liên quan
Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai đều quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. Đây là nguyên tắc hiến định, do đó, xét dưới góc độ cơng khai hóa tình trạng pháp lý về bất động sản thì đương nhiên khơng cần thiết phải đăng ký quyền sở hữu đối với đất đai. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thì phát sinh "quyền sử dụng đất"- đó được coi là một loại quyền đặc biệt đối với một loại bất động sản đặc biệt. Tuy nhiên, cần phân định rõ trong quá trình này đâu là hành vi của Nhà nước "công nhận" quyền sử dụng đất, đâu là thủ tục hành chính ghi nhận vào hồ sơ địa chính quyền sử dụng đất đó. Hành vi cơng nhận quyền sử dụng đất với ý nghĩa là việc chuyển giao một phần quyền năng của chủ sở hữu đối với đất đai, là một thủ tục mang tính chất quản lý hành chính nhà nước đối với đất đai. Thủ tục này bắt đầu từ việc nộp đơn xin giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và kết thúc khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cịn người dân hồn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước dựa trên những quyết định đó (nếu có). Như vậy, kể từ thời điểm nêu trên, người dân bắt đầu được thực hiện các quyền của mình đối với đất đai. Công nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn này không phải là đăng ký bất động sản đối với đất đai. Còn việc cấp Giấy chứng nhận chỉ là hành vi ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền những thơng tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phát sinh quyền đối với bất động sản. Đây là một cách tiếp cận mới về ranh giới phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai và Luật Đăng ký bất động sản.
Đối với pháp luật đất đai, Nhà nước cần nghiên cứu để giải quyết mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Theo đó, trước hết pháp luật phải bảo vệ quyền tài sản của người dân bằng các biện pháp dân sự, phải cung cấp các dịch vụ nhằm tạo thuận lợi cho người dân được xác lập, thực hiện và đăng ký để được Nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hợp pháp bất động sản. Theo tơi, nếu
giải quyết tốt mối quan hệ này thì sẽ loại bỏ được những bật cập trong việc thực thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta.
Do đó, với cách tiếp cận nêu trên, pháp luật đất đai cần được nghiên cứu sửa đổi và hoàn thiện theo hướng bãi bỏ các quy định về trình tự, thủ tục
đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Phạm vi điều chỉnh của
các luật liên quan tới bất động sản dự kiến phân định như sau:
Pháp luật đất đai chỉ tập trung giải quyết những nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai (với ý nghĩa là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, tư liệu sản xuất quan trọng, tài ngun thiên nhiên vơ giá), ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý thơng tin địa chính đối với đất đai; trình tự, thủ tục để Nhà nước, với tư cách chủ sở hữu đất đai, thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,…; quản lý việc sử dụng nguồn lực đất đai; các điều kiện, hạn chế giao dịch bằng quyền sử dụng đất… Pháp luật về nhà ở chỉ điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc thực thi chính sách phát triển, quản lý việc sử dụng về nhà ở. Pháp luật về đăng ký bất động sản điều chỉnh về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các giao dịch liên quan đến bất động sản…
KẾT LUẬN
Mặc dù hệ thống đăng ký bất động sản của mỗi nước trên thế giới đều có những đặc điểm riêng, quy định khác nhau về các vấn đề cơ bản của hoạt động đăng ký, nhưng nhìn chung, các hệ thống đều hướng tới một mục tiêu chung là xây dựng hồ sơ pháp lý với đầy đủ các thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản; tạo sự minh bạch của thị trường bất động sản, qua đó hạn chế những tranh chấp, rủi ro trong việc xác lập các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản; tạo thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý bất động sản.
Nhận thức được tầm quan trọng cũng như vai trò, ý nghĩa của hoạt động đăng ký bất động sản trong việc công khai và minh bạch hóa tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó nổi bật là quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã có sự quan tâm nhất định trong việc hồn thiện hệ thống pháp luật cũng như tổ chức xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản. Mặc dù chúng ta đã có những nỗ lực, cố gắng đáng kể trong việc hoàn thiện thể chế, song pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam vẫn cịn nhiều bất cập, trong đó, cần phải kể đến việc thiếu một đạo luật thống nhất điều chỉnh về đăng ký bất động sản, sự thiếu thống nhất giữa các quy định của luật nội dung và luật thủ tục (giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và các luật liên quan), sự phân định không rõ ràng về phạm vi điều chỉnh liên quan đến các nội dung đăng ký giữa các đạo luật chuyên ngành. Từ đó, dẫn đến sự thiếu đồng bộ, mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định về cùng một vấn đề như: giá trị pháp lý, hiệu lực của đăng ký, mô hình tổ chức, quy trình đăng ký đối với các loại bất động sản.
Qua việc nghiên cứu đề tài "So sánh pháp luật về đăng ký bất động
sản giữa Việt Nam và Cộng hòa Liên bang Đức" với việc làm rõ cơ sở khoa
học, l ý luận và thực tiễn của những quy định về đăng ký bất động sản trong pháp luật Việt Nam, bao gồm các quy định trong luật dân sự chung và các
quy định trong pháp luật chuyên ngành, đặt trong mối tương quan so sánh với các quy định về đăng ký bất động sản trong luật dân sự và luật đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức để thấy được những ưu điểm cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành. Từ đó, chúng ta phân tích, đánh giá để rút ra kinh nghiệm phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội và xu hướng lập pháp quốc gia, vận dụng vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Hướng đến việc xây dựng một hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam tiên tiến, phù hợp điều kiện kinh tế, xã hội quốc gia cũng như tương thích với các hệ thống đăng ký bất động sản trong khu vực và trên thế giới.