tân, Tp.HCM) từ năm 2005 đến nay mới chỉ đền bù được hơn 30% diện tích; tương tự, dự án Khu dân cư trong Khu chức năng số 7 (Đơ thị Nam Tp.HCM) có qui mơ 12,3ha cũng tiến hành đền bù từ năm 2005 nhưng đến nay diện tích đền bù khơng đáng kể và tình hình xây cất tràn lan không phép thường xuyên xảy ra… làm cho quá trình thực hiện dự án hầu như bị ngưng trệ.