động sản theo pháp luật Việt Nam
Trước khi có Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009, tương ứng với mỗi loại bất động sản (đất, nhà, cơng trình xây dựng, rừng) thì mỗi một đạo luật chuyên ngành đều có những quy định riêng về cơ quan đăng ký. Hiện nay, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 2009 thì cơ quan đăng ký bất động sản được quy định như sau:
Thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hệ thống Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định tại khoản 5 Điều 4
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận.
Thứ hai, cơ quan thực hiện đăng ký biến động về sử dụng bất động
sản là hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Việc đăng ký trong trường hợp này được gọi là đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận. Pháp luật quy định khi chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký. Đối với những thay đổi này, tùy từng trường hợp, cơ quan đăng ký sẽ cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp (Điều 19 và Điều 20 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT). Thẩm quyền đăng ký của các Văn phòng được quy định tại Điều 11 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP), theo đó Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh có thẩm quyền đăng ký đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài ngun và Mơi trường cấp huyện có thẩm quyền đăng ký đối với trường hợp
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường.
So với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng (sau đây gọi là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP) thì các quy định về cơ quan đăng ký theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được sửa đổi theo hướng:
(1) Chỉ một cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện.
(2) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, các loại bất động sản được cấp Giấy chứng nhận được quy định trong cùng một đạo luật thống nhất là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009.
(3) Thống nhất cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành cho chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với các loại bất động sản.
Có thể thấy hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của Việt Nam có những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, hiện tồn tại song song hai hệ thống cơ quan thực hiện đăng
ký bất động sản:
- Hệ thống cơ quan hành chính nhà nước (Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) đứng ra xác lập và công nhận quyền của người sử dụng đất
thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau khi hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hồn thiện các thủ tục và được cơ quan Tài ngun và Mơi trường cùng cấp trình). Các cơ quan này thực hiện việc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng cho chủ sở hữu bất động sản. Việc xác lập những quyền nêu trên dựa trên những căn cứ phát sinh được pháp luật dân sự quy định như quyết định hành chính của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai (quyết định giao đất, cho thuê đất), tạo lập mới bất động sản (đối với các tài sản trên đất như nhà, cơng trình, rừng trồng,...), các giao dịch chuyển quyền sở hữu như mua bán, tặng cho, thừa kế …
- Hệ thống cơ quan đăng ký là tổ chức dịch vụ cơng (các Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ cơng có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất và biến động về quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai (khoản 1 Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
Về thẩm quyền, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Cơ quan Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất.
Thứ hai, cơ quan đăng ký bất động sản hiện nay đang thực hiện đăng
ký bất động sản ở hai nội dung: đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký quyền.
- Đăng ký hiện trạng được hiểu là trong quá trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận, sau khi bộ phận chuyên môn đã thực hiện việc đo đạc, xác minh thực địa thì cơ quan đăng ký sẽ ghi tình trạng vật lý của thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính như: hình dạng, kích thước, diện tích, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất, vị trí kết cấu nhà ở, cơng trình xây dựng. Ngồi ra, trong q trình sử dụng, nếu có sự thay đổi liên quan đến hiện trạng bất động sản như tách thửa, hợp thửa, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đổi tên, giảm diện tích đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi thông tin về số hiệu thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, thay đổi diện tích xây dựng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, cơng trình… thì cơ quan đăng ký sẽ xác nhận những thay đổi này vào Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính.
- Đăng ký quyền, bao gồm: ghi nhận người có quyền sử dụng đất (thông qua việc Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, bản án hoặc quyết định của tịa án), quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng (thơng qua tạo lập mới, mua bán, chuyển nhượng…) và người không phải là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng có quyền đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất (thông qua các giao dịch cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn,…).