Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 thì bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Đây là sự liệt kê các loại bất động sản với một đặc tính chung là "gắn liền với đất". Ngồi ra, Điều 167 Bộ luật Dân sự 2005 quy định "quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản…" [36]. Tuy nhiên, do chúng ta chưa có một đạo luật riêng quy định tổng thể các nội dung về đăng
ký bất động sản trong đó có nội dung về bất động sản là đối tượng phải đăng ký nên việc xác định bất động sản nào là đối tượng đăng ký phải dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật chuyên ngành.
Qua nghiên cứu pháp luật hiện hành của Việt Nam trong lĩnh vực này cho thấy, hiện có các bất động sản sau đây thuộc diện đăng ký theo quy định của pháp luật:
Thứ nhất, đăng ký bất động sản đối với đất đai. Ở một số nước trên
thế giới, đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên người dân chỉ được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đối với đất đai. Như vậy, đất đai là đối tượng bất động sản đầu tiên phải đăng ký nhưng nội dung đăng ký chính là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này đã được quy định rất cụ thể trong Luật Đất đai 2003. Khoản 19 Điều 4 Luật này đã quy định rõ "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [34]. Một trong những nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất được thể hiện qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, đăng ký bất động sản đối với rừng. Luật Bảo vệ phát triển
rừng 2004 quy định rừng là đối tượng đăng ký bất động sản. Theo Điều 31 Luật này thì "Chủ rừng được đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng" [35]. Như vậy đối với rừng nói chung thì chủ rừng chỉ có quyền sử dụng, riêng đối với rừng sản xuất là rừng trồng thì chủ rừng phải đăng ký quyền sở hữu. Khoản 3 Điều 31 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng (sau đây gọi là Nghị định số 23/2006/NĐ-CP) quy định rõ:
Công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thừa nhận
quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa chính, hồ sơ quản lý rừng nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng... Việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thực hiện theo pháp luật về đăng ký bất động sản [12].
Thứ ba, đăng ký bất động sản đối với nhà ở, cơng trình xây dựng
Hiện nay, trong các văn bản pháp luật về nhà ở, cơng trình xây dựng, kể cả pháp luật về đất đai đều không sử dụng thuật ngữ "đăng ký", "đăng ký quyền sở hữu nhà ở", "đăng ký quyền sở hữu cơng trình xây dựng" hay "đăng ký bất động sản" khi đề cập đến việc chứng nhận quyền sở hữu và giao dịch
về nhà ở, cơng trình xây dựng. Các văn bản này chỉ quy định các nội dung về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trong đó có cơng trình xây dựng), đồng thời điều chỉnh các nội dung khác dưới góc độ quản lý về hiện trạng vật lý, kỹ thuật của nhà ở, cơng trình xây dựng.
Khoản 2 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản quy định: "Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất" [41].
Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) thì "Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở…" [14, Điều 8] và "Hộ gia đinh, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
cá nhân nước ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng…" [14, Điều 9].
Việc chứng nhận quyền sở hữu được thực hiện đồng thời với việc ghi nhận hiện trạng nhà ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở, cơng trình xây dựng khi thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc nhà ở đó được tạo lập hợp pháp (thơng qua các căn cứ xác lập quyền sở hữu do Bộ luật Dân sự 2005 quy định như: đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật). Việc đăng ký quyền sở hữu đối với hai loại bất động sản này (xin cấp Giấy chứng nhận) khi phát sinh những căn cứ nêu trên không mang tính bắt buộc. Nếu chủ sở hữu khơng đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền (khơng làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận) thì vẫn được sử dụng nhà ở đó; nhưng chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật khi có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp.
Như vậy, qua nghiên cứu có thể thấy, bất động sản là đối tượng đăng ký theo pháp luật Việt Nam gồm có: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm. Riêng bất động sản là "cơng trình xây dựng", đây là một khái niệm rất rộng. Nếu theo khái niệm nêu trên thì sân bay, bến cảng, nhà ga, hầm mỏ, xí nghiệp đều được coi là cơng trình xây dựng và là đối tượng đăng ký. Tuy nhiên, trên thực tế hầu như chưa có trường hợp nào đăng ký đối với các loại tài sản này mà chủ yếu chỉ đăng ký đối với nhà ở, khách sạn, nhà chung cư… (là những bất động sản được giao dịch nhiều trên thị trường).
Nếu như trước đây pháp luật đất đai quy định ngoài đất đai là đối tượng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì một số loại bất động sản khác cũng được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" [34, Điều 48]. Theo đó, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP liệt kê 4 loại tài sản gắn liền với đất được "ghi nhận" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm và "việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" [10]. Sau khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản 2009 được ban hành, pháp luật đã quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu [41].
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cũng quy định các tài sản gắn liền với đất được đăng ký thông qua việc chứng nhận quyền sở hữu là: nhà ở, cơng trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.