Liên bang Đức
Về đăng ký hiện trạng bất động sản. Pháp luật đăng ký bất động sản của Cộng hịa Liên bang Đức khơng quy định việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản. Cơ quan địa chính chuyên thực hiện hoạt động mang tính kỹ thuật như: đo đạc, phân thửa, lập bản đồ, vị trí, kết cấu, đặc điểm…của bất động sản để quản lý hoàn toàn tách biệt với hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản. Cơ quan đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản nhằm cơng khai hóa các quyền này. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định:
Chỉ được đăng ký vào Sổ địa bạ, nếu chứng minh được sự đồng ý đăng ký hoặc tuyên bố thông qua Văn bằng công khai hoặc chứng thực công khai về việc đăng ký. Các điều kiện để đăng ký vào Sổ địa bạ phải có sự chứng minh qua Văn bằng cơng khai, nếu các điều kiện đó khơng được rõ ràng ở Cơ quan quản lý địa bạ (Khoản 1 Điều 29) [47].
Mặc dù không thực hiện việc đăng ký hiện trạng bất động sản nhưng hoạt động đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để qua đó xác định chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký. Do đó, pháp luật về đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức có quy định về việc cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện ghi nhận thông tin về hiện trạng của bất động sản. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định:
Một phần thửa đất chỉ có thể được đăng ký vào sổ địa bạ tách biệt với Toàn bộ thửa đất, nếu cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng ý xác nhận phần tách biệt đó trong danh mục chính thức và qua đó thực hiện sự mơ tả phần đó cũng như mơ tả các số liệu, thay đổi phần đất chính trong danh mục chính thức của sổ địa bạ. Phần thửa đất phải được ghi bằng một số đặc biệt trong danh mục chính thức, trừ trường hợp cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng ý bỏ qua việc thực hiện danh mục chính thức bởi thửa đất đó đã được hợp nhất với một thửa đất bên cạnh hoặc một phần của thửa đất đó và phần đó đã được xác nhận trong sổ địa bạ. Thông qua Nghị định của Chính phủ các Bang mà việc ban hành có thể được ủy quyền cho Bộ Tư pháp các Bang thì bên cạnh trích lục từ phần mơ tả cũng phải xuất trình trích lục từ danh mục thương mại cho thấy độ lớn và vị trí của thửa đất, trừ trường hợp phần thửa đất cho đến nay được quản lý trong hồ sơ địa chính với số riêng biệt (Khoản 3 Điều 2) [47].
Về đăng ký quyền đối với bất động sản
Các quyền liên quan đến đất đai và cơng trình xây dựng là đối tượng của việc đăng ký bất động sản được quy định một cách rộng rãi trong hệ thống đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức. Luật về thủ tục
đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định: "Đất đai được đăng ký vào sổ địa bạ" (khoản 2 Điều 2); "các quyền thuộc về chủ sở hữu một thửa đất theo đề nghị cũng được ghi chú trên tờ địa bạ" (khoản 1 Điều 9).
Những vật quyền đối với thửa đất hoặc những hạn chế quyền sở hữu đối với thửa đất chỉ được ghi vào tờ địa bạ, nếu chúng được khai báo với cơ quan quản lý sổ địa bạ và được chứng minh một cách thuyết phục bằng việc xuất trình những văn bằng có chứng thực mà nội dung được thể hiện trong các văn bằng đó do chủ sở hữu cam kết hoặc các quyền đó được chủ sở hữu thửa đất cơng nhận (khoản 1 Điều 124) [47].
Các hạn chế về quyền sở hữu như: quyền xây dựng trên đất:
Chỉ được chấp nhận đề nghị đăng ký quyền xây dựng trên nhiều thửa đất khác nhau hoặc các quyền xây dựng trên thửa đất theo quy định tại câu thứ hai mà khơng ảnh hưởng gì, nếu những thửa đất đã thế chấp có đủ các điều kiện theo quy định tại câu 1 khoản 2 Điều 5 (khoản 1 Điều 6a) [47]
"Không được chấp nhận đề nghị về đăng ký quyền xây dựng trên đất, nếu quyền đó đã bị ràng buộc không chỉ với một thửa đất mà cả với một quyền xây dựng khác" (khoản 2 Điều 6a), "hạn chế về định đoạt theo Luật Phá sản, ghi chú về việc tiến hành thủ tục cưỡng chế bán đấu giá và thủ tục cưỡng chế hành chính" (điểm 3 khoản (2) Điều 12c), địa dịch và góp vốn "Trường hợp các địa dịch và các hạn chế như là… phần vốn đã góp hoặc là… được đăng ký, thì khơng cần mơ tả các quyền riêng rẽ, nếu có chỉ dẫn về đồng ý đăng ký" (Điều 49)...[47].
