nguồn gốc từ ý thức hệ: người dân chưa xây dựng được ý thức về việc đi đăng ký bất động sản vì quyền lợi của cá nhân mình và cơ quan đăng ký cũng chưa ý thức được rằng hoạt động đăng ký bất động sản không chỉ nhằm thực hiện quản lý nhà nước mà còn phục vụ cho sự minh bạch hóa của thị trường bất động sản. Để thúc đẩy hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam, chúng ta cần đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến để người dân hiểu được quyền lợi của mình từ việc đăng ký; bên cạnh đó, cần hồn thiện quy trình, thủ tục đăng ký theo hướng đơn giản, gọn nhẹ; xây dựng đội ngũ cán bộ thực hiện đăng ký tận tình phục vụ nhân dân. Từ đó, hoạt động đăng ký bất động sản sẽ tự mình hồn thiện, phục vụ tốt nhu cầu quản lý nhà nước cũng như nhu cầu cơng khai hóa thơng tin, giúp thị trường bất động sản phát triển nhanh và bền vững. Trên cơ sở đó thì với cơ chế đăng ký tự nguyện hay bắt buộc đăng ký cũng không chi phối việc tham gia đăng ký bất động sản của người dân.
2.2.6. Về nội dung đăng ký bất động sản
2.2.6.1. Quy định về nội dung đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam Việt Nam
Tại Việt Nam hiện nay, pháp luật về đăng ký bất động sản tập trung quy định hai nội dung chủ yếu là đăng ký lần đầu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và đăng ký các giao dịch, hợp đồng về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản
gắn liền với đất. Ngồi ra, pháp luật cũng có quy định nội dung đăng ký hiện trạng bất động sản.
Nội dung đăng ký bất động sản được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự 2005, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng, đầu tư xây dựng cơ bản.
Về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản để cấp Giấy chứng nhận
Bộ luật Dân sự 2005 quy định quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và pháp luật đăng ký bất động sản (Điều 167). Như vậy, có thể hiểu về nguyên tắc, những tài sản được coi là bất động sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 thì phải đăng ký quyền sở hữu.
Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36]. Như vậy, việc đăng ký chỉ được đặt trong mối quan hệ xác lập quyền sở hữu theo căn cứ chuyển giao, chứ không phải theo những căn cứ khác như thời hiệu, tạo lập mới. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2005 cũng chấp thuận những ngoại lệ, khi pháp luật chuyên ngành có quy định.
Căn cứ vào nguyên tắc nêu trên, pháp luật xác định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai" [36].
Ngoài ra, theo Điều 173 Bộ luật Dân sự 2005 thì quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật là các quyền của người không phải là chủ sở hữu cũng phải đăng ký.
Đối với đăng ký quyền sử dụng đất: do đất đai là tài sản thuộc sở hữu
toàn dân, nên hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất mang tính bắt buộc (nếu khơng thực hiện thì bị xử lý hành chính). Đối tượng đăng ký trong giai đoạn này là sự kiện chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai từ Nhà nước - với tư cách người đại diện cho chủ sở hữu để quản lý đất đai - sang cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Sự chuyển giao đó có thể bao gồm chuyển giao đồng thời về mặt pháp lý và trên thực tế (như trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với người chưa có đất), nhưng cũng có khi chỉ là sự chuyển giao về mặt pháp lý (trường hợp công nhận quyền sử dụng đất). Sự kiện chuyển giao nêu trên là cơ sở làm phát sinh "quyền sử dụng đất" của người sử dụng đất. Tùy theo ý chí của người đại diện cho chủ sở hữu đất đai (Nhà nước), quyền sử dụng đất đó có thể là có thời hạn hoặc ổn định, lâu dài (thực chất là vơ thời hạn), có thể được đem ra giao dịch trên thị trường hoặc khơng được. Cũng cần phải thấy rằng, đó khơng thể là ý chí tùy tiện, chủ quan của những cá nhân cụ thể đang nắm giữ vị trí trong bộ máy nhà nước mà quyết định của những cá nhân này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục ra quyết định.
