VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Ngay từ thời kỳ phong kiến, trong các cổ luật nước ta đã có các quy định về việc cầm cố ruộng đất, ví dụ: Điều 384 Bộ luật Hồng Đức quy định về điển mại (cầm cố) ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc Sắc dụ năm Minh Mạng thứ 20 quy định về điển mại (cầm cố) ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân ... Song, trong cổ luật Việt Nam chưa có quy định về đăng ký bất động sản, cho dù chỉ ở dạng sơ khai nhất.
Các quy định về đăng ký bất động sản bắt đầu được hình thành vào thời Pháp thuộc. Bộ Dân luật giản yếu Nam Kỳ (năm 1883) quy định: "phải đăng ký tại Phòng quản thủ thế chấp nơi có bất động sản" và "giữa những người có quyền thế chấp chỉ được xếp thứ hạng kể từ ngày người có quyền đăng ký tại cơ quan quản thủ thế chấp theo đúng thể thức do pháp luật quy định" [30, tr. 12].
Trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ (năm 1931), Điều 506 Chương VI quy định về sự thủ đắc và di chuyển quyền sở hữu, chúng ta có thể thấy đối với ruộng đất, chủ sở hữu phải đăng ký vào địa bạ; còn đối với những bất động sản khác, chủ sở hữu có thể đăng ký hoặc khơng. Nhưng chỉ sau khi đăng ký,
quyền lợi của chủ sở hữu, sử dụng mới được Nhà nước thừa nhận, bảo vệ và mới đối kháng với người thứ ba; Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Trung Kỳ đã có những quy định về đăng ký các vật quyền đối với bất động sản (quyền để đương, địa dịch), ví dụ như: Bộ Dân luật Bắc Kỳ quy định: "Thuộc về bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải biên vào trong địa bạ" (Điều 572) hoặc "những địa dịch do người lập ra, phải có chứng chỉ mới thành. Chỗ nào có địa bạ thì phải đăng ký vào địa bạ mới có thể đem ra đối phó với đệ tam nhân" (Điều 630) hoặc "Quyền để đương có biên vào địa bạ, thì mới đối dụng với đệ tam nhân" (Điều thứ 1365). Trường hợp có sự chuyển dịch bất động sản và các vật quyền đối với bất động sản thì cũng phải đăng ký, vì Điều 701 Bộ dân luật Bắc Kỳ quy định "Phàm chuyển dịch bất động sản cùng những vật quyền về bất động sản, phải có văn tự do nơ - te làm, hoặc văn tự có viên chức thị thực, và nơi nào có địa bạ phải có đăng ký phân minh, thời mới đối dụng với người đệ tam được" [30].
Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật (năm 1939) cũng hầu như sao chép lạ Bộ dân luật Bắc kỳ nên cũng có các quy định tương tự.
Tuy nhiên, việc đăng ký trong thời kỳ này không phải là căn cứ phát sinh, thay đổi hay chấm dứt các vật quyền về bất động sản, mà chỉ có giá trị xác lập hiệu lực với người thứ ba. Người có quyền đối với bất động sản phải đăng ký thì mới được Nhà nước cơng nhận và bảo vệ quyền, lợi ích của người đó trước người thứ ba, trừ trường hợp ngoại lệ, ví dụ: theo những quy định của Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Bộ Hồng Việt Trung kỳ hộ luật, thì chủ sở hữu, chủ sử dụng chỉ phải đăng ký trong trường hợp địa phương có sổ địa bạ. Vậy chúng ta có thể suy đốn, nếu địa phương nào khơng có sổ địa bạ, thì việc đăng ký khơng thể tiến hành được, do đó các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng vẫn được Nhà nước thừa nhận.
Sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945, ở Miền Bắc, với nền kinh tế bao cấp, mang tính kế hoạch hóa tập trung cao nên bất động sản (quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất) không tồn tại trên thị trường. Thực tế, ở miền Bắc thời kỳ này khơng có pháp luật về đăng ký bất động sản.
Còn ở miền Nam, Bộ luật Dân sự năm 1972 quy định đối với thế chấp bất động sản và quyền để đương bất động sản, thì giá trị pháp lý với người thứ ba chỉ phát sinh kể từ thời điểm đăng ký (xem Điều 1362 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972). Theo quy định của Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972 thì "chủ nợ được quyền ưu tiên lấy lấy nợ trước các chủ nợ khác trên đồ vật cầm cố" (Điều 1350) và "chứng thư phải đăng ký vào sổ điền địa, sự thế chấp mới đối kháng được với người đệ tam" (Điều 1364) [1, tr. 324; 327].
Song, việc đăng ký bất động sản thời kỳ này và kể cả đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì việc đăng ký bất động sản chỉ với một mục đích duy nhất là quản lý nhà nước đối với đất đai - tài nguyên thiên nhiên thuộc chủ quyền quốc gia.
Đến Luật Đất đai năm 2003 và theo Điều 64 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, với việc xem xét và thừa nhận quyền sử dụng đất như là một hàng hóa trên thị trường bất động sản thì vấn đề cung cấp thơng tin về thực trạng pháp lý của đất đai và các giao dịch có liên quan một cách cơng khai cho công chúng mới được đề cập. Việc đăng ký quyền sử dụng đất cịn có ý nghĩa xác lập quyền. Tuy nhiên, Nhà nước ta vẫn coi trọng mục đích quản lý nhà nước đối với đất đai dẫn đến việc coi đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính và do các cơ quan quản lý hành chính thực hiện.
Ngồi Luật Đất đai ra, các quy định về đăng ký bất động sản còn được đề cập đến trong Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 167, 173), Luật Nhà ở 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2003 (Điều 31), Luật Thủy sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước 2008 (Điều 26), Luật Kinh doanh bất động sản, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật nêu trên.
Như vậy, cho đến nay, vấn đề đăng ký bất động sản của Việt Nam vẫn chưa được quy định trong một đạo luật riêng mà vẫn nằm rải rác trong các luật chuyên ngành. Mặc dù các quy định hiện hành đã tạo được khung pháp lý khá đầy đủ cho hoạt động đăng ký bất động sản nhưng tình trạng tản mát này dẫn đến quy định chồng chéo, có khi mâu thuẫn nhau về trình tự, thủ tục đăng ký.
Ngày nay, khi mà bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường ngày càng nhiều, vấn đề yêu cầu tính minh bạch của thị trường bất động sản ngày càng cao thì việc cần thiết ban hành một đạo luật quy định thống nhất về đăng ký bất động sản tại Việt Nam là một nhu cầu cần thiết.
Chương 2