2.2.6.3. Nhận xét, đánh giá
Xem xét về nội dung đăng ký bất động sản của hai hệ thống pháp luật qua các quy định nêu trên có thể nhận thấy những điểm khác biệt sau:
Thứ nhất, theo quy định pháp luật Việt Nam thì đăng ký hiện trạng là nội dung bắt buộc phải đăng ký. Hiện trạng bất động sản được Nhà nước ghi nhận lần đầu tiên đồng thời với việc cấp Giấy chứng nhận. Đối với đất đai, nếu có biến động về hiện trạng về thửa đất thì phải đăng ký biến động đó tại cơ quan có thẩm quyền. Riêng đối với nhà ở, cơng trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất, pháp luật không quy định việc đăng ký biến động mà chỉ quy định về xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy. Còn pháp luật về đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức không xem việc đăng ký hiện trạng là một nội dung của đăng ký bất động sản. Thông tin về hiện trạng của bất động sản chỉ được cơ quan đăng ký ghi nhận để qua đó xác định được chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký.
Thứ hai, pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức quy định các quyền đối
với bất động sản được đăng ký theo yêu cầu của người đăng ký. Các quyền được đăng ký không phân biệt loại quyền và được đăng ký theo thủ tục quy định trong Luật về thủ tục đăng ký bất động sản. Trong khi đó, theo Bộ luật Dân sự 2005 của Việt Nam, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các "quyền khác" của người không phải là chủ sở hữu đối với bất động sản cũng được đăng ký nhưng pháp luật chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào.
Đăng ký quyền sử dụng đất, xét dưới góc độ luật tài sản, mang nhiều ý nghĩa của đăng ký sở hữu "một quyền tài sản" cho người dân bởi trong giao dịch dân sự, quyền sử dụng đất không tồn tại như một yếu tố của quyền sở hữu, mà tồn tại như một tài sản. Và do gắn liền với đất đai, quyền sử dụng đất cũng có thể coi là một bất động sản, dù không được Bộ luật Dân sự liệt kê trong danh mục các bất động sản.
Để thực hiện đăng ký quyền sở hữu, pháp luật Việt Nam lại được xây dựng theo hướng đăng ký các giao dịch. Trong mối quan hệ với quyền sở
hữu, các giao dịch này không thể coi là một đối tượng đăng ký riêng biệt. Bởi, với việc không thừa nhận khái niệm vật quyền trong luật thực định, rõ ràng việc đăng ký các giao dịch không thể tạo ra một quyền nào khác đối với bất động sản (trừ khi đó chính là quyền sở hữu). Việc đăng ký các giao dịch này, hoặc nhằm xác lập quyền sở hữu (đồng thời chấm dứt quyền sở hữu của chủ thể trước đó), hoặc nhằm hạn chế quyền của chủ sở hữu. Tuy nhiên, quy định của pháp luật dân sự về các giao dịch phải đăng ký chưa làm rõ được tình trạng sở hữu bất động sản. Ví dụ như các trường hợp hạn chế quyền sở hữu, pháp luật hiện hành không quy định về việc đăng ký các thỏa thuận hoặc các quyết định hành chính sau đây: thỏa thuận chuộc lại trong hợp đồng mua bán bất động sản, hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản; thỏa thuận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (địa dịch); thỏa thuận hoặc căn cứ về việc xác lập sở hữu chung đối với bất động sản; quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án đối với bất động sản; quyết định mở thủ tục phá sản doanh nghiệp có bất động sản.
Điều này dẫn đến tình trạng bên thứ ba khó có thể biết được quyền sở hữu bất động sản sẽ phải chuyển giao khi đến thời hạn chuộc lại hoặc khi hết thời hạn thuê mua cũng như tình trạng pháp lý của bất động sản khơng được ghi nhận đầy đủ, rõ ràng, đặc biệt là thông tin về các quyền đối với bất động sản của người không phải là chủ sở hữu. Từ đó dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp về quyền đối với bất động sản, làm ảnh hưởng đến cả lợi ích của người có quyền lẫn bên thứ ba.