Kết quả đăng ký của giai đoạn này chính là việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp cho người dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi có Giấy chứng nhận này thì tổ chức, cá nhân mới chính thức được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất và mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất đó.
Đối với đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng, quy định về
việc đăng ký bất động sản là nhà ở, cơng trình xây dựng khác (khơng phải là nhà ở) được thể hiện tập trung trong chế định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và cơng trình xây dựng. Trước khi Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản thì các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng (sau đây gọi là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP). Hiện nay, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản quy định thống nhất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước. Do đó, các quy định về cấp Giấy chứng nhận trong Luật Nhà ở và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP đã bị bãi bỏ.
Việc chứng nhận quyền sở hữu được thực hiện đồng thời với việc ghi nhận hiện trạng nhà ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở, cơng trình xây dựng khi (1) thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và (2) nhà ở, cơng trình xây dựng đó được tạo lập hợp pháp (thông qua các căn cứ xác lập quyền sở hữu do Bộ luật Dân sự quy định như: đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế và các hình thức khác theo quy định của pháp luật). Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng (xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu) khi phát sinh những căn cứ nêu trên khơng mang tính bắt buộc. Nếu chủ sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng khơng đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền (không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu) thì vẫn được sử dụng nhà ở và cơng trình xây dựng đó; nhưng chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với bất động sản đó theo quy định của pháp luật khi có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp.
Đối với đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định giao rừng, cho thuê rừng thì sự kiện nêu trên được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng. Như vậy, tuy pháp luật hiện hành không quy định cụ thể,
nhưng sẽ có hai cơ quan thực hiện việc đăng ký đối với việc xác lập quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Đó là cơ quan địa chính (cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính) và cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành về lâm nghiệp (cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ quản lý rừng). Theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 31 và Điều 36 của Nghị định số 23/2006/NĐ-CP, việc ghi nhận những sự kiện làm phát sinh, hạn chế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, xét về bản chất chính là thực hiện đăng ký bất động sản đối với quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
Điểm mới đáng kể của pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành đó là quy định thống nhất cấp một mẫu Giấy chứng nhận cho các loại bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất), qua đó khắc phục tình trạng "nhiều cửa, nhiều giấy, nhiều thủ
tục" và sự không thống nhất trong việc cấp giấy giữa các địa phương trước
đây mà Báo cáo khảo sát năm 2007 và Báo cáo khảo sát năm 2009 đã phản ánh, đó là: tại tỉnh Thừa Thiên Huế, các cơ quan Nhà nước của tỉnh Thừa Thiên - Huế cho phép người dân có thể lựa chọn hoặc yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 hoặc yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/CP. Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003, nếu người dân có yêu cầu, cơ quan cấp giấy sẽ ghi nhận bất động sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận. Trong 6 tỉnh, thành phố tiến hành khảo sát thì chỉ duy nhất Thành phố Hồ Chí Minh và ĐăcLăc là hai địa phương thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở kể từ khi luật này có hiệu lực. Tại các địa phương khác vẫn chưa triển khai việc cấp giấy nêu trên. Tuy nhiên, nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng lại rất nhiều trong khi địa phương chưa triển khai thực hiện. Để giải quyết vướng mắc này, Sở Xây dựng một số địa phương (Thái Bình) đã tiến hành cấp Bản xác nhận về cơng
trình xây dựng cho các tổ chức, trong đó xác nhận một số nội dung như: diện tích, kết cấu, hạng mục... nhưng chưa thể hiện được nội dung ai là chủ sở hữu đối với cơng trình xây dựng. Kết quả khảo sát vào tháng 3/2009 tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, Trung tâm thơng tin Tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp nhà ở gắn liền với đất ở, còn Sở Xây dựng cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chỉ có nhà ở trên đất...
