chung chung, chưa rõ ràng và không thống nhất. Với đối tượng đăng ký là "cơng trình xây dựng", pháp luật Việt Nam chưa có quy định rõ những cơng trình xây dựng loại nào thì được đăng ký theo pháp luật về đăng ký bất động sản. Trên thực tế, các cơng trình như nhà ga, bến cảng, hầm mỏ,…cũng là cơng trình xây dựng nhưng chưa có cơng trình nào được đăng ký theo pháp luật về đăng ký bất động sản và khi có yêu cầu về đăng ký các loại tài sản này thì cơ quan đăng ký bất động sản khơng thực hiện. Có một số cơng trình xây dựng được đem thế chấp nhưng khơng được đăng ký theo pháp luật đăng ký bất động sản mà người yêu cầu đăng ký phải thực hiện đăng ký theo pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm với hình thức đăng ký thơng báo xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán. Thực tế này dẫn đến thông tin về tài sản tại cơ quan đăng ký bất động sản không được quản lý một cách đầy đủ và người dân khi yêu cầu đăng ký đối với loại tài sản này thì khơng biết phải đến cơ quan nào khi mà tài sản là bất động sản lại không được đến đăng ký tại cơ quan đăng ký bất động sản!
2.2.3. Về hiệu lực của việc đăng ký
Tùy thuộc hệ thống đăng ký bất động sản của từng nước, việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý khác nhau. Hiện nay, trên thế giới tồn tại hai hệ thống quy định khác nhau về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản. Một là, hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba (tiêu biểu là Cộng hòa Pháp, Nhật Bản,…); hai là, hệ thống đăng ký để xác lập quyền (tiêu biểu là Liên bang Nga, Trung Hoa...).
2.2.3.1. Quy định về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam pháp luật Việt Nam
Các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam cũng chưa có điều khoản nào quy định cụ thể về "giá trị pháp lý của đăng ký bất
động sản". Tuy nhiên, qua nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành, có thể
động sản khơng theo một hệ thống nào trên thế giới mà có sự đan xen của hai loại giá trị pháp lý. Điều này, có nghĩa đăng ký bất động sản vừa có giá trị xác lập quyền, vừa có giá trị đối kháng với người thứ ba.
Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36].
Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì đăng ký bất động sản là cơ sở làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản.
Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai quy định: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [34].
Khoản 7, 8 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc "chủ rừng đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng" [35].
Khoản 3 Điều 31 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP quy định rõ:
Công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng [12].
Như vậy, theo pháp luật về đất đai, tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì mới chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thơng qua quyết định hành chính hoặc thông qua hợp đồng và chỉ khi tổ chức, cá nhân đó được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua
thủ tục đăng ký bất động sản thì mới chính thức được cơng nhận có quyền sử dụng đất và được thực hiện đầy đủ các quyền năng của người sử dụng đất. Do vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong pháp luật dân sự, việc đăng ký còn được xem xét như là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định" [36], trong khi các hình thức của giao dịch dân sự có thể là "phải được thể hiện bằng văn bản, phải có cơng chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép" nếu pháp luật có quy định (Khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005) [36]. Như vậy, có thể hiểu rằng nếu pháp luật quy định giao dịch phải được thể hiện bằng văn bản và phải đăng ký mới có hiệu lực, thì việc khơng đăng ký sẽ làm cho giao dịch đó vơ hiệu. Dựa vào nguyên tắc nêu trên của Bộ luật Dân sự, Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai" [36]. Trên nguyên tắc đó, khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa, nếu không đăng ký, quyền sử dụng đất sẽ chưa được chuyển sang cho người nhận chuyển đổi, người nhận chuyển nhượng, người thuê, người được tặng cho bất động sản này. Với những quy định trên cho thấy, đăng ký bất động sản chính là cơ sở để xác lập quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
Khác với đăng ký quyền sử dụng đất, pháp luật không quy định quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng bắt buộc phải đăng ký. Pháp luật quy định, đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu (khoản 3 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản). Điều 9 Luật Nhà ở cũng quy định: "Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có u cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở cho họ" [37]. Ngoài trường hợp quyền sở hữu nhà ở có được do tạo lập nhà ở hợp pháp thì quyền sở hữu nhà ở có được thơng qua việc thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở (mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế). Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định:
Quyền sở hữu nhà ở chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với nhau hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở [37].
Bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận chuyển đổi, bên
được thừa kế được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, dù có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận hay không cấp Giấy chứng nhận, dù các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở (kể cả cơng trình xây dựng) được đăng ký theo quy định của Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT thì quyền sở hữu đối với nhà ở, cơng trình xây dựng vẫn tồn tại không phụ thuộc vào hành vi đăng ký. Khi thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận, quyền sở hữu bất động sản cũng như các thông tin về hiện trạng bất động sản được cơ quan đăng ký ghi vào Giấy chứng nhận, lưu giữ trong hồ sơ địa chính và cơng khai hóa thơng tin về những thơng tin đó cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Với các quy định như trên, có thể khẳng định đăng ký đối với bất động sản là nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất khơng có giá trị xác lập quyền mà chỉ có giá trị cơng khai hóa thơng tin và đối kháng với người thứ ba.