pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức
Theo quy định của pháp luật Cộng hịa Liên bang Đức thì việc đăng ký bất động sản khơng có giá trị xác lập quyền, nó chỉ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hịa Liên bang Đức khơng quy định cụ thể về giá trị pháp lý của việc đăng ký, mà quy định gián tiếp thông qua thứ tự ưu tiên của các quyền đã đăng ký. Khoản 1 Điều 45 quy định: "Trong trường hợp đơn đề nghị thực hiện nhiều đăng ký vào sổ địa bạ cùng một lúc mà chỉ trên cơ sở một quyền duy nhất, thì việc đăng ký đề nghị sau không được phép thực hiện trước khi hoàn thành đơn đề nghị trước đó" (Điều 17); "Nếu trước khi hồn thành đơn đề nghị lại có đơn đề nghị khác đăng ký vào sổ địa bạ mà chỉ trên cơ sở một quyền duy nhất thì cơ quan quản lý địa bạ sẽ ghi chú có lợi cho đơn đề nghị đã nộp trước hoặc ghi chú sự phản đối" (khoản 2 Điều 18); "Trường hợp trong bộ phận đăng ký sổ địa bạ có nhiều đăng ký cần được thực hiện thì việc đăng ký vào sổ địa bạ phải theo thứ tự phù hợp với thời gian của đơn đề nghị; nếu nhiều đơn đề nghị đến cùng một thời gian thì phải được ghi chú vào sổ địa bạ là những đăng ký có cùng thứ tự" [47].
Theo hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba, việc thực hiện đăng ký là một giao dịch đặc thù, mang tính chất thủ tục hành chính để cơng bố một quyền đối với bất động sản đã tồn tại trước đó và để quyền đó có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Theo hệ thống này, quyền đối với bất động sản được xác lập do hiệu lực của các giao dịch dân sự (như mua bán, trao đổi, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,..) hoặc do các sự kiện pháp lý (thừa kế, thời hiệu, …). Quyền đó khơng bị mất đi nếu không đăng ký. Cơ sở lý luận để xây dựng hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba là sự phân biệt giữa hiệu lực pháp lý của giao dịch với giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền.
Tuy khơng có ý nghĩa xác lập quyền đối với bất động sản, song việc đăng ký có hiệu lực trong việc giải quyết sự cạnh tranh giữa hai quyền đối với cùng
một bất động sản. Do đó, Luật về thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức có quy định rất rõ về việc xác định thứ tự đăng ký và ghi chú thứ bậc.
2.2.3.3. Nhận xét, đánh giá
Thứ nhất, do pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức thừa nhận sở hữu tư
nhân đối với đất đai và cơng trình xây dựng, đồng thời thừa nhận việc xác lập, chuyển dịch quyền sở hữu được thực hiện trên cơ sở tự do ý chí của chủ thể, nên trong hệ thống đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, việc đăng ký không phải là điều kiện để xác lập quyền đối với bất động sản. Việc đăng ký chỉ có giá trị cơng khai hóa thơng tin về quyền đối với bất động sản, qua đó xác định hiệu lực đối kháng với người thứ ba, đồng thời là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên giữa các quyền đối với bất động sản giữa các chủ thể khác nhau.
Trong khi đó, tại Việt Nam, do có nhiều văn bản chuyên ngành quy định về bất động sản và giới hạn theo loại tài sản trên cơ sở thừa nhận của nhà nước đất đai thuộc sở hữu tồn dân, cịn nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng thuộc sở hữu tư nhân nên đối với mỗi loại bất động sản, việc đăng ký có giá trị pháp lý khác nhau. Đối với đất đai, đăng ký có ý nghĩa xác lập quyền. Đối với nhà ở, việc "đăng ký" chỉ có giá trị là điều kiện để đưa nhà ở vào giao dịch (Điều 91 Luật Nhà ở).
Thứ hai, việc pháp luật Việt Nam quy định hình thức của giao dịch
dân sự có thể là "phải được thể hiện bằng văn bản, phải có cơng chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép" [36] và chỉ đăng ký mới phát sinh hiệu lực của hợp đồng là điểm khác biệt lớn nhất của pháp luật Việt Nam với pháp luật của các nước trên thế giới.
Trên thế giới, tùy theo từng hệ thống đăng ký, hợp đồng, giao dịch về bất động sản có thể là căn cứ để đối kháng với người thứ ba (hệ thống đăng ký để đối kháng với bên thứ ba), hoặc chỉ có ý nghĩa là điều kiện cần để xác lập quyền đối với bất động sản (hệ thống đăng ký xác lập quyền). Song, cả hai hệ thống đăng ký đều có điểm chung là việc đăng ký bất động sản chỉ được
đặt trong mối quan hệ với quyền đối với bất động sản. Nói cách khác, hợp đồng, giao dịch về bất động sản với ý nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, chuyển giao quyền đối với tài sản sẽ có hiệu lực theo các quy định của pháp luật về hợp đồng, chứ không phụ thuộc vào việc đăng ký. Ngay cả khi xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản theo hướng xác lập quyền, Luật về quyền sở hữu tài sản của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa vẫn khẳng định: "Hợp đồng về thiết lập, thay đổi, chuyển nhượng và hủy bỏ quyền tài sản đối với bất động sản có hiệu lực kể từ khi thành lập, trừ khi pháp luật có quy định khác hoặc hợp đồng có quy ước khác; nếu chưa làm thủ tục đăng ký quyền tài sản thì khơng ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng" [8].
Có thể khẳng định, ngoại trừ Việt Nam, khơng có bất cứ hệ thống đăng ký bất động sản nào trên thế giới coi đăng ký bất động sản là điều kiện về mặt hình thức để hợp đồng, giao dịch về bất động sản có hiệu lực. Đối với hình thức của hợp đồng, giao dịch về bất động sản, trên thế giới chỉ tồn tại hai trường phái, hoặc là bắt buộc phải cơng chứng hợp đồng (ví dụ như Cộng hịa Pháp, Việt Nam), hoặc không bắt buộc (Nhật, Hàn Quốc, Úc). Theo ý kiến của các chuyên gia pháp lý Nhật Bản, quy định việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (ví dụ Điều 141 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) là bất hợp lý. Về khoa học pháp lý, chỉ có thể xác định việc đăng ký là điều kiện phát sinh hoặc chuyển dịch quyền, chứ không thể xác định việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng do trước khi thực hiện đăng ký, các bên tham gia giao dịch vẫn phải thực hiện một số thỏa thuận nhất định trong hợp đồng như: đặt cọc, thanh toán tiền… Nếu coi việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, thì khi chưa thực hiện đăng ký, hợp đồng chưa có hiệu lực và các bên sẽ khơng có cơ sở để thực hiện các quy định có trong hợp đồng. Do đó, pháp luật Việt Nam cần sửa đổi theo hướng không nên quy định đăng ký là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực.
Thứ ba, pháp luật dân sự của Việt Nam quy định thời điểm chuyển
Dân sự 2005 là "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36]. Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển quyền là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, thì thời điểm chuyển quyền cũng được xác định theo nguyên tắc đối với đất. Đối với nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu lại được xác định là thời điểm hợp đồng được công chứng (trường hợp giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân), hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng (trường hợp giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở), hoặc từ thời điểm mở thừa kế (trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở). Việc không thống nhất trong các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đã dẫn đến tình trạng trong trường hợp mua bán nhà đất đã được công chứng nhưng không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, việc mua bán nhà trên đất vẫn có hiệu lực, nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất lại bị coi là khơng có hiệu lực.