động sản theo pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức
Thẩm quyền đăng ký bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức thuộc về hệ thống Tòa án khu vực được xác định theo địa hạt quản lý. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định:
Các sổ địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời nhau do Tòa án khu vực quản lý. Các Tịa án khu vực có thẩm quyền đối với địa hạt nơi đất đai tọa lạc. Những quy định riêng tại các Điều 143
và 144 đối với bang Baden-Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định thống nhất khơng có ảnh hưởng gì (Khoản 1 Điều 1) [47].
Ở Cộng hòa Liên bang Đức, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mơ hình tập trung, thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản, không phân biệt loại bất động sản, hệ thống cơ quan đăng ký này thuộc bộ máy tư pháp. Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mơ hình tập trung: thực hiện đăng ký tất cả các quyền liên quan đến bất động sản tại một hệ thống cơ quan duy nhất bảo đảm tổ chức của cơ quan đăng ký bất động sản thống nhất trong cả nước; bảo đảm sự tập trung thống nhất các thông tin liên quan đến bất động sản, dẫn đến việc quản lý và công bố công khai thông tin được thuận tiện hơn, do thông tin về bất động sản không bị phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau.
Hệ thống đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức tách biệt với hệ thống đăng ký, quản lý hiện trạng của bất động sản, cơ quan đăng ký bất động sản không thực hiện việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản hoàn toàn tách biệt với hệ thống cơ quan địa chính chuyên thực hiện hoạt động mang tính kỹ thuật như: đo đạc, phân thửa đất, lập bản đồ... để quản lý đất và hệ thống cơ quan quản lý cơng trình xây dựng [8]. Cơ quan đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản nhằm cơng khai hóa các quyền này. Luật
thủ tục về đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định: Chỉ được đăng ký vào Sổ địa bạ, nếu chứng minh được sự đồng ý đăng ký hoặc tuyên bố thông qua Văn bằng công khai hoặc chứng thực công khai về việc đăng ký. Các điều kiện để đăng ký vào Sổ địa bạ phải có sự chứng minh qua Văn bằng cơng khai, nếu các điều kiện đó khơng được rõ ràng ở Cơ quan quản lý địa bạ (Khoản 1 Điều 29) [47].
Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để qua đó xác định chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký. Do đó, cơ quan đăng ký bất động sản thường thực hiện ghi nhận thông tin về hiện trạng của bất động sản. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định về việc ghi nhận hiện trạng bất động sản khi thực hiện đăng ký:
Một phần thửa đất chỉ có thể được đăng ký vào sổ địa bạ tách biệt với toàn bộ thửa đất, nếu cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng ý xác nhận phần tách biệt đó trong danh mục chính thức và qua đó thực hiện sự mơ tả phần đó cũng như mơ tả các số liệu, thay đổi phần đất chính trong danh mục chính thức của sổ địa bạ. Phần thửa đất phải được ghi bằng một số đặc biệt trong danh mục chính thức, trừ trường hợp cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng ý bỏ qua việc thực hiện danh mục chính thức bởi thửa đất đó đã được hợp nhất với một thửa đất bên cạnh hoặc một phần của thửa đất đó và phần đó đã được xác nhận trong sổ địa bạ. Thông qua Nghị định của Chính phủ các Bang mà việc ban hành có thể được ủy quyền cho Bộ Tư pháp các Bang thì bên cạnh trích lục từ phần mơ tả cũng phải xuất trình trích lục từ danh mục thương mại cho thấy độ lớn và vị trí của thửa đất, trừ trường hợp phần thửa đất cho đến nay được quản lý trong hồ sơ địa chính với số riêng biệt (Khoản 3 Điều 2) [47].