- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
1.3.1. Kinh nghiệm của Đức
Cộng hòa Liên bang Đức sau khi hợp nhất với Cộng hòa dân chủ Đức thành nước Cộng hòa Liên bang Đức thống nhất, vận hành theo nền kinh tế thị trường xã hội. Tuy vậy, ở lĩnh vực BĐS nước này cũng phải thực hiện một số công việc chuyển đổi tại khu vực Đông Đức cho phù hợp với nền kinh tế thị trường vốn có tại Tây Đức. Đây sẽ là những kinh nghiệm đáng quý cho chúng ta nghiên cứu và ứng dụng sáng tạo vào việc phát triển TTBĐS cũng như quản lý có hiệu quả thị trường này.
Khung khổ pháp luật về TTBĐS luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên ở Cộng hịa Liên bang Đức. Nó được xây dựng theo hai quan điểm: Một là, việc tạo lập khung khổ pháp lý phải bảo đảm cho chuyển đổi sang kinh tế thị trường, và hai là, xây dựng hệ thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường. Với nước Đức thống nhất thì vấn đề này có nhiều thuận lợi vì họ đã có khung
khổ pháp lý theo ngun tắc thị trường ở Tây Đức cũ, vấn đề là triển khai rộng rãi sang phía Đơng Đức mà thơi. Nhìn chung, xét về lâu dài thì hệ thống pháp luật của Đức đều hướng tới việc tạo dựng một TTBĐS bền vững, thông suốt và những can thiệp "quá sâu" của nhà nước sẽ được giảm dần, để cho cơ chế thị trường điều chỉnh phần lớn các hoạt động của TTBĐS.
Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Hiến pháp Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời và tư nhân được quyền sở hữu nhà đất, được mua bán, giao định theo nguyên tắc thị trường, các bên tham gia TTBĐS đều có quyền bình đẳng như nhau, trong đó, các tổ chức kinh doanh của nhà nước cũng là một bên tham gia bình đẳng trong mua bán BĐS.
TTBĐS ở Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi các luật cụ thể của mơ hình nền kinh tế thị trường xã hội, được hình thành sau chiến tranh thế giới thứ hai. Tuy nhiên, do việc thống nhất hai miền Đông, Tây với hai chế độ, hai nền kinh tế khác nhau nên khi vận hành TTBĐS cũng gặp phải nhiều khó khăn. Nhưng, Hiệp ước thống nhất nước Đức đã xác định: áp dụng thể chế kinh tế thị trường xã hội của Tây Đức cho cả nước nên việc chuyển đổi và tìm ra những bước đi thích hợp cho Đơng Đức là tất yếu.
Do vậy họ xác định rằng, không thể bỏ ngay hệ thống quản lý TTBĐS của Đông Đức cũ mà cần phải có các đạo luật riêng mang tính chất q độ dần dần. Một mặt, các quy định pháp luật đó phải đảm bảo q trình chuyển TTBĐS từ mơ hình kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường một cách sn sẻ, có hiệu quả, mặt khác, không để gây ra những xáo trộn lớn về mặt kinh tế xã hội và phải tính đến các điều kiện cụ thể của Đông Đức, đặc biệt là phải tơn trọng quyền có nhà ở của cơng dân đã ghi trong Hiến pháp chung. Từ quan điểm chỉ đạo như vậy, Cộng hòa Liên bang Đức đã xây dựng một hệ thống pháp lý khá phù hợp cho việc chuyển đổi TTBĐS của Đông Đức, nhằm thống nhất vận hành theo các đạo luật chung và giá cả thống nhất hai miền. Hệ thống này gồm các đạo luật và quy định như sau:
- Đạo luật về quy đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước đây. - Đạo luật về thuê nhà.
- Các quy định về xác định giá trị BĐS cho thuê.
- Các quy định hướng dẫn việc tính giá theo nguyên tắc thị trường. - Các quy định về khung giá, nâng giá phù hợp với tiêu chí cụ thể. - Nghị định về giá nhà, Nghị định về phân bổ chi phí vận hành. - Chế độ trợ cấp nhà ở và tiêu chuẩn nhà ở.
- Thống kê về giá nhà. - Nhà ở cho cơng chức.
- Các quy định có liên quan đến xác định lại vai trò của quy hoạch, sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch.
Quá trình thực hiện các Luật này nhằm chuyển TTBĐS Đông Đức kiểu cũ sang TTBĐS vận hành theo cơ chế thị trường xã hội của Tây Đức là khá phức tạp, đầy khó khăn. Tuy nhiên, với sự giúp đỡ và viện trợ từ phía Tây Đức thì q trình chuyển đổi về cơ bản đã hồn thành vào năm 1995. Hiện quá trình quản lý của nhà nước đối với TTBĐS đã đi vào khuôn khổ, nhịp nhàng và TTBĐS nước Đức hoạt động rất hiệu quả; ở Đức các công ty thác quản (khai thác và quản lý) thực hiện việc tư nhân hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước, quản lý các phần đất, BĐS khơng cịn cần cho sản xuất của các doanh nghiệp và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình và thủ tục đã được quy định. Hiện nay, các cơng ty thác quản này sau khi hồn thành việc tư nhân hóa đã chuyển sang công ty TNHH, hoạt động kinh doanh theo nguyên tắc thị trường; cơng ty có hội đồng giám sát gồm 18 thành viên (6 đại diện cho Liên bang, 6 đại diện cho các bang, 6 đại diện cho người lao động).
Tại Đức, các giao dịch: mua, bán, cho thuê đều thực hiện qua hình thức hợp đồng thỏa thuận và được công chứng, hợp đồng kết thúc khi chủ sở hữu mới được đăng kí vào sổ địa bạ tại tịa án.
Để tránh đầu cơ BĐS, nước Đức quy định: chủ thể mua BĐS nếu sau đó bán lại BĐS trong vịng 10 năm kể từ khi trở thành chủ sở hữu, thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ. Ở Đức, việc giao bán đất cơng do chính quyền các bang quyết định thông qua Sở Kinh tế và doanh nghiệp, Sở Tài chính và cơ quan liên quan ở cấp quận.
TTBĐS là một thị trường khơng hồn hảo, chúng ta không thể để cho cơ chế thị trường điều chỉnh tất cả các khâu (như vấn đề nhà ở cho nhân dân) mà ở đây nhà nước phải can thiệp vào nó nhằm tạo cơng bằng xã hội, ổn định về an ninh chính trị. ở Đức, có rất nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở: hỗ trợ sở hữu, hỗ trợ theo thu nhập, hỗ trợ xây dựng căn hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang, sửa chữa nhà hiện có,… các chương trình hỗ trợ được thực hiện thơng qua các hình thức như cho vay ưu đãi, trợ cấp khơng hồn lại và tư vấn miễn phí. Ngồi ra, các ngân hàng nhà ở phục vụ, tạo điều kiện về tài chính nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu.