kháng với người thứ ba
Hiện nay trên thế giới đang tồn tại hai hệ thống xác định hiệu lực của việc đăng ký bất động sản: một là đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền
đối với bất động sản đó; hai là đăng ký bất động sản có giá trị đối kháng với người thứ ba. Và pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam xác định giá trị hiệu lực của việc đăng ký có sự kết hợp của giá trị hiệu lực cả hai hệ thống trên. Theo đó, dẫn đến tình trạng cùng là đăng ký bất động sản nhưng với tài sản này thì việc đăng ký có giá trị xác lập quyền (như đăng ký đối với bất động sản là đất đai), nhưng với tài sản khác lại chỉ có giá trị đối kháng với người thứ ba (như đăng ký đối với bất động sản là nhà ở). Như vậy, ngay trong bản thân các quy định đã có sự không thống nhất về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản phải giải quyết được vấn đề này theo hướng lựa chọn quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản theo một trong hai quan điểm nêu trên để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.
Nếu quy định giá trị của việc đăng ký bất động sản là xác lập quyền đối với bất động sản, tức là thừa nhận việc đăng ký bất động sản gắn liền với sự công nhận và bảo hộ của Nhà nước về quyền đối với bất động sản thì sẽ có ý nghĩa rất lớn trong việc khuyến khích người dân thực hiện việc đăng ký. Tuy nhiên, nếu tiếp cận bản chất của đăng ký bất động sản theo hướng nêu trên sẽ dẫn đến những hậu quả không mong muốn, cụ thể: Thứ nhất, quy định này sẽ đi trái lại với bản chất của giao dịch dân sự là mang tính thỏa thuận, và giao dịch đó phải có hiệu lực theo sự thỏa thuận của các bên. Sự can thiệp của cơ quan Nhà nước vào việc xác lập giá trị hiệu lực của giao dịch dân sự là không hợp lý, trái với quy định của pháp luật nội dung (tại Điều 4 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng" [36]); thứ hai, việc đăng ký bất động sản sẽ có xu hướng bị hành chính hóa, theo đó, việc xác lập quyền, lợi ích hợp pháp đối với bất động sản từ các quan hệ dân sự, kinh tế bị phụ thuộc vào ý chí của cơ quan cơng quyền nhiều hơn là căn cứ luật định. Điều này không những làm cho thủ tục đăng ký bị kéo dài (do cơ quan đăng ký lo ngại về trách nhiệm), giá trị của văn bản pháp
luật bị suy giảm mà còn dễ phát sinh những tiêu cực như hối lộ, tham nhũng... Hơn nữa, việc đăng ký xác lập quyền đối với tài sản theo quy định của pháp luật dân sự là nhiệm vụ thứ yếu so với những nhiệm vụ khác của các cơ quan hành chính, cơ quan quản lý về bất động sản. Điều này dẫn đến việc cơ quan đăng ký không thực sự chú trọng đến công tác đăng ký bất động sản, đặc biệt là các giao dịch về bất động sản không làm chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng đất (chỉ thực sự chú trọng đến khâu đăng ký lần đầu tiên đối với bất động sản nhằm nắm được những thơng tin mang tính kỹ thuật, đáp ứng u cầu quản lý hành chính đối với bất động sản đó), từ đó gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.
Việc tiếp cận giá trị pháp lý của việc đăng ký như trên cũng sẽ tạo ra sự chồng chéo, xung đột về hiệu lực khi áp dụng vào cuộc sống. Trên thực tế, đã có những trường hợp quyền sở hữu bất động sản đã được Nhà nước công nhận thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi có tranh chấp tại Tịa án thì phán quyết của Tịa lại ngược lại. Trong trường hợp đó, Nhà nước sẽ bảo hộ quyền cho những người mà mình đã cơng nhận quyền sở hữu hay để cho bản án của Tịa có hiệu lực pháp luật? Hoặc trường hợp người có quyền sở hữu bất động sản hợp pháp nhưng chưa đăng ký bất động sản thì người đó sẽ khơng được cơng nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của mình khi có tranh chấp tại Tồ án?
Do đó, nếu chúng ta nghiên cứu hệ thống pháp luật Việt Nam theo hướng quy định đăng ký bất động sản có giá trị đối kháng với người thứ ba sẽ hợp lý hơn. Bởi vì mục tiêu cơ bản của đăng ký bất động sản là công khai, minh bạch các quyền và giao dịch về bất động sản, đồng thời cần tôn trọng quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên theo hướng quyền và giao dịch về bất động sản phải được xác lập và có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, không phụ thuộc vào việc có đăng ký hay không. Việc đăng ký không làm phát sinh thêm quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các chủ thể khác có quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản, mà chỉ
có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, có nghĩa khi bất động sản được đăng ký thì người có quyền đối với bất động sản được ưu tiên thực hiện quyền của mình, nếu tổ chức, cá nhân khác cùng có quyền đối với bất động sản đó, nhưng khơng u cầu đăng ký hoặc đăng ký sau (xác định thứ tự ưu tiên trên cơ sở thứ tự đăng ký).