hoạt động dân sự, kinh tế trong đăng ký bất động sản
Điều 4 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản của các giao dịch
dân sự, trong đó ghi nhận: "cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng" [37]. Tuy nhiên, Điều 692 Bộ luật Dân sự và khoản 4 Điều 146 NĐ181/2004/NĐ-CP lại quy định việc chuyển quyền sử dụng đất và các hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Quy định này mâu thuẩn với nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự nêu trên. Thực chất, quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được xác lập từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế, hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Như vậy, với quy định hiện nay về thời điểm có hiệu lực của các giao dịch về quyền sử dụng đất đã cho phép nhà nước can thiệp quá sâu vào các giao dịch dân sự, kinh tế, đi ngược lại với bản chất tự do thỏa thuận trong giao lưu dân sự.
Mặt khác, hiện nay, trong hoạt động đăng ký bất động sản chưa có sự phân định rạch ròi giữa việc đăng ký như là một hoạt động thực hiện thủ tục hành chính về quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện hoạt động đăng ký bất động sản như là một hoạt động dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực hiện các quyền dân sự của mình đối với bất động sản. Do đó, các hoạt động đăng ký bất động sản đang dần bị hành chính hóa gây khó khăn, cản trở cho việc phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và giao dịch dân sự nói chung.