Mục tiêu cơ bản, quan trọng nhất của hệ thống đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức là cơng khai hóa thơng tin về bất động sản cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Trước kia, thơng tin về bất động sản được lưu giữ tại Phòng Đăng ký dưới dạng các Sổ Đăng ký bằng giấy. Hiện nay, tồn bộ thơng tin về bất động sản được lưu giữ dưới dạng dữ liệu điện tử với các biện pháp chống mất dữ liệu và lưu giữ các tệp dữ liệu gốc và các bản sao tệp dữ liệu này trong một cơ sở dữ liệu (Điều 126 Luật về thủ tục đăng ký bất động sản). Việc lưu giữ bằng giấy chấm dứt, Sổ địa bạ bằng giấy được hủy bỏ khi tất cả các nội dung trong Sổ đã được nhập vào bộ nhở máy tính được xác định dùng để ghi đăng ký Sổ địa bạ (Điều 128 Luật về thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức). Như vậy, hiện nay, ở Cộng hịa Liên bang Đức, cơng nghệ thông tin đã được ứng dụng triệt để vào việc
quản lý, đăng ký bất động sản. Các sổ đăng ký đều được lập dưới hình thức tệp dữ liệu điện tử, và việc đăng ký cũng được xác định hiệu lực từ thời điểm dữ liệu đăng ký được nhập vào máy tính, khoản 1 Điều 129 Luật về thủ tục đăng ký bất động sản quy định: "Sự đăng ký có hiệu lực khi các dữ liệu đăng ký được nạp vào bộ nhớ dữ liệu được xác định dùng để đăng ký Sổ địa bạ và những thơng tin này, về lâu dài có thể gọi ra ở hình thức có thể đọc được và nội dung không bị thay đổi…" [47].
Việc quản lý dữ liệu bằng hệ thống tệp tin điện tử giúp cho hoạt động cung cấp thông tin ở Cộng hòa Liên bang Đức được diễn ra thuận tiện, nhanh chóng.
-Về quyền tìm hiểu thơng tin: Thơng tin về bất động sản được công khai cho mọi cá nhân có nhu cầu tìm hiểu phục vụ lợi ích hợp pháp. Điều 12 Luật về thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức quy định:
Điều 12. Xem sổ địa bạ; việc sao chụp
1. Mỗi người đều được phép xem sổ địa bạ, nếu chứng minh được lợi ích hợp pháp. Quy định này cũng được áp dụng với Văn bằng liên quan trong sổ địa bạ để bổ sung sự đăng ký cũng như đối với đơn đề Nghị đăng ký vào sổ địa bạ chưa được thực hiện.
2. Trong trường hợp cho phép xem sổ địa bạ và các Văn bằng nói tại khoản 1 và các đơn đề Nghị được đăng ký nhưng chưa được thực hiện thì có thể u cầu một bản sao về đăng ký. Bản sao này cũng được chứng thực khi có yêu cầu [47].
Theo quy định tại Điều trên thì các thơng tin được cung cấp cho người tìm hiểu khơng chỉ là các thơng tin về bất động sản đăng ký đã có hiệu lực mà kể cả các thông tin trong các đơn đề nghị đăng ký vào sổ địa bạ nhưng chưa được thực hiện (các thơng tin chưa có hiệu lực). Đây là một điểm tiến bộ của hoạt động cung cấp thông tin về bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức, phục vụ tối đa cho mục tiêu duy nhất của hoạt động đăng ký ở đây là cơng khai hóa
thơng tin về bất động sản. Khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản, người yêu cầu cung cấp thông tin không chỉ nắm bắt được các thông tin đăng ký đã có hiệu lực mà cịn nắm bắt được thông tin mới nhất, mặc dù thông tin này chỉ có giá trị tham khảo vì đơn đề Nghị đó chưa được thực hiện đăng ký nhưng nhờ việc cập nhật nhanh chóng thơng tin này mà người tham gia giao dịch có thể dự đốn được các rủi ro mình có thể gặp phải để đưa ra quyết định có tham gia giao dịch đó hay khơng.
