thống nhất trong một số nội dung cơ bản
Xuất phát từ việc các quy định về đăng ký bất động sản hiện vẫn phân tán tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2005 không đưa ra một nguyên tắc thống nhất trong việc thực hiện đăng ký bất động sản. Điều này thể hiện rõ trong các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản, về hình thức của hợp đồng, về nguyên tắc công khai các quyền, giao dịch về bất động sản... Hơn nữa, việc Bộ luật Dân sự dành cho các đạo luật chuyên ngành quyền ưu tiên quy định về những nội dung cơ bản liên quan đến đăng ký bất động sản đã dẫn đến những quy định mâu thuẫn.Tại từng văn bản, do vấn đề đăng ký đối với mỗi loại bất động sản được nhìn nhận theo một góc độ khác nhau và phân tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của Bộ, ngành quản lý bất động sản đó, nên các quy định về đăng ký bất động sản khơng tránh khỏi tình trạng thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, cụ thể như sau:
- Các quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản có sự khác nhau giữa các văn bản. Theo pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng thì đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng có giá trị xác lập quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản. Trong khi đó, việc đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất là nhà ở, cơng trình xây dựng chỉ có giá trị đối kháng với người thứ ba (thông báo công khai về quyền sở hữu);
- Các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu của các loại bất động sản khác nhau có sự khác nhau. Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển quyền là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường hợp chuyển quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, thì thời điểm chuyển quyền cũng được xác định theo nguyên tắc nêu trên. Song, đối với nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu lại được xác định là thời điểm hợp đồng được công chứng (đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân), hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng (đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở), hoặc từ thời điểm mở thừa kế (trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở);
- Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch bất động sản có sự khơng thống nhất. Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai quy định hợp đồng phải được công chứng, đồng thời phải đăng ký mới có hiệu lực. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ cần cơng chứng là có hiệu lực. Bộ luật Dân sự 2005 quy định hợp đồng thuê nhà có thời hạn th từ sáu tháng trở lên thì phải có cơng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 492). Trong khi đó, pháp luật về nhà ở lại chỉ yêu cầu nộp bản sao hợp đồng cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. Khoản 1 và khoản 2 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005 quy định các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba. Song, pháp luật nhà ở lại quy định việc thế chấp nhà chỉ cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở mà không xác định rõ giá trị pháp lý của việc thông báo cũng như hậu quả trong trường hợp không thông báo…