Về đăng ký các giao dịch, hợp đồng về bất động sản
Đối với các hợp đồng, giao dịch về bất động sản, Bộ luật Dân sự 2005 đưa ra nguyên tắc chung: "Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có cơng chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tn theo các quy định đó" (Khoản 2 Điều 401) [36]. Căn cứ vào nguyên tắc đó, có những hợp đồng, giao dịch được Bộ luật Dân sự quy định cụ thể phải thực hiện đăng ký, như hợp đồng cho thuê nhà (Điều 492), hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 705), hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 717). Song, cũng có những hợp đồng, giao dịch về bất động sản mà việc phải đăng ký hay không phụ thuộc vào quy định của pháp luật chuyên ngành, ví dụ như hợp đồng mua bán nhà (khoản 4 Điều 451), hợp đồng tặng cho bất động sản (Điều 467)...
Đối với đăng ký các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất: Pháp
luật đất đai gọi đây là đăng ký những trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, qua đó nhấn mạnh việc người sử dụng đất chỉ được định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà họ có được trong phạm vi Nhà nước cho phép. Sự "cho phép" của Nhà nước được thể hiện khơng phải dưới hình thức những quyết định hành chính cá biệt (đồng ý hay không đồng ý với sự định đoạt của người sử dụng đất) mà là dưới hình thức các đạo luật, với các quy phạm quy định rõ quyền và điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất. Đối với các hợp đồng về quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự quy định nguyên tắc:
- Nếu hợp đồng, giao dịch làm chuyển giao quyền sử dụng đất cho một chủ thể mới, thì chủ thể đó phải đăng ký việc xác lập quyền sử dụng đất (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Khi đó, đối tượng đăng ký không phải là hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hay góp vốn quyền sử dụng đất, mà chính là đăng ký một quyền tài sản - quyền sử dụng đất.
- Nếu hợp đồng, giao dịch không làm thay đổi người có quyền sử dụng đất, như hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất, thì đối tượng đăng ký là một quan hệ hợp đồng.
Tuy nhiên, khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất" [10]. Theo quy định trên, nếu không đăng ký thì các hợp đồng nêu trên khơng có hiệu lực và do vậy, tất cả các hợp đồng này đều là đối tượng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất.
Xin cung cấp một vài số liệu cụ thể về kết quả đăng ký biến động về quyền sử dụng đất:
* Tại Thành phố Hồ Chí Minh:
+ Năm 2005: 26.891 trường hợp đăng ký thế chấp, 13.080 trường hợp đăng ký các giao dịch khác về quyền sử dụng đất.
+ Năm 2006: 34.506 trường hợp đăng ký thế chấp, 12.310 trường hợp đăng ký các giao dịch khác về quyền sử dụng đất.
+ 9 tháng đầu năm 2007: 24.806 trường hợp đăng ký thế chấp, 11.293 trường hợp đăng ký các giao dịch khác về quyền sử dụng đất [18, tr. 14].
* Tại tỉnh Lào Cai:
+ Năm 2005: 25 trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp là tổ chức;
+ Năm 2006: 46 trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp là tổ chức;
+ 6 tháng đầu năm 2007: 14 trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp là tổ chức [18, tr. 15].
* Tại thành phố Cà Mau:
+ Năm 2005: đăng ký được 3.022 trường hợp, trong đó có 395 trường hợp đăng ký thế chấp;
+ Năm 2006: đăng ký được 5.013 trường hợp, trong đó có 2.747 trường hợp đăng ký thế chấp;
+ 6 tháng đầu năm 2007: đăng ký được 3.703 trường hợp, trong đó có 2.576 trường hợp đăng ký thế chấp [18, tr. 15].
Theo báo cáo tổng hợp kết quả kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tỉnh Hưng n, Sơn La, Hịa Bình do do Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp tiến hành vào tháng 7 năm 2010 thì từ năm 2005 đến nay (tính đến