- Về thẩm quyền cung cấp thông tin: Điều 12c Luật về thủ tục đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức quy định như sau:
(1) Công chức quản lý Văn bằng trong Văn phòng Tòa án khu vực quyết định về việc:
1. Cho phép xem sổ địa bạ hoặc các hồ sơ quy định tại Điều 12 và đơn đề Nghị cũng như việc cấp bản sao Văn bằng trong trường hợp khơng phải xem vì mục đích nghiên cứu khoa học;
2. Việc cung cấp các thông tin theo quy định tại Điều 12a hoặc bảo đảm cho việc xem danh mục chính thức;
3. Việc cung cấp thông tin trong các trường hợp khác mà pháp luật có quy định... [47].
2.2.4.3. Nhận xét, đánh giá
Với các quy định nêu trên cho thấy, điểm tương đồng giữa hai hệ thống pháp luật đó là Nhà nước cho phép người dân có quyền được tiếp cận hệ thống đăng ký để tìm hiểu các thơng tin liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, do chính sách pháp luật giữa hai nước cịn có sự khác nhau nên các quy định về cách thức tìm hiểu thơng tin cũng như quy trình cung cấp thơng tin cịn có điểm khác biệt.
Thứ nhất, với hệ thống pháp luật Việt Nam, có thể thấy, pháp luật của
sản gắn liền với đất đai (nhà ở) vì vậy người dân phải đến hai hệ thống cơ quan quản lý bất động sản khác nhau để tìm hiểu thơng tin về đất đai, nhà ở trong khi đó đất và tài sản gắn liền với đất là bất động sản không thể tách rời. Đây là điểm khác biệt lớn nhất so với các quy định về cung cấp thơng tin theo pháp luật Cộng hịa Liên bang Đức bởi vì tất cả các thơng tin liên quan tới đất và nhà theo luật Cộng hòa Liên bang Đức đều được quản lý bởi cơ quan đăng ký là Tịa án khu vực và các thơng tin này được công khai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu.
Thứ hai, phạm vi cung cấp thông tin của Việt Nam so với Cộng hịa Liên bang Đức cịn có nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến ý nghĩa thực tế của việc cơng khai hóa thơng tin. Ở Việt Nam, các thơng tin được cung cấp cho người có nhu cầu tìm hiểu là các thông tin về giao dịch đã được đăng ký có hiệu
lực và đã được lưu giữ trong hồ sơ địa chính. Với phương thức đăng ký bất
động sản ở nước ta hiện nay chủ yếu bằng phương thức giấy, việc áp dụng công nghệ thơng tin chưa nhiều, cộng với mơ hình đăng ký phân cấp thì các thơng tin được cung cấp cho người tìm hiểu rất khó cập nhật được tình hình mới nhất của bất động sản. Hệ thống thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ do không được cập nhật thường xuyên, liên tục và không được lưu giữ đầy đủ qua các giai đoạn phát triển của lịch sử, ví dụ như: theo quy định hiện hành thì khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch, cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời chỉnh lý hồ sơ địa chính được lưu tại ba cấp hành chính (tỉnh, huyện và xã), nhưng trên thực tế quy định này gần như không thực hiện được hoặc tại các địa phương, thông tin về bất động sản chủ yếu được lưu giữ chủ yếu dưới dạng bản giấy, chưa được vi tính hóa, nối mạng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tâm lý khơng muốn tìm hiểu thơng tin về bất động sản của người dân vì cảm thấy độ tin cậy của thông tin không cao. Yếu tố này ảnh hưởng lớn đến tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi đó, ở Cộng hòa Liên bang Đức, thơng tin cung cấp cho người tìm hiểu khơng chỉ là thơng
tin trong sổ địa bạ và các Văn bằng mà cả "các đơn đề nghị đăng ký nhưng chưa được thực hiện". Những thơng tin này giúp người tìm hiểu có thể nắm
bắt được tình trạng pháp lý một cách cập nhật và đầy đủ nhất.
Thứ ba, hệ thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam hiện tập trung chủ
yếu cho mục tiêu quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này, chưa chú trọng đến yếu tố cơng khai hóa thơng tin về tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường. Do vậy, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, thì yếu tố tâm lý - pháp lý này cần nhanh chóng thay đổi trong tư duy lập pháp.
Hơn nữa, pháp luật Việt Nam chưa quy định giá trị pháp lý của thông tin về bất động sản được cung cấp bởi cơ quan có thẩm quyền. Tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, nếu khẳng định "giá trị chứng cứ" của thông tin do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp, thì tỷ lệ tìm hiểu và mức độ chính xác của thơng tin về bất động sản sẽ tăng trên thực tế.